Продаж квартири в іпотеці в Польщі: як продати, зняття іпотеки, податок і кредит 2%

«Квартиру в іпотеці не продаси, поки не виплатиш» — так кажуть часто, і це неправда. Власник квартири — ви, а не банк. У банку є іпотека: право, яке забезпечує його гроші нерухомістю, а не право вирішувати, чи можна вам її продати. Закон говорить про це прямо.

Розбір іде за законом про земельні книги та іпотеку у зведеній редакції Dz.U. 2026 poz. 1066, Банківським правом, законом про нотаріат, Цивільним процесуальним кодексом, законом про судові витрати, законом про іпотечний кредит, законом про PIT і законом про «Безпечний кредит 2%». Як влаштована сама іпотека — внесок, валюта, рішення банку — у статті про іпотеку в Польщі.

Коротко: продаж квартири в іпотеці в Польщі у 2026 році

• Продати можна. Умова, за якою власник зобов'язується не продавати нерухомість до припинення іпотеки, неприпустима, ст. 72 закону про земельні книги та іпотеку.
• Іпотека йде за квартирою — «незалежно від того, чиєю власністю вона стала», ст. 65 ч. 1. Тому покупець хоче, щоб кредит погасили з його грошей, а іпотеку виключили з книги.
• Після погашення іпотека припиняється (ст. 94), і банк зобов'язаний зробити все потрібне для її виключення (ст. 100).
• Згоду банку не треба засвідчувати в нотаріуса: підписана заява банку з печаткою може бути підставою запису в земельній книзі, ст. 95 ч. 1 Банківського права.
• Заява про виключення іпотеки коштує 100 zł — половину збору за запис, ст. 42 і 46 закону про судові витрати.
• Плата за дострокове погашення за плаваючої ставки — лише перші 36 місяців і не більше 3% суми, що погашається.
• Податок 19%, якщо продаєте раніше ніж через п'ять років від кінця року купівлі, — але погашення кредиту на цю саму квартиру входить до житлової пільги, ст. 21 ч. 30a закону про PIT.
• «Безпечний кредит 2%»: продаж, здача, передача в користування або купівля іншої квартири в період доплат припиняє доплати в останній день місяця.

Чи можна продати квартиру в іпотеці: що каже закон про земельні книги та іпотеку

Можна. Щоб це зрозуміти, досить трьох норм.

Іпотека обтяжує нерухомість, а не власника. Кредитор може отримати задоволення з нерухомості «незалежно від того, чиєю власністю вона стала», ст. 65 ч. 1. Продаж не позбавляє банк забезпечення — тому в банку немає причини його забороняти, а в покупця є причина домогтися, щоб іпотека зникла.

Заборона продажу в договорі неприпустима. Ст. 72: неприпустима умова, за якою власник нерухомості зобов'язується перед іпотечним кредитором не відчужувати й не обтяжувати нерухомість до припинення іпотеки. Якщо вам кажуть «банк не дозволяє продавати», мова щонайбільше про умови погашення, а не про заборону.

Погашення припиняє іпотеку. Припинення забезпеченої іпотекою вимоги тягне за собою припинення іпотеки, ст. 94. Відтоді кредитор зобов'язаний вчинити всі дії, що дають змогу виключити іпотеку із земельної книги, ст. 100. Строку на це закон не називає.

На практиці покупець зазвичай не хоче квартиру з чужою іпотекою в розділі IV земельної книги, а його банк — кредитувати купівлю такої квартири. Тому продаж квартири в іпотеці влаштований так: ціна спершу гасить ваш кредит, решту отримуєте ви.

Як продати квартиру в іпотеці в Польщі: покроково

1. Довідка про залишок заборгованості (zaświadczenie o saldzie). Ви просите банк назвати суму повного погашення на конкретну дату й номер рахунку для погашення. Такі документи банки видають із коротким строком дії — дивіться на дату.
2. Промеса банку (promesa). Банк зобов'язується видати згоду на виключення іпотеки після надходження вказаної суми. У нормах, які ми читали, промеси немає — це практика банків, але покупець і його банк зазвичай її вимагають.
3. Попередній договір — у ньому сторони записують, яка частина ціни піде на рахунок вашого банку.
4. Нотаріальний акт продажу. Нотаріус не пізніше дня акта подає електронну заяву про запис у земельну книгу, а на вимогу сторони заява охоплює й інший пов'язаний запис, ст. 92 § 4 закону про нотаріат. Якщо згода банку вже є, виключення іпотеки може піти тією самою заявою.
5. Оплата на рахунок банку. Покупець — або його банк — переказує узгоджену частину ціни на рахунок погашення, решту — вам.
6. Згода на виключення іпотеки. Після погашення банк видає заяву. Досить підпису уповноважених осіб і печатки банку — такий документ може бути підставою запису в земельній книзі, ст. 95 ч. 1 Банківського права. Нотаріус не потрібен.
7. Заява про виключення — якщо вона не пішла разом з актом: на офіційному бланку з доданою згодою банку, ст. 626² § 1 і 3 Цивільного процесуального кодексу. Подати її може власник, особа, на користь якої робиться запис, або кредитор, § 5.

Довідка про залишок і промеса банку під час продажу квартири в іпотеці

Жоден із цих документів закон не регулює: їхній зміст, ціна й строк видачі залежать від банку. Що в них перевірити:

Якщо покупець бере кредит, його банк зазвичай вимагатиме промесу вашого банку до видачі грошей — він кредитує квартиру, на якій ще стоїть іпотека іншого банку.

Зняття іпотеки після продажу квартири: згода банку, заява і 100 zł

Поки запис стоїть у книзі, діє презумпція, що іпотека існує, ст. 3 — тому із заявою зволікати не варто.

