Недвижимость на Мальте: разрешение, 5% и запрет сдавать

Мальта начинает с запрета. По главе 246 нерезидент вообще не может приобретать недвижимость, а приобретение в нарушение этого «ничтожно и не имеет силы для всех целей права». Всё, что делает здесь иностранный покупатель, происходит внутри исключения.

Исключение — разрешение AIP, которое выдаёт министр. Покупателю из страны вне ЕС оно нужно на каждое приобретение, кроме наследования и покупки в особой зоне. Стоит оно €233 независимо от стоимости объекта, и налоговая служба обязуется выдать его в течение 35 дней при полном комплекте документов. Действуют минимальные цены: €174 274 за квартиру или мезонет и €300 619 за всё остальное; обе величины привязаны к индексу и ежегодно пересматриваются.

Условий три, и о втором узнают поздно. Объект можно использовать исключительно как жильё покупателя и его семьи и ни для чего другого — то есть сдавать его нельзя вовсе, а санкция доходит до €23 000 либо двойной рыночной стоимости, что больше, плюс ежедневный платёж после 180 дней отсрочки. Покупка должна состояться в течение шести месяцев с выдачи разрешения. И нерезидент может держать только один объект.

Всё это отпадает внутри особой зоны, где разрешение не нужно, а число объектов не ограничено. Таких зон 27, среди них Portomaso и его расширения, Tigné Point и Manoel Island, Fort Cambridge, SmartCity, Fort Chambray и Kempinski Residences на Гозо, Madliena Village, Mistra Heights, Tas-Sellum, Verdala Terraces, Trident Park и Eden Place, добавленная в январе 2026 года. Список время от времени расширяется правовым уведомлением, поэтому читать стоит действующее приложение к закону, а не статью о нём.

Гербовый сбор — 5% от цены или стоимости, что выше. Пятая его часть, то есть 1% от стоимости, платится при регистрации предварительного договора, остальные 4% — на финальном акте. Нотариус обязан зарегистрировать предварительный договор в течение 21 дня с подписания.

И теперь то, что определяет всю арифметику иностранца: ни одна из мальтийских пониженных ставок ему недоступна. Ставка 3,5% на первые €200 000 для единственного обычного жилья содержит прямую оговорку, исключающую любого, кому потребовалось бы разрешение министра, не находись объект в особой зоне. Критерий контрфактический, поэтому покупка в особой зоне не спасает. Освобождение для покупателя первого жилья привязано к той же норме и падает вместе с ней, а льгота на €750 000 по пустующим объектам, зонам охраны застройки и традиционным элементам содержит собственное параллельное исключение.

Скидка по Гозо и прежняя ставка в зонах охраны застройки истекли — в январе 2024 и в январе 2022 года.

То есть покупатель, которому нужно разрешение, платит ровно 5%, а из иностранцев на пониженную ставку выходят только граждане ЕС, прожившие на Мальте пять лет и дольше.

Нотариальный тариф получить в доступном виде не удалось — приложение к закону не открывается. На рынке называют от 1% до 2,5% плюс поиски и регистрацию и осмотр архитектора. Комиссия агентства в 5% плюс НДС по обычаю платится продавцом; ни ставку, ни плательщика не задаёт ни один правовой источник.

Предварительный договор — konvenju — связывающий шаг. Он регистрируется в налоговой службе в течение 21 дня, тогда же платится 1% предварительного сбора, и его копия прикладывается к заявлению на разрешение.

Гражданский кодекс срока действия не задаёт: договор связывает на тот срок, о котором договорились стороны. Три-шесть месяцев — рыночная норма, а не правило, и размер задатка не называет ни один государственный источник: привычные 10% — практика.

Проверку титула проводит нотариус. Там, где нужно разрешение, заявление идёт параллельно сроку konvenju, поэтому ограничителем обычно служит сам konvenju, а не разрешение: 35 дней заявленной обработки спокойно помещаются в три месяца. Собственный срок разрешения — с другой стороны: покупка должна состояться в течение шести месяцев с его выдачи.

На финальном акте разрешение прикладывается, остаток сбора уплачивается. Заверенная копия акта должна попасть к комиссару в течение трёх месяцев с публикации.

