Przepisy
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym: krok po kroku, wykreślenie hipoteki, podatek i kredyt 2%
Mieszkanie z kredytem hipotecznym można sprzedać, i to nie z łaski banku. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece zakazuje zastrzeżenia, że właściciel nie sprzeda nieruchomości przed spłatą, a hipoteka i tak idzie za mieszkaniem. Dlatego w praktyce kupujący płaci część ceny prosto na rachunek banku, bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki bez notariusza, a wniosek o wykreślenie kosztuje 100 zł. Przy sprzedaży przed upływem pięciu lat dochodzi podatek 19% — ale spłata kredytu zaciągniętego na samo sprzedawane mieszkanie mieści się w uldze mieszkaniowej. Kto kupił z bezpiecznym kredytem 2%, traci dopłaty z końcem miesiąca sprzedaży, a także wynajmu albo zakupu innego mieszkania.
Sprawdzone wg Polska: pobyt, nieruchomości i sprawy codzienne osób już tu mieszkających
Jurysdykcje Polska
Spis treści
- W skrócie: sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w 2026 roku
- Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem — co mówi ustawa o księgach wieczystych i hipotece
- Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym krok po kroku
- Zaświadczenie o saldzie kredytu i promesa banku przy sprzedaży mieszkania
- Wykreślenie hipoteki po sprzedaży mieszkania: zgoda banku, wniosek i opłata 100 zł
- Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego przy sprzedaży mieszkania
- Podatek od sprzedaży mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat i ulga mieszkaniowa
- Sprzedaż mieszkania z bezpiecznym kredytem 2%: co z dopłatami
- Wynajem mieszkania z kredytem hipotecznym: co mówi ustawa
- Przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość zamiast sprzedaży ze spłatą
- Jak sprawdzić zasady sprzedaży mieszkania z kredytem samodzielnie
- Najczęstsze pytania o sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym
- Kiedy sprzedaż mieszkania z kredytem nie jest prostą sprawą
„Mieszkania z kredytem nie sprzedasz, dopóki go nie spłacisz” — to zdanie pada często i jest nieprawdziwe. Właścicielem mieszkania jesteś ty, nie bank. Bank ma hipotekę: prawo, które zabezpiecza jego pieniądze na nieruchomości, a nie prawo do decydowania, czy wolno ci ją sprzedać. Ustawa mówi to wprost.
Omawiamy ustawę o księgach wieczystych i hipotece w tekście jednolitym Dz.U. 2026 poz. 1066, Prawo bankowe, Prawo o notariacie, Kodeks postępowania cywilnego, ustawę o kosztach sądowych, ustawę o kredycie hipotecznym, ustawę o PIT i ustawę o bezpiecznym kredycie 2%. Jak sprawdzić samą księgę przed transakcją, opisujemy w poradniku o sprawdzeniu księgi wieczystej.
W skrócie: sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w 2026 roku
- Sprzedać można. Zastrzeżenie, że właściciel nie sprzeda nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki, jest niedopuszczalne, art. 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
- Hipoteka idzie za mieszkaniem, „bez względu na to, czyją stała się własnością”, art. 65 ust. 1. Dlatego kupujący chce, żeby kredyt został spłacony z jego pieniędzy i hipoteka wykreślona.
- Po spłacie hipoteka wygasa (art. 94), a bank musi zrobić wszystko, co potrzebne do jej wykreślenia (art. 100).
- Zgoda banku nie wymaga notariusza: podpisane i opatrzone pieczęcią oświadczenie banku może być podstawą wpisu w księdze wieczystej, art. 95 ust. 1 Prawa bankowego.
- Wniosek o wykreślenie hipoteki kosztuje 100 zł — połowę opłaty za wpis, art. 42 i 46 ustawy o kosztach sądowych.
- Prowizja za wcześniejszą spłatę przy oprocentowaniu zmiennym — tylko w pierwszych 36 miesiącach i najwyżej 3% spłacanej kwoty.
- Podatek 19% przy sprzedaży przed upływem pięciu lat od końca roku zakupu — ale wydatki na spłatę kredytu na to samo mieszkanie liczą się do ulgi mieszkaniowej, art. 21 ust. 30a ustawy o PIT.