Плата за дострокове погашення іпотеки під час продажу квартири

Продаж — це зазвичай повне дострокове погашення кредиту. Закон про іпотечний кредит дозволяє його будь-коли, ст. 38, а відсотки й витрати зменшуються на строк, на який скорочується договір, ст. 39.

Закладіть плату в розрахунок ціни й перевірте, чи включена вона до промеси банку. Про сам договір кредиту — у статті про іпотеку в Польщі.

Податок, якщо продати квартиру в іпотеці раніше 5 років, і житлова пільга

Коли виникає податок. Продаж нерухомості — джерело доходу, якщо він відбувся раніше ніж через п'ять років, рахуючи з кінця календарного року, у якому ви купили квартиру, ст. 10 ч. 1 п. 8 літ. a закону про PIT. Квартиру, куплену у 2023 році, можна продати без цього податку з 1 січня 2029 року. Раніше податок — 19% доходу, різниці між виручкою і витратами, ст. 30e ч. 1–2.

Житлова пільга (ulga mieszkaniowa). Дохід звільняється в тій частині, в якій виручку від продажу ви витратите на власні житлові цілі протягом трьох років із кінця року продажу, ст. 21 ч. 1 п. 131. До таких цілей належать, серед іншого:

• купівля квартири чи будинку в ЄС, ЄЕЗ або Швейцарії, ст. 21 ч. 25 п. 1;
• погашення кредиту, взятого до продажу на купівлю такого житла, ст. 21 ч. 25 п. 2;
• і — головне для продажу квартири в іпотеці — погашення кредиту, взятого у зв'язку з нерухомістю, яку продаєте, ст. 21 ч. 30a.

Що це означає на практиці. Гроші з ціни, які йдуть прямо на погашення кредиту за цю саму квартиру, вважаються витратою на власні житлові цілі. Якщо решту протягом трьох років витратити на наступне житло, дохід може бути звільнений повністю. Рахується частка житлових витрат у виручці — витрати враховуються в межах виручки від продажу.

Погашення кредиту, які ви вже врахували в іншій податковій пільзі, вдруге не рахуються, ст. 21 ч. 30.

Продаж квартири з «Безпечним кредитом 2%»: що буде з доплатами

Доплати покривають перші 120 платежів за «Безпечним кредитом 2%», ст. 9b ч. 1 закону про сімейний житловий кредит і «Безпечний кредит 2%». У період доплат вони припиняються, якщо позичальник, ст. 9b ч. 12 п. 3:

Наслідок: доплати припиняються в останній день місяця, в якому сталася подія, а поверненню підлягають доплати, отримані після цього дня. Для подій із літ. a–g повернення — із законними відсотками, ч. 13. Отримані раніше доплати залишаються.

Дві пастки: хто спершу купує нову квартиру, а потім продає стару, втрачає доплати вже в місяць купівлі (літ. d). А здача навіть частини квартири припиняє доплати так само, як продаж (літ. e).

Чи можна здавати квартиру в іпотеці в Польщі

За звичайного іпотечного кредиту закон не вимагає згоди банку на оренду — ні закон про земельні книги та іпотеку, ні закон про іпотечний кредит такої умови не містять. Іпотека забезпечує погашення, а власник далі користується квартирою. Умови може передбачати ваш договір кредиту — наприклад, обов'язок повідомити банк чи зберігати страховку, — тому перед здачею прочитайте його.

З «Безпечним кредитом 2%» інакше: здача або передача квартири в користування в період доплат припиняє доплати, ст. 9b ч. 12 п. 3 літ. e.

Перенесення іпотеки на іншу квартиру замість продажу з погашенням

Заміна забезпечення — перенесення іпотеки з квартири, яку продаєте, на нову — це зміна договору кредиту. Жодна з прочитаних нами норм не дає позичальникові права на таку зміну: банк може погодитися або ні. Якщо погодиться, на новій квартирі записують іпотеку (200 zł), а зі старої її виключають (100 zł). Якщо ні — звичайний шлях: погашення з ціни і новий кредит.

Як самостійно перевірити правила продажу квартири в іпотеці

1. Земельна книга — розділ IV покаже, чия іпотека і на яку суму. Книгу можна безкоштовно відкрити онлайн за номером.
2. Договір кредиту — плата за дострокове погашення, вид ставки, обов'язки під час здачі.
3. [Закон про земельні книги та іпотеку](/sources#pl-legal-ksiegi-wieczyste) — ст. 65, 72, 94 і 100.
4. [Закон про PIT](/sources#pl-legal-pit) — ст. 10 ч. 1 п. 8, ст. 21 ч. 1 п. 131, ч. 25 і 30a, ст. 30e.
5. За кредиту 2% — закон, ст. 9b ч. 12–13.

Часті запитання про продаж квартири в іпотеці в Польщі

У яких випадках продаж квартири в іпотеці складніший за звичайний

Найпростіше, коли покупець платить власними грошима, а залишок кредиту менший за ціну. Складніше, якщо:

• покупець бере кредит, і його банку з вашим треба узгодити промесу, видачу й погашення;
• залишок кредиту більший за ціну, за яку можна продати;
• продаєте раніше ніж через п'ять років і хочете скористатися пільгою, купуючи наступне житло;
• у вас «Безпечний кредит 2%», і ви хочете спершу купити нову квартиру;
• покупець — іноземець, якому може знадобитися дозвіл MSWiA, — про це у статті про купівлю нерухомості в Польщі.

Чим допомагаємо ми. Партнер у Польщі веде продаж квартири в іпотеці й купівлю наступної: узгодить довідку, промесу й акт, перевірить попередній договір і підбере кредит на нову квартиру. Опишіть ситуацію у формі нижче: скільки залишилося погасити, в якому банку, чи це кредит 2% і що ви плануєте купити.