Golden Visa (недвижимость)

Переезд в Грецию: ВНЖ, налоги и недвижимость

У Греции самый низкий в этом сравнении порог входа через недвижимость и единственный маршрут, где сама подача даёт законное пребывание. Порог не единый: с сентября 2024 года это €800 000 в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и крупных островах, €400 000 в остальной стране и €250 000 только под перевод назначения или реставрацию здания определённого типа.

От: €400,000
Первый пермит: Законное пребывание с подачи, карта — месяцы
Налоговый режим: Non-dom, €100 000 в год, отдельная инвестиция €500 000

Настоящая цифра

Сколько на самом деле стоит Греция

Порог входа — это только сумма инвестиции. Налоги на переход права, профессиональные и государственные сборы и первое продление не опциональны: их платят все и каждый раз.

Заявлено: 400 000 €
Всё остальное: 35 000 €
Реально, первый год: 435 000 €

Источники Сверено с первоисточниками 23 августа 2026 года — законы, тарифы министерств и официальные таблицы сборов. Цифры даны на ОДНОГО основного заявителя и покрывают вход и первое продление; иждивенцы считаются в каждой юрисдикции по-своему и в суммы не входят. Всё в евро; порог ОАЭ — AED 2 000 000 по курсу 4,288 на ту же дату. Смотреть выкладки →

Кому подходит Golden Visa Греции

У Греции самый низкий в этом сравнении порог через недвижимость и единственный маршрут, где сама подача уже что-то даёт: расписка, выдаваемая при подаче, даёт законное пребывание и права по разрешению, пока заявление рассматривается. Тому, кому нужно скоро оказаться в стране ЕС легально, это дороже, чем быстрая карта.

Подходит покупателю, а не инвестору в доходность: объект нельзя сдавать посуточно, и он должен быть один и не меньше 120 квадратных метров основных помещений.

Из чего складывается порог в Греции: €250 000, €400 000 и €800 000

Порог не единая цифра. С 1 сентября 2024 года это €800 000 по всей Аттике, в номе Салоники, на Миконосе, Санторини и на каждом острове с населением больше 3 100 человек; €400 000 в остальной стране; и €250 000 только как исключение — перевод основных помещений здания в жилые, реконструкция промышленного здания, простаивавшего пять лет, или полная реставрация здания-памятника, причём работы должны быть завершены до подачи заявления.

Краткосрочная сдача запрещена прямо. Штраф €50 000, а при использовании объекта под офис или передаче в нарушение — €150 000, плюс отзыв разрешения или отказ в продлении.

Что изменилось в законах Греции и когда

Закон 5100/2024 заменил единые €250 000 тремя уровнями выше с 1 сентября 2024 года, с переходным периодом для договоров, завершённых до конца того года. Старая цифра до сих пор напечатана почти по всей нише, и это самая частая ошибка про Грецию.

Второе, что стоит знать, не менялось и повсеместно понимается неправильно: разрешение через недвижимость не засчитывает инвестицию €500 000, которую требует режим non-dom. Это освобождение работает только для разрешения на инвестиционную деятельность по другому закону.

Продление ВНЖ Греции, натурализация и режим non-dom

Карта занимает месяцы — на ноябрь 2025 года нерассмотренных дел было 13 499, большая часть в Аттике, — но расписка всё это время закрывает вопрос. Натурализация требует семи лет фактического законного проживания плюс экзамен по языку, истории и обществознанию. Инвесторское разрешение засчитывается как подходящий титул, но минимального пребывания не требует — значит, владеть им, не живя в Греции, значит не копить ничего.

Налоговый вариант отдельный: €100 000 в год на зарубежный доход по ст. 5A, плюс €20 000 на члена семьи, максимум пятнадцать лет, и он требует собственной инвестиции €500 000 в течение трёх лет.

Источники: ст. 100 Закона 5038/2023 в редакции ст. 64 Закона 5100/2024 и KYA 214926/2025; ст. 5A Закона 4172/2013; тарифы AADE по налогу на переход права.

Покупка недвижимости здесь — Недвижимость в Греции: правила покупки, расходы и ловушки