- Bezpieczny kredyt 2%: sprzedaż, wynajem, użyczenie albo zakup innego mieszkania w okresie dopłat kończy dopłaty z ostatnim dniem miesiąca.
Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem — co mówi ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Można. Trzy przepisy wystarczą, żeby to zrozumieć.
Hipoteka obciąża nieruchomość, nie właściciela. Wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości „bez względu na to, czyją stała się własnością”, art. 65 ust. 1. Sprzedaż nie odbiera bankowi zabezpieczenia — dlatego bank nie ma powodu jej blokować, a kupujący ma powód, żeby hipoteka zniknęła.
Zakaz sprzedaży w umowie jest niedopuszczalny. Art. 72 brzmi: niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Jeżeli ktoś mówi, że „bank nie pozwala sprzedać”, chodzi najwyżej o warunki spłaty, nie o zakaz.
Spłata kończy hipotekę. Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, art. 94. Od tej chwili wierzyciel jest obowiązany dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, art. 100. Terminu na to ustawa nie podaje.
W praktyce kupujący zwykle nie chce mieszkania z cudzą hipoteką w dziale IV, a jego bank — kredytować zakupu takiego mieszkania. Dlatego sprzedaż mieszkania z kredytem polega na tym, że cena najpierw spłaca twój kredyt, a resztę dostajesz ty.
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym krok po kroku
- Zaświadczenie o saldzie kredytu. Prosisz bank o kwotę potrzebną do całkowitej spłaty na konkretny dzień i o numer rachunku do spłaty. Takie dokumenty banki wydają z krótkim terminem ważności — sprawdź datę.
- Promesa banku. Bank zobowiązuje się wydać zgodę na wykreślenie hipoteki po wpłacie wskazanej kwoty. W przepisach, które czytaliśmy, promesy nie ma — to praktyka bankowa, ale kupujący i jego bank zwykle jej wymagają.
- Umowa przedwstępna — w niej strony zapisują, jaka część ceny pójdzie na rachunek twojego banku. O formie, zadatku i zwrocie pieniędzy piszemy w artykule o umowie przedwstępnej.
- Akt notarialny sprzedaży. Notariusz najpóźniej w dniu aktu składa elektronicznie wniosek o wpis w księdze wieczystej, a na żądanie strony wniosek obejmuje także inny wpis związany z czynnością, art. 92 § 4 Prawa o notariacie. Jeżeli zgoda banku jest już gotowa, wykreślenie hipoteki może pójść tym samym wnioskiem.
- Wpłata na rachunek banku. Kupujący — albo jego bank — przelewa uzgodnioną część ceny na rachunek spłaty, resztę na twój rachunek.
- Zgoda na wykreślenie hipoteki. Po spłacie bank wydaje oświadczenie. Wystarczy podpis upoważnionych osób i pieczęć banku — taki dokument może być podstawą wpisu w księdze wieczystej, art. 95 ust. 1 Prawa bankowego. Notariusz nie jest potrzebny.
- Wniosek o wykreślenie — jeżeli nie poszedł z aktem: na urzędowym formularzu z dołączoną zgodą banku, art. 626² § 1 i 3 KPC. Złożyć go może właściciel, osoba, na rzecz której ma nastąpić wpis, albo wierzyciel, § 5.
Zaświadczenie o saldzie kredytu i promesa banku przy sprzedaży mieszkania
Obu dokumentów nie reguluje żadna ustawa: ich treść, koszt i czas wydania zależą od banku. Co warto w nich sprawdzić:
| Dokument | Co powinien zawierać | Na co uważać |
|---|---|---|
| Zaświadczenie o saldzie | Kwotę do całkowitej spłaty na konkretny dzień, numer rachunku do spłaty | Krótki termin ważności; odsetki rosną z każdym dniem, więc kwota „na dziś” nie będzie kwotą „na dzień aktu” |
| Promesa | Zobowiązanie do wydania zgody na wykreślenie hipoteki po wpłacie wskazanej kwoty | Czy kwota obejmuje prowizję za wcześniejszą spłatę i odsetki do dnia wpłaty |
| Zgoda na wykreślenie | Oświadczenie banku podpisane przez osoby upoważnione, z pieczęcią | Czy dotyczy właściwej księgi wieczystej i właściwego wpisu w dziale IV |
Jeżeli kupujący bierze kredyt, jego bank zwykle zażąda promesy twojego banku przed wypłatą — bo wypłaca pieniądze na mieszkanie, które jeszcze ma hipotekę innego banku.
