Nieruchomości na Malcie: zezwolenie, 5% i zakaz najmu

Malta zaczyna od zakazu. Zgodnie z rozdziałem 246 nierezydent w ogóle nie może nabywać nieruchomości, a nabycie dokonane wbrew temu jest „nieważne i bezskuteczne dla wszystkich celów prawa". Wszystko, co robi tu cudzoziemiec, dzieje się wewnątrz wyjątku.

Wyjątkiem jest zezwolenie AIP wydawane przez ministra. Kupujący spoza UE potrzebuje go na każde nabycie poza dziedziczeniem i zakupem w strefie specjalnej. Kosztuje €233 niezależnie od wartości nieruchomości, a urząd zobowiązuje się wydać je w ciągu 35 dni przy kompletnym wniosku. Obowiązują ceny minimalne: €174 274 za mieszkanie lub maisonette i €300 619 za wszystko inne; obie kwoty są indeksowane i corocznie aktualizowane.

Warunki są trzy, a o drugim ludzie dowiadują się późno. Nieruchomość może służyć wyłącznie jako mieszkanie kupującego i jego rodziny i do niczego innego — czyli nie wolno jej wynajmować, a sankcja sięga €23 000 albo podwójnej wartości rynkowej, zależnie co większe, plus opłata dzienna po 180 dniach karencji. Zakup musi dojść do skutku w ciągu sześciu miesięcy od wydania zezwolenia. A nierezydent może mieć tylko jedną nieruchomość.

Wszystko to znika wewnątrz strefy specjalnej, gdzie zezwolenie nie jest potrzebne, a liczba nieruchomości nieograniczona. Stref jest 27, wśród nich Portomaso i jego rozszerzenia, Tigné Point i Manoel Island, Fort Cambridge, SmartCity, Fort Chambray i Kempinski Residences na Gozo, Madliena Village, Mistra Heights, Tas-Sellum, Verdala Terraces, Trident Park oraz Eden Place dodana w styczniu 2026. Lista bywa rozszerzana rozporządzeniem, więc warto czytać obowiązujący załącznik do ustawy, a nie artykuł o nim.

Opłata skarbowa wynosi 5% ceny albo wartości, zależnie co wyższe. Jedna piąta, czyli 1% wartości, płatna jest przy rejestracji umowy przedwstępnej, pozostałe 4% przy akcie końcowym. Notariusz musi zarejestrować umowę przedwstępną w ciągu 21 dni od podpisania.

I teraz to, co przesądza arytmetykę cudzoziemca: żadna z maltańskich obniżonych stawek nie jest dla niego dostępna. Stawka 3,5% od pierwszych €200 000 dla jedynego zwykłego mieszkania zawiera wyraźne zastrzeżenie wyłączające każdego, kto potrzebowałby zezwolenia ministra, gdyby nieruchomość nie leżała w strefie specjalnej. Kryterium jest kontrfaktyczne, więc zakup w strefie specjalnej nie ratuje sytuacji. Zwolnienie dla kupującego pierwsze mieszkanie jest powiązane z tym samym przepisem i upada razem z nim, a ulga €750 000 dla pustostanów, stref ochrony zabudowy i elementów tradycyjnych zawiera własne, równoległe wyłączenie.

Obniżka dla Gozo i dawna stawka w strefach ochrony zabudowy wygasły — w styczniu 2024 i w styczniu 2022.

Kupujący, który potrzebuje zezwolenia, płaci więc równe 5%, a z cudzoziemców na niższą stawkę wychodzą tylko obywatele UE mieszkający na Malcie od pięciu lat.

Taryfy notarialnej nie udało się pozyskać — załącznik do ustawy się nie otwiera. Rynek podaje od 1% do 2,5% plus wyszukiwania i wpisy oraz oględziny architekta. Prowizję agencji 5% plus VAT zwyczajowo płaci sprzedający; ani stawki, ani płatnika nie ustala żadne źródło prawne.

Umowa przedwstępna — konvenju — jest krokiem wiążącym. Rejestruje się ją w urzędzie skarbowym w ciągu 21 dni, wtedy płaci się 1% opłaty wstępnej, a jej kopia trafia do wniosku o zezwolenie.

Kodeks cywilny nie ustala okresu domyślnego: umowa wiąże na czas uzgodniony przez strony. Trzy do sześciu miesięcy to norma rynkowa, nie przepis, a wysokości zadatku nie podaje żadne źródło rządowe — zwyczajowe 10% to praktyka.

Badanie tytułu przeprowadza notariusz. Tam, gdzie potrzebne jest zezwolenie, wniosek biegnie równolegle do okresu konvenju, więc ogranicza zwykle sam konvenju, a nie zezwolenie: 35 dni deklarowanego rozpatrzenia mieści się spokojnie w trzech miesiącach. Własny termin zezwolenia jest po drugiej stronie — zakup musi dojść do skutku w ciągu sześciu miesięcy od jego wydania.

Przy akcie końcowym dołącza się zezwolenie i płaci resztę opłaty. Uwierzytelniona kopia aktu musi trafić do komisarza w ciągu trzech miesięcy od publikacji.

Malta nie pobiera rocznego podatku od nieruchomości. To wniosek z wykazu podatków od nieruchomości prowadzonego przez sam urząd skarbowy, gdzie każda pozycja jest transakcyjna, a nie oświadczenie państwa: żaden kraj nie publikuje tego, czego nie pobiera.

