Недвижимость в Греции: правила покупки, расходы и ловушки

Общего запрета на владение недвижимостью для граждан стран вне ЕС в Греции нет. Есть территориальный, и именно он подводит тех, кто о нём не слышал.

Статьи 24–26 Закона 1892/1990 закрывают приграничные зоны: любая сделка, создающая права на недвижимость там в пользу лица с гражданством или местом нахождения вне ЕС и ЕЭЗ, запрещена. К зонам отнесены номы Додеканес, Эврос, Теспротия, Кастория, Килкис, Лесбос, Ксанти, Превеза, Родопи, Самос, Флорина и Хиос, острова Тира и Скирос и несколько бывших епархий. Тира — это Санторини, то есть массовый рынок вторых домов внутри ограничения, введённого по соображениям обороны.

Запрет снимается по каждому случаю решением комиссии при децентрализованной администрации. Решение принимается большинством, но голос представителя Министерства обороны должен быть положительным. В комплект входят справка о несудимости не старше шести месяцев, краткая биография на греческом, копия паспорта, свидетельство о рождении и топографический план с привязкой объекта.

Ни закон, ни министерское решение, ни страница администрации не называют срока рассмотрения. Планировать не по чему, и это самый непредсказуемый шаг, который ждёт в Греции покупателя из третьей страны.

Сделка, совершённая без разрешения, абсолютно ничтожна, а стороны и нотариус несут уголовную ответственность.

Налог на переход права — 3% от налоговой стоимости, платит покупатель. Сверху идёт муниципальная надбавка 3%, но начисляется она на сам налог, а не на цену, поэтому реальная величина — 3,09%.

Льгота на первое жильё существует, но требует постоянного проживания в Греции или намерения поселиться в течение двух лет, так что нерезиденту она недоступна.

НДС на новостройки приостановлен до 31 декабря 2026 года. Застройщик его не начисляет, сделка облагается налогом на переход. На практике в 2026 году любая покупка жилья, включая новостройку, идёт по 3,09%.

Гонорар нотариуса задан тарифом: фиксированные €20 плюс 0,80% с первых €120 000, 0,70% до €380 000 и 0,65% сверх того. Два греческих юридических издательства называют первую полосу не 0,80%, а 1%; кодифицированный текст и копия официальной публикации, размещённая самой нотариальной палатой, дают 0,80%. Противоречие не разрешено, поэтому закладывать стоит диапазон.

Юрист на сделке по закону не обязателен. При этом проверку титула проводит именно он, так что это практическая необходимость, а не юридическая. Тарифной ставки нет.

Регистрация в кадастре стоит 5‰ от стоимости плюс €23 по тарифу, вступившему в силу 13 января 2026 года. Гиды, называющие 0,475%, написаны раньше.

Комиссия агента задана обычаем, а не законом: около 2% плюс НДС, причём с каждой стороны отдельно.

И одно правило, которое меняет движение денег: с 11 декабря 2023 года цена уплачивается исключительно банковскими средствами. Договор, где записаны наличные, ничтожен, не регистрируется и не порождает последствий, а штраф составляет 10% от суммы наличных, но не менее €10 000. Запрет распространяется и на предварительные договоры.

Первым идёт греческий налоговый номер, и получить его можно удалённо: заявление подаётся через myAADE, опознание — по видеозвонку. Налоговый представитель не обязателен. Срока рассмотрения налоговая служба не публикует.

Греческий счёт не является юридическим условием покупки, но цена должна пройти через банк, а греческий банк запросит налоговый номер, подтверждение адреса и происхождение средств.

Предварительный договор обычно нотариальный, и запрет наличных действует и для него.

Титул проверяется в кадастровом бюро, а там, где кадастр не завершён, — в ипотечном. Справка об обременениях, которая при этом получается, — тот же документ, который министерство требует при заявлении на золотую визу.

Для любой передачи нужна справка инженера по статье 83 Закона 4495/2017 — подтверждение, что самовольных построек сверх разрешённого нет. Она действительна два месяца с даты подписания, а нотариусам, юристам и инженерам, которые её не приложили, грозят лишение свободы и штраф от €30 000 до €100 000. Если сделка идёт дольше двух месяцев, обновлять придётся именно её.

Декларация по налогу на переход подаётся продавцом и покупателем совместно до сделки, электронно, а сам налог платится в течение трёх рабочих дней с начисления. Продавец обязан представить ещё и справку муниципалитета об уплате ежегодного сбора — обычный источник задержек с его стороны.

Сквозного срока на всё это не публикует ни один греческий орган. Твёрдых ограничений всего два: два месяца жизни справки инженера и три рабочих дня на налог, а для приграничного объекта — решение комиссии, у которого срока нет вовсе.