Wykreślenie hipoteki po sprzedaży mieszkania: zgoda banku, wniosek i opłata 100 zł
| Co | Zasada | Przepis |
|---|---|---|
| Kiedy hipoteka wygasa | Z wygaśnięciem zabezpieczonej wierzytelności, czyli po spłacie | Art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece |
| Obowiązek banku | Dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie | Art. 100 |
| Forma zgody banku | Oświadczenie z podpisem upoważnionych osób i pieczęcią; może być podstawą wpisu w księdze | Art. 95 ust. 1 Prawa bankowego |
| Wniosek | Na urzędowym formularzu, z dokumentem będącym podstawą wpisu | Art. 626² § 1 i 3 KPC |
| Kto może złożyć | Właściciel, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, wierzyciel | Art. 626² § 5 KPC |
| Opłata | 100 zł — połowa z 200 zł za wpis hipoteki | Art. 42 ust. 1 i art. 46 ustawy o kosztach sądowych |
| Przy akcie notarialnym | Notariusz może objąć wykreślenie wnioskiem o wpis, jeżeli strona tego zażąda | Art. 92 § 4 Prawa o notariacie |
Dopóki wpis widnieje w księdze, działa domniemanie, że hipoteka istnieje, art. 3 — dlatego z wnioskiem nie warto czekać.
Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego przy sprzedaży mieszkania
Sprzedaż to zwykle całkowita wcześniejsza spłata kredytu. Ustawa o kredycie hipotecznym pozwala na nią w każdej chwili, art. 38, a bank obniża odsetki i koszty o okres, o który skraca się umowa, art. 39.
| Oprocentowanie | Czy bank może pobrać prowizję | Przepis |
|---|---|---|
| Zmienne | Tylko przy spłacie w pierwszych 36 miesiącach od zawarcia umowy; nie więcej niż odsetki za rok od spłacanej kwoty i nie więcej niż 3% tej kwoty | Art. 40 ust. 2–3 |
| Okresowo stałe | Może być pobrana w okresie stałej stopy | Art. 40 ust. 6 |
| Każde | Nie wyższa niż bezpośrednie koszty banku związane ze spłatą | Art. 40 ust. 7 |
Kwotę prowizji wpisz do kalkulacji ceny — i sprawdź, czy promesa banku ją obejmuje. Więcej o samej umowie kredytu w artykule o kredycie hipotecznym dla cudzoziemca.
Podatek od sprzedaży mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat i ulga mieszkaniowa
Kiedy jest podatek. Sprzedaż nieruchomości jest źródłem przychodu, jeżeli nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym mieszkanie nabyłeś, art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT. Mieszkanie kupione w 2023 roku można sprzedać bez tego podatku od 1 stycznia 2029 roku. Wcześniej podatek wynosi 19% dochodu — różnicy między przychodem a kosztami, art. 30e ust. 1–2.
Ulga mieszkaniowa. Dochód jest zwolniony w części, w jakiej przychód ze sprzedaży wydasz na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od końca roku sprzedaży, art. 21 ust. 1 pkt 131. Do tych celów należy m.in.:
- nabycie mieszkania lub domu położonego w UE, EOG albo Szwajcarii, art. 21 ust. 25 pkt 1;
- spłata kredytu zaciągniętego przed sprzedażą na nabycie takiego mieszkania, art. 21 ust. 25 pkt 2;
- i — co najważniejsze przy sprzedaży mieszkania z kredytem — spłata kredytu zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością, art. 21 ust. 30a.
Co to oznacza w praktyce. Pieniądze z ceny, które idą prosto na spłatę kredytu na to samo mieszkanie, liczą się jako wydatek na własne cele mieszkaniowe. Jeżeli resztę wydasz w ciągu trzech lat na kolejne mieszkanie, dochód może być zwolniony w całości. Liczy się udział wydatków mieszkaniowych w przychodzie — wydatki uwzględnia się do wysokości przychodu ze sprzedaży.
Spłat kredytu, które już rozliczyłeś w innej uldze podatkowej, nie liczy się drugi raz, art. 21 ust. 30.