Płatnością cykliczną bywa czynsz gruntowy i zależy to od rodzaju tytułu. Przy pełnej własności nie należy się nic. Przy emfiteuzie posiadacz płaci roczny ċens właścicielowi bezpośredniemu; ċens wieczysty biegnie bezterminowo, czasowy do końca okresu, po którym nieruchomość wraca, o ile czynszu nie wykupiono. Wykup nie wymaga zezwolenia AIP — to wyraźny wyjątek w ustawie. Typowych kwot i mnożnika wykupu się nie publikuje.

Dla dochodu z najmu istnieje opcjonalny podatek ostateczny 15%. Pobierany jest od czynszu brutto, bez odliczeń, potrąceń i zwrotów, dostępny dla nierezydentów i wybierany corocznie deklaracją do 30 kwietnia.

Warto znać dwa ograniczenia. Nie obejmuje najmu krótkoterminowego: urząd traktuje najem długi jako dochód inwestycyjny, a krótki jako dochód z działalności, opodatkowany na zasadach ogólnych. I nie jest dostępny, gdy najemcą jest podmiot powiązany.

Alternatywą jest deklarowanie dochodu netto i stawki dla nierezydentów, gdzie 35% zaczyna się już od €7 801 — dlatego jednolite 15% niemal zawsze wygrywa przy najmie długim. Dochód niezadeklarowany i później wykryty opodatkowany jest stawką 35% z karami i odsetkami.

Najpierw poprzednie sekcje: jeśli nieruchomość kupiono na zezwoleniu AIP, nie wolno jej wynajmować w ogóle i nic z tej sekcji jej nie dotyczy. Najem krótki jest realnie dostępny cudzoziemcowi tylko przy zakupie w strefie specjalnej albo gdy zezwolenie nie było potrzebne.

Dla pozostałych ramy przepisano w 2026 roku. Tourism Accommodation Regulations 2026, opublikowane w czerwcu, scaliły pięć wcześniejszych aktów w jeden, część przepisów wchodzi etapami przez dwa lata. Zakwaterowanie prywatne dzieli się teraz na dwie kategorie: najem krótkoterminowy oraz zakwaterowanie u mieszkającego gospodarza.

Wnioskodawcą musi być uprawniony z tytułu — właściciel, upoważniony agent, najemca lub inny legalny posiadacz praw — musi być osobą właściwą z zaświadczeniem o niekaralności i wskazać osobę osiągalną całą dobę. Regulamin nie stawia warunku rezydencji ani obywatelstwa.

Zasady eksploatacji są konkretne: najwyżej dwie osoby na zatwierdzoną sypialnię i dziesięć na lokal; żadna rezerwacja dłuższa niż 90 kolejnych dni; bez sypialni poniżej poziomu gruntu; zewnętrzna tabliczka z numerem licencji i kontaktem całodobowym; zawiadomienie zarządcy wspólnoty; plan gospodarki odpadami. Nowe nieruchomości wymagają sypialni od 9 metrów kwadratowych i klimatyzacji; istniejące mają czas do 15 czerwca 2028.

Organ ma 60 dni na rozpatrzenie wniosku, zawieszane na czas uzupełnień, a nowy system przyjmowania wniosków ruszył 19 sierpnia 2026. Wysokości opłaty licencyjnej w euro nie podaje żadna dostępna nam strona: obie oficjalne odsyłają do aktu wykonawczego, który się nie otwiera.

Działalność bez licencji dyskwalifikuje i wnioskodawcę, i nieruchomość na trzy lata: sama nieruchomość nie może w tym czasie uzyskać licencji.

Od 1 lipca 2026 obowiązuje eko-opłata €1,50 za noc od każdego gościa powyżej 18 lat, nie więcej niż €22,50 od osoby za pobyt.

Maltański program rezydencji tak naprawdę nie dotyczy nieruchomości, a liczby to potwierdzają: €375 000 za kwalifikujący zakup wobec €60 000 opłaty administracyjnej i €37 000 wkładu. Nieruchomość jest tu warunkiem, nie inwestycją.

Alternatywą dla zakupu jest najem: kwalifikująca umowa na co najmniej €14 000 rocznie. Wkład jest teraz taki sam w obu wariantach, dawna dopłata za najem zniknęła.

Nieruchomość — albo umowę najmu — trzeba utrzymać przez pięć lat od dnia wyznaczonego, a obowiązek na tym się nie kończy: beneficjent musi nadal utrzymywać mieszkanie na Malcie.

Obniżki regionalnej już nie ma. Niższe progi dla południa Malty i dla Gozo usunięto ze skutkiem od 1 stycznia 2025, a samą definicję „południa Malty" wykreślono z rozporządzenia. Poradniki podające €300 000 dla Gozo opisują reżim, który nie istnieje.

Jednego powiązania nie omawia żadne oficjalne źródło: wnioskodawca kupujący za €375 000 poza strefą specjalną pozostaje nierezydentem potrzebującym zezwolenia AIP, a warunki zezwolenia — wyłącznie własne mieszkanie, zakaz najmu, jedna nieruchomość — obowiązują niezależnie od programu rezydencji. Oba reżimy napisano tak, jakby drugi nie istniał.