Продажа квартиры в ипотеке в Польше: как продать, снятие ипотеки, налог и кредит 2%

«Квартиру в ипотеке не продашь, пока не выплатишь» — это говорят часто, и это неправда. Собственник квартиры — вы, а не банк. У банка есть ипотека: право, которое обеспечивает его деньги недвижимостью, а не право решать, можно ли вам её продать. Закон говорит об этом прямо.

Разбор идёт по закону о земельных книгах и ипотеке в сводной редакции Dz.U. 2026 poz. 1066, Банковскому праву, закону о нотариате, Гражданскому процессуальному кодексу, закону о судебных издержках, закону об ипотечном кредите, закону о PIT и закону о «Безопасном кредите 2%». Как устроена сама ипотека — взнос, валюта, решение банка — в статье об ипотеке в Польше.

Коротко: продажа квартиры в ипотеке в Польше в 2026 году

• Продать можно. Условие, по которому владелец обязуется не продавать недвижимость до прекращения ипотеки, недопустимо, ст. 72 закона о земельных книгах и ипотеке.
• Ипотека идёт за квартирой — «независимо от того, чьей собственностью она стала», ст. 65 ч. 1. Поэтому покупатель хочет, чтобы кредит погасили из его денег, а ипотеку вычеркнули.
• После погашения ипотека прекращается (ст. 94), и банк обязан сделать всё, что нужно для её вычёркивания (ст. 100).
• Согласие банка не нужно заверять у нотариуса: подписанное заявление банка с печатью может быть основанием записи в земельной книге, ст. 95 ч. 1 Банковского права.
• Заявление о вычёркивании ипотеки стоит 100 zł — половину сбора за запись, ст. 42 и 46 закона о судебных издержках.
• Плата за досрочное погашение при плавающей ставке — только первые 36 месяцев и не больше 3% погашаемой суммы.
• Налог 19% при продаже раньше пяти лет от конца года покупки — но погашение кредита на эту же квартиру входит в жилищную льготу, ст. 21 ч. 30a закона о PIT.
• «Безопасный кредит 2%»: продажа, сдача, передача в пользование или покупка другой квартиры в период доплат прекращает доплаты в последний день месяца.

Можно ли продать квартиру в ипотеке: что говорит закон о земельных книгах и ипотеке

Можно. Чтобы это понять, достаточно трёх норм.

Ипотека обременяет недвижимость, а не владельца. Кредитор может получить удовлетворение из недвижимости «независимо от того, чьей собственностью она стала», ст. 65 ч. 1. Продажа не лишает банк обеспечения — поэтому у банка нет причины её запрещать, а у покупателя есть причина добиться, чтобы ипотека исчезла.

Запрет продажи в договоре недопустим. Ст. 72: недопустимо условие, по которому владелец недвижимости обязуется перед ипотечным кредитором не отчуждать и не обременять недвижимость до прекращения ипотеки. Если вам говорят «банк не разрешает продавать», речь в лучшем случае об условиях погашения, а не о запрете.

Погашение прекращает ипотеку. Прекращение обеспеченного ипотекой требования влечёт прекращение ипотеки, ст. 94. С этого момента кредитор обязан совершить все действия, позволяющие вычеркнуть ипотеку из земельной книги, ст. 100. Срока на это закон не называет.

На практике покупатель обычно не хочет квартиру с чужой ипотекой в разделе IV земельной книги, а его банк — кредитовать покупку такой квартиры. Поэтому продажа квартиры в ипотеке устроена так: цена сначала гасит ваш кредит, остаток получаете вы.

Как продать квартиру в ипотеке в Польше: пошагово

1. Справка об остатке задолженности (zaświadczenie o saldzie). Вы просите банк назвать сумму полного погашения на конкретную дату и номер счёта для погашения. Такие документы банки выдают с коротким сроком действия — смотрите на дату.
2. Промесса банка (promesa). Банк обязуется выдать согласие на вычёркивание ипотеки после поступления указанной суммы. В нормах, которые мы читали, промессы нет — это практика банков, но покупатель и его банк обычно её требуют.
3. Предварительный договор — в нём стороны записывают, какая часть цены пойдёт на счёт вашего банка.
4. Нотариальный акт продажи. Нотариус не позже дня акта подаёт электронное заявление о записи в земельную книгу, а по требованию стороны заявление включает и другую связанную запись, ст. 92 § 4 закона о нотариате. Если согласие банка уже есть, вычёркивание ипотеки может пойти тем же заявлением.
5. Оплата на счёт банка. Покупатель — или его банк — переводит оговорённую часть цены на счёт погашения, остаток — вам.
6. Согласие на вычёркивание ипотеки. После погашения банк выдаёт заявление. Достаточно подписи уполномоченных лиц и печати банка — такой документ может быть основанием записи в земельной книге, ст. 95 ч. 1 Банковского права. Нотариус не нужен.
7. Заявление о вычёркивании — если оно не ушло вместе с актом: на официальном бланке с приложенным согласием банка, ст. 626² § 1 и 3 Гражданского процессуального кодекса. Подать его может собственник, лицо, в пользу которого делается запись, или кредитор, § 5.

Справка об остатке и промесса банка при продаже квартиры в ипотеке

Ни один из этих документов не регулирует закон: их содержание, цена и срок выдачи зависят от банка. Что в них проверить:

Если покупатель берёт кредит, его банк обычно потребует промессу вашего банка до выдачи денег — он выдаёт кредит на квартиру, на которой ещё стоит ипотека другого банка.

Снятие ипотеки после продажи квартиры: согласие банка, заявление и 100 zł

Пока запись стоит в книге, действует презумпция, что ипотека существует, ст. 3 — поэтому с заявлением тянуть не стоит.

