Nieruchomości w Portugalii: zasady zakupu, koszty i nowa dopłata

Portugalia nie ogranicza nikogo. Nie ma warunku obywatelstwa przy zakupie mieszkania, nie udało się znaleźć wyłączenia regionalnego dla Madery ani Azorów, nie trzeba uzyskiwać zezwolenia.

Zmieniła się nie możliwość zakupu, lecz cena statusu nierezydenta. Propozycja z 2023 roku, by zakazać zakupów cudzoziemcom, spełzła na niczym — Komisja Europejska stwierdziła, że wprost zakaz byłby niedopuszczalny — a w maju 2026 pojawił się zamiast niego podatek. Jest w następnej sekcji i to najważniejsza rzecz na tej stronie.

Jeden wniosek wart wprost powiedzenia: prawo portugalskie odróżnia dziś rezydentów od nierezydentów, a nie Portugalczyków od cudzoziemców. Cudzoziemiec będący portugalskim rezydentem podatkowym jest po stronie rezydenta.

Od maja 2026 nierezydent kupujący mieszkanie w Portugalii płaci podatek od przeniesienia według jednolitej stawki 7,5% — bez żadnego zwolnienia i bez żadnej obniżki. Normę dodał Decreto-Lei 97/2026 jako ust. 10 art. 17 Kodeksu IMT. Większość poradników napisanych wcześniej jej nie zawiera.

Wyjścia są trzy i wszystkie dotyczą tego, co dzieje się po zakupie. Kupujący był już portugalskim rezydentem podatkowym; albo staje się nim w ciągu dwóch lat od zakupu; albo w ciągu sześciu miesięcy wynajmuje nieruchomość długoterminowo po czynszu nie wyższym niż pułap „umiarkowany" — €2 300 miesięcznie w 2026 — i utrzymuje najem przez co najmniej 36 miesięcy z pierwszych pięciu lat. Kto spełni warunek później, może odzyskać różnicę w ciągu sześciu miesięcy od jego spełnienia.

Dla kupującego-rezydenta obowiązuje zwykła skala: zero do €106 346 przy mieszkaniu stałym, dalej 2%, 5%, 7% i 8% według progów, jednolite 6% mniej więcej od €660 000 i jednolite 7,5% powyżej €1 150 853. Przy drugim mieszkaniu pierwszy próg nie jest zerowy, lecz wynosi 1%.

Kupujący z jurysdykcji z czarnej listy płaci 10%, a ta stawka wypiera 7,5%.

Opłata skarbowa przy zakupie to 0,8%. Kredyt na pięć lat i dłużej dokłada 0,6% kwoty kredytu.

Jedno okienko Casa Pronta pobiera €375 za jeden akt wpisu i €700, gdy aktów jest kilka — zwykle zakup plus kredyt bankowy — oraz €50 za każdą kolejną nieruchomość. Odpis z rejestru kosztuje €15 online i jest ważny sześć miesięcy.

Wynagrodzenie prawnika nie jest taryfowane. Prowizji agencji ustawa też nie ustala: zwyczajowe 5% plus VAT płacone przez sprzedającego to praktyka rynkowa, a strona regulatora nie określa ani stawki, ani płatnika.

Najpierw numer podatkowy, i jedno powszechne twierdzenie na jego temat jest błędne. Nierezydent mieszkający poza UE i EOG nie musi ustanawiać przedstawiciela podatkowego: wystarczy przystąpić do elektronicznych powiadomień urzędu skarbowego. Obowiązkiem jest być osiągalnym, a nie być reprezentowanym. Dla rezydentów UE, Norwegii, Islandii i Liechtensteinu oba warianty są nieobowiązkowe.

Portugalskiego rachunku ustawa do zakupu nie wymaga, choć praktycznie przydaje się do zapłaty podatku i mediów.

Umowa przedwstępna jest krokiem wiążącym, a ryzyko skupia się w zadatku: kupujący, który się wycofa, traci go, sprzedający zwraca w podwójnej wysokości. Zwyczajowe 10% to praktyka, nie ustawa — strony ustalają wysokość swobodnie.

Weryfikacja opiera się na dwóch dokumentach: stałym odpisie z rejestru, pokazującym tytuł i obciążenia, oraz wpisie nieruchomości w rejestrze podatkowym.

Casa Pronta łączy akt, zapłatę podatku i wpis w jednym spotkaniu w jednym okienku.

Żadne portugalskie źródło rządowe nie publikuje terminów — ani na numer podatkowy, ani na otwarcie rachunku, ani na odstęp między umową przedwstępną a aktem, ani na wpis. Każdy podany termin jest czyimś szacunkiem.

Podatkiem rocznym jest IMI: od 0,3% do 0,45% wartości katastralnej dla nieruchomości miejskich, w wyjątkowych przypadkach do 0,5%. Stawkę każda gmina ustala sama w tych granicach co roku i może różnicować ją według parafii, więc wielkość jest lokalna. Gdy nieruchomość stoi pusta dłużej niż rok albo jest w ruinie, stawka jest potrajana.

