Nieruchomości w Grecji: zasady zakupu, koszty i pułapki

Grecja nie wprowadza ogólnego zakazu własności dla obywateli spoza UE. Wprowadza zakaz terytorialny i to on zaskakuje tych, którzy o nim nie słyszeli.

Artykuły 24–26 ustawy 1892/1990 zamykają strefy przygraniczne: każda czynność tworząca prawa do nieruchomości tam na rzecz osoby o obywatelstwie lub siedzibie poza UE i EOG jest zakazana. Do stref należą nomosy Dodekanez, Ewros, Tesprotia, Kastoria, Kilkis, Lesbos, Ksanti, Preweza, Rodopi, Samos, Florina i Chios, wyspy Thira i Skyros oraz kilka dawnych eparchii. Thira to Santorini — masowy rynek drugich domów wewnątrz ograniczenia wprowadzonego ze względów obronnych.

Zakaz uchyla w każdej sprawie komisja przy administracji zdecentralizowanej. Decyduje większością, ale głos przedstawiciela Ministerstwa Obrony musi być pozytywny. Do wniosku dołącza się zaświadczenie o niekaralności nie starsze niż sześć miesięcy, krótki życiorys po grecku, kopię paszportu, akt urodzenia i plan topograficzny z lokalizacją nieruchomości.

Ani ustawa, ani rozporządzenie, ani strona administracji nie podają terminu rozpatrzenia. Nie ma się do czego planować i jest to najmniej przewidywalny krok, jaki czeka w Grecji kupującego z państwa trzeciego.

Transakcja dokonana bez zgody jest bezwzględnie nieważna, a strony i notariusz ponoszą odpowiedzialność karną.

Podatek od przeniesienia wynosi 3% wartości podatkowej i płaci go kupujący. Do tego dochodzi dopłata gminna 3%, naliczana jednak od samego podatku, a nie od ceny, więc realna wielkość to 3,09%.

Ulga na pierwsze mieszkanie istnieje, ale wymaga stałego zamieszkania w Grecji albo zamiaru osiedlenia się w ciągu dwóch lat, więc nierezydent jej nie osiągnie.

VAT od nowych budynków jest zawieszony do 31 grudnia 2026. Deweloper go nie nalicza, sprzedaż podlega podatkowi od przeniesienia. W praktyce w 2026 roku każdy zakup mieszkania, także nowego, obciążony jest stawką 3,09%.

Wynagrodzenie notariusza określa taryfa: stałe €20 plus 0,80% od pierwszych €120 000, 0,70% do €380 000 i 0,65% powyżej. Dwa greckie wydawnictwa prawnicze podają pierwszy próg jako 1%, a nie 0,80%; tekst ujednolicony i kopia publikacji urzędowej udostępniona przez samą izbę notarialną dają 0,80%. Sprzeczność pozostaje nierozstrzygnięta, więc warto zakładać przedział.

Prawnik przy akcie nie jest ustawowo wymagany. To jednak on bada tytuł prawny, więc jest to konieczność praktyczna, nie prawna. Stawki taryfowej brak.

Wpis do katastru kosztuje 5‰ wartości plus €23 według taryfy obowiązującej od 13 stycznia 2026. Poradniki podające 0,475% powstały wcześniej.

Prowizję pośrednika ustala zwyczaj, nie ustawa: około 2% plus VAT, przy czym od każdej ze stron osobno.

I jedna zasada zmieniająca przepływ pieniędzy: od 11 grudnia 2023 cena płatna jest wyłącznie środkami bankowymi. Akt zapisujący gotówkę jest nieważny, nie podlega wpisowi i nie wywołuje skutków, a kara wynosi 10% kwoty gotówkowej, nie mniej niż €10 000. Zakaz obejmuje także umowy przedwstępne.

Najpierw grecki numer podatkowy, i można go uzyskać zdalnie: wniosek idzie przez myAADE, identyfikacja odbywa się na wideorozmowie. Przedstawiciel podatkowy nie jest obowiązkowy. Urząd nie publikuje czasu rozpatrzenia.