Плата за досрочное погашение ипотеки при продаже квартиры

Продажа — это обычно полное досрочное погашение кредита. Закон об ипотечном кредите разрешает его в любой момент, ст. 38, а проценты и расходы уменьшаются на срок, на который сокращается договор, ст. 39.

Заложите плату в расчёт цены и проверьте, включена ли она в промессу банка. О самом договоре кредита — в статье об ипотеке в Польше.

Налог при продаже квартиры в ипотеке раньше 5 лет и жилищная льгота

Когда возникает налог. Продажа недвижимости — источник дохода, если она произошла раньше пяти лет, считая с конца календарного года, в котором вы купили квартиру, ст. 10 ч. 1 п. 8 лит. a закона о PIT. Квартиру, купленную в 2023 году, можно продать без этого налога с 1 января 2029 года. Раньше налог — 19% дохода, разницы между выручкой и расходами, ст. 30e ч. 1–2.

Жилищная льгота (ulga mieszkaniowa). Доход освобождается в той части, в какой выручку от продажи вы потратите на собственные жилищные цели в течение трёх лет с конца года продажи, ст. 21 ч. 1 п. 131. К таким целям относятся, среди прочего:

• покупка квартиры или дома в ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии, ст. 21 ч. 25 п. 1;
• погашение кредита, взятого до продажи на покупку такого жилья, ст. 21 ч. 25 п. 2;
• и — главное для продажи квартиры в ипотеке — погашение кредита, взятого в связи с продаваемой недвижимостью, ст. 21 ч. 30a.

Что это значит на практике. Деньги из цены, которые идут прямо на погашение кредита за эту же квартиру, считаются расходом на собственные жилищные цели. Если остаток в течение трёх лет потратить на следующее жильё, доход может быть освобождён полностью. Считается доля жилищных расходов в выручке — расходы учитываются в пределах выручки от продажи.

Погашения кредита, которые вы уже учли в другой налоговой льготе, второй раз не считаются, ст. 21 ч. 30.

Продажа квартиры с «Безопасным кредитом 2%»: что будет с доплатами

Доплаты покрывают первые 120 платежей по «Безопасному кредиту 2%», ст. 9b ч. 1 закона о семейном жилищном кредите и «Безопасном кредите 2%». В период доплат они прекращаются, если заёмщик, ст. 9b ч. 12 п. 3:

Последствие: доплаты прекращаются в последний день месяца, в котором произошло событие, а возврату подлежат доплаты, полученные после этого дня. Для событий из лит. a–g возврат — с законными процентами, ч. 13. Полученные раньше доплаты остаются.

Две ловушки: кто сначала покупает новую квартиру, а потом продаёт старую, теряет доплаты уже в месяц покупки (лит. d). А сдача даже части квартиры прекращает доплаты так же, как продажа (лит. e).

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в Польше

При обычном ипотечном кредите закон не требует согласия банка на аренду — ни закон о земельных книгах и ипотеке, ни закон об ипотечном кредите такого условия не содержат. Ипотека обеспечивает погашение, а собственник продолжает пользоваться квартирой. Условия может предусматривать ваш договор кредита — например, обязанность сообщить банку или сохранять страховку, — поэтому перед сдачей прочитайте его.

С «Безопасным кредитом 2%» иначе: сдача или передача квартиры в пользование в период доплат прекращает доплаты, ст. 9b ч. 12 п. 3 лит. e.

Перенос ипотеки на другую квартиру вместо продажи с погашением

Замена обеспечения — перенос ипотеки с продаваемой квартиры на новую — это изменение договора кредита. Ни одна из прочитанных нами норм не даёт заёмщику права на такое изменение: банк может согласиться или нет. Если согласится, на новой квартире записывают ипотеку (200 zł), а со старой её вычёркивают (100 zł). Если нет — обычный путь: погашение из цены и новый кредит.

Как самому проверить правила продажи квартиры в ипотеке

1. Земельная книга — раздел IV покажет, чья ипотека и на какую сумму. Книгу можно бесплатно открыть онлайн по номеру.
2. Договор кредита — плата за досрочное погашение, вид ставки, обязанности при сдаче.
3. [Закон о земельных книгах и ипотеке](/sources#pl-legal-ksiegi-wieczyste) — ст. 65, 72, 94 и 100.
4. [Закон о PIT](/sources#pl-legal-pit) — ст. 10 ч. 1 п. 8, ст. 21 ч. 1 п. 131, ч. 25 и 30a, ст. 30e.
5. При кредите 2% — закон, ст. 9b ч. 12–13.

Частые вопросы о продаже квартиры в ипотеке в Польше

В каких случаях продажа квартиры в ипотеке сложнее обычной

Проще всего, когда покупатель платит своими деньгами, а остаток кредита меньше цены. Сложнее, если:

• покупатель берёт кредит, и его банку с вашим нужно согласовать промессу, выдачу и погашение;
• остаток кредита больше цены, за которую можно продать;
• продаёте раньше пяти лет и хотите воспользоваться льготой, покупая следующее жильё;
• у вас «Безопасный кредит 2%», и вы хотите сначала купить новую квартиру;
• покупатель — иностранец, которому может понадобиться разрешение MSWiA, — об этом в статье о покупке недвижимости в Польше;
• вы или покупатель — гражданин Беларуси: у банков к нему свои требования, разбор — в статье об ипотеке в Польше для белорусов.

Чем помогаем мы. Партнёр в Польше ведёт продажу квартиры в ипотеке и покупку следующей: согласует справку, промессу и акт, проверит предварительный договор и подберёт кредит на новую квартиру. Опишите ситуацию в форме ниже: сколько осталось погасить, в каком банке, кредит ли это 2% и что вы планируете купить.