Частые вопросы — Греция

Что такое золотая виза, если по существу?: Это вид на жительство, который дают за то, что вы вложили в страну определённую сумму, — а не за приглашение на работу, семью или потребность в защите. В этом вся суть. Это не паспорт и не туристическая виза, и ни одно из пяти государств не называет это «золотой визой» в своём законе: Португалия выдаёт ARI, Греция — разрешение на пребывание для инвестиционной деятельности, Мальта — сертификат постоянного резидентства, ОАЭ — десятилетнее золотое резидентство. Рекламное имя придумал рынок, и это стоит знать до того, как читать чужие страницы об этом.
Где самый низкий порог входа?: По одному лишь порогу — Греция, но только в узком случае, под который большинство покупателей не подходит. С 1 сентября 2024 года там три уровня: €800 000 — вся Аттика, номовая единица Салоники, Миконос, Тира и острова с населением свыше 3 100; €400 000 — остальная страна; €250 000 — только как исключение: перевод помещений в жилые, реконструкция промышленного здания, простаивавшего пять лет, или полная реставрация памятника, причём работы должны быть закончены до подачи. В остальном: Мальта — €375 000 на покупку или €14 000 в год на аренду, ОАЭ — AED 2 000 000 (около €490 000 по курсу 4,08), Португалия — €500 000 в фонд. По Кипру мы цифру не публикуем: порог в его регламенте 6(2) не удалось установить ни по одному первоисточнику.
Даёт ли ВНЖ право работать в ЕС?: Нет. ВНЖ по инвестициям даёт право жить в выдавшей стране и свободно ездить по Шенгену, но не даёт права работать в других странах ЕС. Работать в самой стране обычно можно, условия отличаются.
Через сколько лет можно подавать на гражданство?: Мальта — около 5 лет по натурализации, Греция — 7, Кипр — 8, Португалия — 7 для граждан ЕС и португалоязычных стран и 10 для всех остальных; последняя цифра изменилась в мае 2026 года, до этого было 5. У ОАЭ гражданства по этому маршруту нет вообще. Везде считается срок фактического законного проживания, а не срок владения статусом: разрешение, требующее несколько дней в году, само по себе ничего не копит.
Нужно ли жить в стране, чтобы сохранить статус?: Для сохранения ВНЖ — почти нигде: обычно достаточно нескольких дней в год. Для гражданства — да, требуется фактическое проживание, и именно на этом расходятся ожидания чаще всего.
Покупка недвижимости делает меня налоговым резидентом?: Нет. Налоговое резидентство определяется днями присутствия и центром жизненных интересов, а не собственностью. Купить дом и остаться налоговым резидентом своей страны — обычная ситуация.
Что будет, если правила изменятся после подачи?: Обычно заявку рассматривают по правилам на дату подачи, но гарантии нет: Португалия и Греция меняли условия с коротким переходным периодом. Это главный аргумент не затягивать между решением и подачей.

Греция: разборы и гайды

Гражданство Греции: три срока, а не один — сколько лет нужно именно вам
Почти все русскоязычные страницы отвечают на этот вопрос одинаково: семь лет. Кодекс о гражданстве задаёт три срока — три года, семь и двенадцать, — и какой из них ваш, решают две вещи: гражданство и то, есть ли ваше разрешение на проживание в закрытом перечне статьи 5(1)(ε). Инвесторское разрешение там есть. Многих других нет, и это разница в пять лет, о которой вам не скажут.
Переезд в Грецию: во что он обходится на самом деле, по цифрам греческого государства
Каждый гайд про переезд в Грецию печатает цифры: однушка в центре за 400–700 €, коммуналка 120–309 €. Ни один не говорит, откуда эти цифры взялись, а две страницы, стоящие в выдаче выше всех, изданы фирмами, которые продают золотые визы. Здесь наоборот: за каждой цифрой идёт то, что её устанавливает, — обследование, министерское решение, циркуляр, датасет. Там, где цифры нет ни в одном источнике, который мы смогли прочитать, так и написано, вместо оценки на глаз.
ВНЖ Греции для россиян в 2026 году: что приостановлено, что нет и сколько стоит
С 2022 года Греция не принимает новые заявления по золотой визе от граждан России и Беларуси — но продлевает уже выданные, и по данным министерства на март 2026 года россияне дали 458 продлений, около 6% всех. Это не санкции ЕС и вообще не правовой акт: приостановка живёт в объявлениях министерства. Разбираем, что именно закрыто, что открыто и чего стоят остальные маршруты.
Какой доход нужно подтвердить для ВНЖ и сколько стоит там жить
Маршруты, которые стоят дороже всего, проверяют доход меньше всего. Греции, Мальте и ОАЭ инвестор не доказывает про свой доход ничего; Португалия — единственное исключение, и об этом почти никто не пишет. Каждый порог ниже приведён по акту, который его устанавливает, а во второй половине объясняется, почему одной таблицы со стоимостью жизни здесь не будет.
Где недвижимость даёт ВНЖ в 2026 году, а где больше не даёт
Покупка недвижимости даёт вид на жительство далеко не везде, где это обещают. Португалия убрала недвижимость из маршрутов в 2023 году, Греция подняла порог до 800 000 € в половине страны, на Мальте объект — только один из пяти платежей. Разбираем пять юрисдикций по букве закона: пороги, полная стоимость сверх порога, реальные сроки и ограничения, за нарушение которых разрешение отзывают.

Пишем, когда меняется правило в одной из пяти юрисдикций

Это не рассылка. Короткое письмо, когда порог, налог или требование в одной из юрисдикций стало другим — со ссылкой на закон и датой. Писем будет немного: за 2026 год таких изменений набралось меньше десяти на пять стран. В подтверждении придёт сравнение четырёх маршрутов на одном листе.

Вы в списке.

Подтверждение уже в пути, вместе с ним — сравнение четырёх маршрутов в PDF. Там же написано, на что вы подписались и как уйти — одним словом в ответ.

Не отправилось.

Адрес почты и галочка — без них никак.

Это на нашей стороне.

Подписка до нас не дошла, и дело не в том, что вы заполнили. Напишите на office@moveandinvest.com, добавим вручную.