Grecki rachunek nie jest prawnym warunkiem zakupu, ale cena musi przejść przez bank, a grecki bank poprosi o numer podatkowy, potwierdzenie adresu i pochodzenie środków.

Umowa przedwstępna jest zwykle notarialna, a zakaz gotówki dotyczy również jej.

Tytuł bada się w biurze katastralnym, a tam gdzie kataster nie jest ukończony — w księgach wieczystych. Powstające przy tym zaświadczenie o obciążeniach to ten sam dokument, którego ministerstwo wymaga przy wniosku o złotą wizę.

Każde przeniesienie wymaga zaświadczenia inżyniera z art. 83 ustawy 4495/2017 — potwierdzenia, że nie ma samowoli budowlanej ponad to, na co zezwala pozwolenie. Jest ważne dwa miesiące od podpisania, a notariuszom, prawnikom i inżynierom, którzy go pominą, grozi pozbawienie wolności i kara od €30 000 do €100 000. Przy transakcji trwającej dłużej niż dwa miesiące to właśnie ten dokument trzeba odnowić.

Deklarację podatku od przeniesienia składają wspólnie kupujący i sprzedający przed aktem, elektronicznie, a sam podatek płaci się w ciągu trzech dni roboczych od wymiaru. Sprzedający musi przedstawić także zaświadczenie gminy o uregulowaniu opłaty rocznej — typowe źródło opóźnień po jego stronie.

Czasu całościowego nie publikuje żaden grecki organ. Twardych ograniczeń są dwa: dwumiesięczna ważność zaświadczenia inżyniera i trzy dni robocze na podatek, a dla nieruchomości w strefie przygranicznej — decyzja komisji, która nie ma terminu w ogóle.

Podatkiem rocznym jest ENFIA, skodyfikowany ustawą 5219/2025. Obowiązek powstaje u tego, kto ma prawa na 1 stycznia; wymiar przychodzi elektronicznie, deklaracji się nie składa.

Dla budynków podatek to powierzchnia pomnożona przez stawkę bazową i przez współczynniki strefy, wieku, kondygnacji i elewacji. Stawka bazowa biegnie od €2,00 za metr kwadratowy w pierwszej strefie do €16,20 w dziewiątej.

Odrębny podatek uzupełniający od osób fizycznych już nie istnieje. Jest teraz dopłatą wewnątrz podatku głównego: gdy łączna wartość majątku przekracza €500 000, podatek główny rośnie o 5%, 10%, 15% lub 20% według progów. Anglojęzyczna strona ministerstwa nadal opisuje starą konstrukcję i jest w tym zakresie nieaktualna; obowiązuje Kodeks podatku od nieruchomości.

Od 2026 obowiązuje ulga 50% na główne mieszkanie osoby fizycznej w miejscowościach do 1 500 mieszkańców, przy wartości nieruchomości nie wyższej niż €400 000. Attyka kontynentalna jest wyłączona. Nierezydentowi nic to nie daje: głównego mieszkania z definicji tam nie ma.

Dochód z najmu osób fizycznych podlega skali wprowadzonej ustawą 5246/2025: 15% do €12 000, 25% do €24 000, 35% do €36 000 i 45% powyżej. Próg 25% jest nowy. Rok podatkowy, od którego skala obowiązuje, nie jest podany w dostępnym nam źródle i warto to potwierdzić przed liczeniem rentowności.

Opłata gminna wynosi od 0,25 do 0,35 promila wartości i pobierana jest przez rachunek za prąd. Odłączony licznik zatrzymuje pobór, ale nie obowiązek: ten narasta po cichu i ujawnia się przy sprzedaży, bo sprzedający musi przynieść notariuszowi zaświadczenie o uregulowaniu.

Najem krótkoterminowy oznacza w Grecji wynajęcie umeblowanej nieruchomości na okres krótszy niż 60 dni, bez usług poza pościelą.