Ежегодного налога на недвижимость на Мальте нет. Это вывод из перечня имущественных налогов самой налоговой службы, где все позиции транзакционные, а не заявление государства: ни одна страна не публикует того, чего не берёт.

Регулярным платежом может быть земельная рента, и зависит это от вида титула. При полной собственности не должно ничего. При эмфитевзисе держатель платит ежегодный ċens прямому собственнику; вечный ċens идёт бессрочно, временный — до конца срока, после которого объект возвращается, если рента не выкуплена. Выкуп ренты разрешения AIP не требует — это прямое изъятие в законе. Типовые размеры и множитель выкупа не публикуются.

Для дохода от аренды есть необязательный окончательный налог 15%. Он берётся с валовой платы, без вычетов, зачётов и возврата, доступен нерезидентам и выбирается ежегодно декларацией со сроком до 30 апреля.

Два ограничения стоит знать. Он не распространяется на короткую сдачу: налоговая служба считает долгую аренду инвестиционным доходом, а короткую — торговым, облагаемым по обычным правилам. И он недоступен, если арендатор — связанное лицо.

Альтернатива — декларировать чистый доход и платить по ставкам для нерезидентов, где 35% начинаются уже с €7 801; именно поэтому единые 15% почти всегда выгоднее на долгой сдаче. Незадекларированный и позднее обнаруженный доход облагается по 35% со штрафами и процентами.

Сначала прочитайте предыдущие разделы: если объект куплен по разрешению AIP, сдавать его нельзя вовсе, и ничто в этом разделе к нему не относится. Короткая сдача реально доступна иностранцу только при покупке в особой зоне либо когда разрешение не требовалось.

Для всех остальных рамка переписана в 2026 году. Tourism Accommodation Regulations 2026, опубликованные в июне, свели пять прежних актов в один, часть положений вводится поэтапно до двух лет. Частное размещение теперь делится на две категории: краткосрочная сдача и размещение у проживающего хозяина.

Заявитель должен быть правообладателем — собственником, уполномоченным агентом, арендатором или иным законным держателем прав, — быть добропорядочным лицом со справкой о несудимости и назвать человека, доступного круглосуточно. Ни резидентства, ни гражданства регламент не требует.

Правила эксплуатации конкретные: не более двух человек на утверждённую спальню и десяти на объект; ни одно бронирование не длиннее 90 суток подряд; спален ниже уровня земли быть не должно; наружная табличка с номером лицензии и круглосуточным контактом; уведомление управляющего кондоминиума; план обращения с отходами. Новым объектам нужны спальни от 9 квадратных метров и кондиционирование; у существующих есть срок до 15 июня 2028 года.

На рассмотрение заявления у органа 60 дней, приостанавливаемых на время запросов, а новая система приёма заявлений открылась 19 августа 2026 года. Размер лицензионного сбора в евро не опубликован ни на одной доступной нам странице: обе официальные отсылают к подзаконному акту, который не открывается.

Работа без лицензии дисквалифицирует и заявителя, и объект на три года: сам объект в этот период лицензию получить не может.

С 1 июля 2026 года действует эко-сбор €1,50 за ночь с каждого гостя от 18 лет, не более €22,50 с человека за визит.

Программа резидентства Мальты — на самом деле не про недвижимость, и цифры об этом говорят: €375 000 за квалифицирующую покупку против €60 000 административного сбора и взноса €37 000. Объект здесь условие, а не инвестиция.

Альтернатива покупке — аренда: квалифицирующий договор не менее чем на €14 000 в год. Взнос теперь одинаковый в обоих случаях, и прежняя надбавка за аренду исчезла.

Объект — или договор аренды — нужно держать пять лет с назначенного дня, и обязанность на этом не заканчивается: бенефициар должен и дальше поддерживать жильё на Мальте.

Региональной скидки больше нет. Пониженные пороги для юга Мальты и для Гозо удалены с 1 января 2025 года, а само определение «юг Мальты» из регламента убрано. Гиды, называющие €300 000 для Гозо, описывают режим, которого не существует.

Одно взаимодействие ни один официальный источник не разбирает: заявитель, покупающий за €375 000 вне особой зоны, остаётся нерезидентом, которому нужно разрешение AIP, и условия разрешения — только собственное жильё, сдавать нельзя, один объект — действуют независимо от программы резидентства. Два режима написаны так, будто другого не существует.