Sprzedaż mieszkania z bezpiecznym kredytem 2%: co z dopłatami
Dopłaty obejmują 120 pierwszych rat bezpiecznego kredytu 2%, art. 9b ust. 1 ustawy o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%. W okresie dopłat wygasają one, gdy kredytobiorca, art. 9b ust. 12 pkt 3:
| Zdarzenie | Lit. |
|---|---|
| sprzedał mieszkanie albo dom kupiony z tym kredytem (poza rozszerzeniem wspólności małżeńskiej i zbyciem na rzecz drugiego kredytobiorcy) | a, b |
| zmienił sposób użytkowania tak, że nie zaspokaja potrzeb mieszkaniowych | c |
| nabył inne mieszkanie albo dom — chyba że w spadku | d |
| wynajął mieszkanie lub jego część albo użyczył go innej osobie | e |
| przez co najmniej 12 miesięcy nie prowadził w nim gospodarstwa domowego | f |
| dokonał częściowej wcześniejszej spłaty w pierwszych 3 latach — z wyjątkami | j |
Skutek: dopłaty wygasają z ostatnim dniem miesiąca, w którym zdarzenie nastąpiło, a zwrotowi podlegają dopłaty udzielone po tym dniu. Dla zdarzeń z lit. a–g zwrot następuje z odsetkami ustawowymi, ust. 13. Dopłaty otrzymane wcześniej zostają.
Dwie pułapki: kto najpierw kupuje nowe mieszkanie, a dopiero potem sprzedaje stare, traci dopłaty już w miesiącu zakupu (lit. d). A wynajęcie choćby części mieszkania kończy dopłaty tak samo jak sprzedaż (lit. e).
Wynajem mieszkania z kredytem hipotecznym: co mówi ustawa
Przy zwykłym kredycie hipotecznym ustawa nie wymaga zgody banku na najem — ani ustawa o księgach wieczystych i hipotece, ani ustawa o kredycie hipotecznym takiego warunku nie zawierają. Hipoteka zabezpiecza spłatę, a właściciel dalej korzysta z mieszkania. Warunki może jednak przewidywać twoja umowa kredytu — np. obowiązek poinformowania banku lub utrzymania ubezpieczenia — dlatego przed wynajmem przeczytaj ją.
Przy bezpiecznym kredycie 2% jest inaczej: wynajęcie albo użyczenie mieszkania w okresie dopłat kończy dopłaty, art. 9b ust. 12 pkt 3 lit. e. Obowiązki przy najmie na doby — zgłoszenie w gminie, ryczałt, podatek od nieruchomości — opisujemy w artykule o najmie krótkoterminowym.
Przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość zamiast sprzedaży ze spłatą
Zamiana zabezpieczenia — przeniesienie hipoteki ze sprzedawanego mieszkania na nowe — to zmiana umowy kredytu. Żaden z przepisów, które czytaliśmy, nie daje kredytobiorcy prawa do takiej zmiany: bank może się zgodzić albo nie. Jeżeli się zgodzi, na nowym mieszkaniu wpisuje się hipotekę (200 zł), a ze starego ją wykreśla (100 zł). Jeżeli nie — zostaje zwykła ścieżka: spłata z ceny i nowy kredyt.
Jak sprawdzić zasady sprzedaży mieszkania z kredytem samodzielnie
- Księga wieczysta — dział IV pokaże, czyja hipoteka i na jaką kwotę; jak czytać działy, piszemy w poradniku o sprawdzeniu księgi wieczystej.
- Umowa kredytu — prowizja za wcześniejszą spłatę, rodzaj oprocentowania, ewentualne obowiązki przy najmie.
- [Ustawa o księgach wieczystych i hipotece](/sources#pl-legal-ksiegi-wieczyste) — art. 65, 72, 94 i 100.
- [Ustawa o PIT](/sources#pl-legal-pit) — art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131, ust. 25 i 30a, art. 30e.
- Przy kredycie 2% — ustawa, art. 9b ust. 12–13.
Najczęstsze pytania o sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym
Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Tak. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece uznaje za niedopuszczalne zastrzeżenie, że właściciel nie sprzeda nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. W praktyce kredyt spłaca się z ceny sprzedaży, a bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki.
Czy bank musi się zgodzić na sprzedaż mieszkania z kredytem?