Ежегодный налог — ENFIA, кодифицированный Законом 5219/2025. Обязанность возникает у того, кто владеет объектом на 1 января; расчёт приходит электронно, декларация не подаётся.

Для зданий налог считается как площадь, умноженная на базовую ставку и на коэффициенты зоны, возраста, этажа и фасадов. Базовая ставка идёт от €2,00 за квадратный метр в первой зоне до €16,20 в девятой.

Отдельного дополнительного налога для физических лиц больше не существует. Теперь это надбавка внутри основного: если суммарная стоимость имущества превышает €500 000, основной налог увеличивается на 5%, 10%, 15% или 20% по полосам. Англоязычная страница Минфина до сих пор описывает старую конструкцию и в этой части устарела; действует Кодекс налога на имущество.

С 2026 года действует скидка 50% на основное жильё физического лица в поселениях до 1 500 жителей при стоимости объекта не выше €400 000. Материковая Аттика исключена. Нерезиденту это ничего не даёт: основного жилья там у него по определению нет.

Доход от аренды у физических лиц облагается по шкале, введённой Законом 5246/2025: 15% до €12 000, 25% до €24 000, 35% до €36 000 и 45% свыше. Полоса 25% — новая. Налоговый год, с которого шкала применяется, в доступном нам источнике не назван, и это стоит уточнить прежде, чем считать доходность.

Муниципальный сбор — от 0,25 до 0,35 промилле стоимости, собирается через счёт за электричество. Отключённый счётчик останавливает сбор, но не обязанность: она копится незаметно и всплывает при продаже, потому что продавец обязан принести нотариусу справку об уплате.

Краткосрочной в Греции считается сдача меблированного объекта на срок менее 60 дней без услуг, кроме постельного белья.

Каждый такой объект вносится в реестр налоговой службы, а полученный номер обязан стоять на видном месте в объявлении на каждой платформе и во всех рекламных материалах. По каждому заезду подаётся декларация — до 20-го числа месяца, следующего за выездом гостя.

Физическое лицо с одним или двумя объектами платит с этого как с дохода от недвижимости по шкале выше и не вправе выбрать предпринимательский режим. С трёх объектов деятельность становится предпринимательской, добавляется НДС 13%.

Сбор за климатическую устойчивость платится с любой краткосрочной сдачи независимо от режима: €2,00 в сутки с ноября по март и €8,00 с апреля по октябрь.

Действуют две заморозки. В Афинах запрещена первичная регистрация объектов в 1-м, 2-м и 3-м муниципальных округах — введена на 2025 год и продлена до 31 декабря 2026 года. В Салониках заморожена 1-я муниципальная община, с 1 июля по 31 декабря 2026 года.

Самое дорогое, что стоит знать покупателю: регистрация не переходит вместе с объектом. Объект, переданный другому собственнику внутри зоны ограничения, исключается из реестра, а перерегистрация в период ограничения не допускается. Купив работающую посуточную квартиру в замороженном округе центра Афин, вы не покупаете её номер.

Штраф за нарушение заморозки — 50% дохода от сдачи, минимум €20 000, а при повторе в том же налоговом году — весь полученный доход, минимум €40 000.

Часто упоминаемые ограничения «два объекта на налоговый номер» и «90 дней в году» нигде не действуют. Закон лишь даёт министрам право ввести их в отдельных зонах; ни одного такого решения найти не удалось.

Покупка в Греции по-прежнему может вести к ВНЖ — этим страна отличается от Португалии. Условия резко ужесточились в 2024 году.

Пороги: €800 000 в Аттике, в номе Салоники, на Миконосе, Тире и островах с населением свыше 3 100 человек; €400 000 в остальной Греции; €250 000 при переводе объекта из другого назначения в жилое или при реставрации памятника. Для маршрута с переводом назначения работы должны быть завершены до подачи заявления.

Оба главных порога требуют минимум 120 квадратных метров основных помещений. Кладовка и парковка, купленные тем же договором, засчитываются в сумму инвестиции, но не в эти 120 метров.

Инвестиция делается в один объект. Складывать несколько объектов до порога нельзя — до 2024 года было можно, и гиды, написанные раньше, до сих пор утверждают обратное.

Краткосрочная сдача квалифицирующего объекта запрещена прямо, и санкция двойная: административный штраф €50 000 и отзыв разрешения. Долгосрочная сдача не запрещена — запрет ограничен сдачей в рамках экономики совместного пользования и субарендой.

Подходит ли строящийся объект — вопрос по-настоящему открытый. Статья 100 его не регулирует, а два условия, которые на него влияют — измеримые 120 метров и полная собственность с полностью уплаченной ценой до подачи, — работают против. Это вопрос для письменного подтверждения министерства, а не для сайта.

Сбор — €2 000 с заявителя плюс €16 за карту. Срока рассмотрения не публикует ни один греческий орган.