Nad IMI nadbudowany jest AIMI — podatek od portfela, nie od nieruchomości: €600 000 na osobę podlega odliczeniu, dla małżonków rozliczających się wspólnie €1 200 000, a nadwyżka opodatkowana jest stawką 0,7%, dalej 1% od części od €1 mln do €2 mln i 1,5% powyżej. Wymierzany w czerwcu, płatny we wrześniu, a nierezydent z mieszkaniem za €700 000 płaci go dokładnie tak jak rezydent.

Dochód z najmu u nierezydenta opodatkowany jest jednolitą stawką 25%. Długie umowy ją obniżają: od pięciu do dziesięciu lat — do 15%, od dziesięciu do dwudziestu — do 10%, od dwudziestu lat — do 5%. Od 2026 obowiązuje odrębna stawka 10% dla umów mieszczących się w czynszu umiarkowanym, do końca 2029 roku; jak łączy się z obniżkami za długość, w dostępnych źródłach nie wyjaśniono.

Jedna asymetria ma tu znaczenie. Rezydent innego państwa UE lub EOG może wybrać progresywną skalę rezydenta zamiast jednolitych 25%. Rezydent państwa spoza UE i EOG takiego wyboru nie ma.

Opłaty wspólnoty ustala zebranie konkretnego budynku, a państwo nie publikuje typowych kwot.

Reżim najmu krótkoterminowego — alojamento local — przeszedł trzy lata zwrotów i wyszedł z nich łagodniejszy, niż sugerują nagłówki.

Nowe rejestracje w skali kraju są otwarte. Zawieszenie wprowadzone ustawą mieszkaniową z 2023 roku uchylił Decreto-Lei 76/2024, obowiązujący od 1 listopada 2024, wraz z nadzwyczajną daniną od mieszkań w najmie krótkoterminowym i pięcioletnim okresem ważności rejestracji. Zamiast terminu ważności przyszło ubezpieczenie: obowiązkowe OC jest śledzone w rejestrze krajowym, a jego wygaśnięcie unieważnia rejestrację.

Rejestracja to zgłoszenie uprzednie przez jedno okienko elektroniczne. Gmina ma 60 dni roboczych na sprzeciw, w strefie ograniczenia 90; milczenie oznacza, że rejestracja jest skuteczna. Platformy muszą pokazywać numer rejestracyjny.

Wspólnota nie może już samodzielnie unieważnić rejestracji. Od 2024 może jedynie podjąć uzasadnioną uchwałę większością udziałów budynku, opartą na udowodnionym zakłócaniu spokoju, i wystąpić do gminy o rozważenie unieważnienia.

Realne ograniczenie jest gminne. Gminy mogą ogłaszać strefy ograniczenia, a dekret z lipca 2026 dał tym z ponad tysiącem rejestracji czas do 31 grudnia 2026 na decyzję, czy wprowadzać regulację, oraz prawo jednorazowego zawieszenia nowych rejestracji na czas przygotowania przepisów. Lizbona i Porto ograniczają części swoich centrów, poszło za nimi kilka innych miast. Odpowiedź zależy od tego, w której parafii stoi nieruchomość, więc sprawdzać trzeba parafię, a nie podsumowanie krajowe.

Właśnie w tej sekcji Portugalia różni się od wszystkich pozostałych jurysdykcji na tej stronie: zakup nieruchomości nie daje tu żadnego statusu imigracyjnego.

Ścieżkę rezydencji za inwestycję przez nieruchomości usunięto w 2023 roku, a ustawa poszła dalej niż samo skreślenie. Ust. 5 art. 3 ustawy imigracyjnej stanowi dziś, że inwestycja kwalifikowana nie może być nakierowana na nieruchomości „bezpośrednio ani pośrednio" — co zamyka także fundusz posiadający budynki, nie tylko mieszkanie. Przepis przetrwał kolejną nowelizację w październiku 2025.

Pozostało pięć ścieżek i żadna nie dotyczy nieruchomości: utworzenie co najmniej dziesięciu miejsc pracy; €500 000 na badania naukowe; €250 000 na dziedzictwo kulturowe; €500 000 do kwalifikowanego funduszu bez nieruchomości; €500 000 w spółkę tworzącą pięć stałych miejsc pracy.

Ścieżka, o której naprawdę myśli większość kupujących, to D7, a opiera się ona na dochodzie, nie na majątku. Oficjalna strona nie wymienia własności nieruchomości wśród kryteriów i nie wspomina o potwierdzeniu zakwaterowania w ogóle. Progu dochodowego w euro nie podaje żadna dostępna nam strona rządowa; liczby krążące po rynku pochodzą od doradców.

Kupione mieszkanie może więc być adresem we wniosku. Źródła rządowego, które twierdziłoby, że własność go wzmacnia, nie znaleźliśmy.