Nie. Bank nie decyduje o sprzedaży. Po spłacie hipoteka wygasa, a bank jest obowiązany zrobić wszystko, co potrzebne do jej wykreślenia z księgi wieczystej.
Ile kosztuje wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?
100 zł opłaty sądowej — połowę z 200 zł za wpis hipoteki. Zgoda banku nie wymaga notariusza: oświadczenie banku z podpisem i pieczęcią może być podstawą wpisu.
Ile trwa sprzedaż mieszkania z kredytem?
Ustawa nie podaje terminu, w którym bank musi wydać zaświadczenie, promesę czy zgodę na wykreślenie — zależy to od banku. Notariusz składa wniosek o wpis najpóźniej w dniu aktu.
Czy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat?
Tak, 19% dochodu, jeżeli sprzedajesz przed upływem pięciu lat od końca roku zakupu. Ale spłata kredytu na to samo mieszkanie i wydatki na kolejne mieszkanie w ciągu trzech lat mieszczą się w uldze mieszkaniowej.
Czy bank pobierze prowizję za wcześniejszą spłatę przy sprzedaży mieszkania?
Przy oprocentowaniu zmiennym tylko w pierwszych 36 miesiącach umowy i nie więcej niż 3% spłacanej kwoty. Przy stałej stopie — w okresie jej obowiązywania.
Co z dopłatami, jeżeli sprzedam mieszkanie z kredytem 2%?
Dopłaty wygasają z ostatnim dniem miesiąca sprzedaży. Tak samo, jeżeli wynajmiesz albo użyczysz mieszkanie lub kupisz inne. Dopłaty otrzymane wcześniej zostają.
Czy można wynajmować mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Przy zwykłym kredycie ustawa nie wymaga zgody banku — sprawdź jednak umowę kredytu. Przy kredycie 2% wynajem w okresie dopłat kończy dopłaty.
Kiedy sprzedaż mieszkania z kredytem nie jest prostą sprawą
Najprościej jest, gdy kupujący płaci gotówką, a twój kredyt jest mniejszy niż cena. Trudniej, gdy:
- kupujący bierze kredyt, a jego bank i twój bank muszą zgrać promesę, wypłatę i spłatę;
- kredyt jest wyższy niż cena, za którą możesz sprzedać;
- sprzedajesz przed upływem pięciu lat i chcesz skorzystać z ulgi, kupując kolejne mieszkanie;
- masz bezpieczny kredyt 2% i planujesz najpierw kupić nowe mieszkanie;
- kupującym jest cudzoziemiec, który może potrzebować zezwolenia MSWiA — o tym w artykule o zakupie nieruchomości przez cudzoziemca.
W czym pomagamy. Partner w Polsce prowadzi sprzedaż mieszkania z kredytem i zakup kolejnego: zgra zaświadczenie, promesę i akt, sprawdzi umowę przedwstępną i dobierze kredyt na nowe mieszkanie. Opisz sytuację w formularzu poniżej: ile zostało do spłaty, w jakim banku, czy to kredyt 2% i co planujesz kupić.
Przekazujemy Twoją sprawę jednej firmie doradczej w Polsce
Opisz sprawę — pobyt, zakup nieruchomości, własną firmę albo konto w banku — a w ciągu kilku godzin przekażemy ją jednej firmie doradczej w Polsce, która prowadzi sprawy cudzoziemców. To nasz termin, nie jej: kiedy firma odpowie, decyduje ona. Przekazanie jest dla Ciebie bezpłatne i tylko za Twoją zgodą; usługi firmy są płatne na jej warunkach. Strona powyżej to badanie, a nie porada: nie zna Twoich terminów ani dokumentów.
Wysłane.
Zgłoszenie jest u nas i przeczyta je człowiek. Jeśli termin już biegnie — wezwanie w MOS, prośba banku, data transakcji — nie czekaj na naszą odpowiedź i działaj w terminie.
Nie wysłało się.
Adres e-mail i pole zgody to dwie rzeczy, bez których się nie da. Cała reszta jest nieobowiązkowa.
To po naszej stronie.
Zgłoszenie do nas nie dotarło i nie chodzi o to, co wypełniłeś. Napisz na office@moveandinvest.com, zajmiemy się tym.