Każda taka nieruchomość trafia do rejestru prowadzonego przez urząd skarbowy, a uzyskany numer musi być widoczny w ogłoszeniu na każdej platformie i we wszystkich materiałach reklamowych. Za każdy pobyt składa się deklarację — do 20. dnia miesiąca następującego po wyjeździe gościa.

Osoba fizyczna z jedną lub dwiema nieruchomościami płaci jak od dochodu z nieruchomości według powyższej skali i nie może wybrać opodatkowania działalności. Od trzech nieruchomości działalność staje się gospodarcza, dochodzi VAT 13%.

Opłata klimatyczna obciąża każdy najem krótkoterminowy niezależnie od reżimu: €2,00 dziennie od listopada do marca i €8,00 od kwietnia do października.

Obowiązują dwa zamrożenia. W Atenach zakazana jest pierwsza rejestracja w 1., 2. i 3. dzielnicy miejskiej — wprowadzona na 2025 rok i przedłużona do 31 grudnia 2026. W Salonikach zamrożona jest 1. wspólnota miejska, od 1 lipca do 31 grudnia 2026.

Rzecz najdroższa dla kupującego: rejestracja nie przechodzi wraz z nieruchomością. Nieruchomość przeniesiona wewnątrz strefy ograniczenia jest usuwana z rejestru, a ponowna rejestracja w okresie ograniczenia nie jest dopuszczalna. Kupując działający najem krótkoterminowy w zamrożonej dzielnicy centrum Aten, nie kupuje się jego numeru.

Kara za naruszenie zamrożenia to 50% dochodu z najmu, nie mniej niż €20 000, a przy powtórzeniu w tym samym roku podatkowym — cały uzyskany dochód, nie mniej niż €40 000.

Często przywoływane limity „dwie nieruchomości na numer podatkowy" i „90 dni w roku" nigdzie nie obowiązują. Ustawa daje jedynie ministrom prawo wprowadzenia ich w wyznaczonych strefach; żadnej takiej decyzji nie udało się odnaleźć.

Zakup w Grecji nadal może prowadzić do rezydencji, co odróżnia ją od Portugalii. Warunki mocno zaostrzono w 2024 roku.

Progi: €800 000 w Attyce, w nomosie Saloniki, na Mykonos, Thirze i wyspach powyżej 3 100 mieszkańców; €400 000 w pozostałej Grecji; €250 000 przy zmianie przeznaczenia nieruchomości na mieszkalne albo przy renowacji zabytku. Przy ścieżce ze zmianą przeznaczenia prace muszą zakończyć się przed złożeniem wniosku.

Oba główne progi wymagają minimum 120 metrów kwadratowych pomieszczeń podstawowych. Komórka i miejsce postojowe kupione tą samą umową liczą się do wartości inwestycji, ale nie do tych 120 metrów.

Inwestycja obejmuje jedną nieruchomość. Sumowanie kilku nieruchomości do progu jest niedopuszczalne — przed 2024 rokiem było możliwe, a poradniki napisane wcześniej wciąż twierdzą inaczej.

Najem krótkoterminowy nieruchomości kwalifikującej jest wprost zakazany, a sankcja jest podwójna: kara administracyjna €50 000 i cofnięcie zezwolenia. Najem długoterminowy nie jest zakazany — zakaz ogranicza się do najmu w ramach ekonomii współdzielenia i do podnajmu.

Czy kwalifikuje się nieruchomość w budowie, pozostaje realnie nierozstrzygnięte. Artykuł 100 tego nie reguluje, a dwa warunki, które tu ważą — mierzalne 120 metrów oraz pełna własność z ceną zapłaconą w całości przed wnioskiem — przemawiają przeciw. To pytanie do pisemnego potwierdzenia ministerstwa, nie do strony internetowej.

Opłata wynosi €2 000 od wnioskodawcy plus €16 za kartę. Czasu rozpatrzenia nie publikuje żaden grecki organ.