Недвижимость в Португалии: правила покупки, расходы и новая надбавка

Португалия не ограничивает никого. Условия по гражданству при покупке жилья нет, регионального исключения для Мадейры и Азорских островов найти не удалось, разрешения получать не нужно.

Изменилась не возможность купить, а цена статуса нерезидента. Предложение 2023 года запретить покупку иностранцам ничем не кончилось — Еврокомиссия заявила, что прямой запрет был бы недопустим, — и вместо него в мае 2026 года появился налог. Он в следующем разделе, и это самое важное на этой странице.

Одно следствие стоит назвать прямо: португальское право теперь различает резидентов и нерезидентов, а не португальцев и иностранцев. Иностранец, который является налоговым резидентом Португалии, находится на резидентской стороне этой границы.

С мая 2026 года нерезидент, покупающий жильё в Португалии, платит налог на переход по единой ставке 7,5% — без единого освобождения и без единой скидки. Норма добавлена Decreto-Lei 97/2026 как пункт 10 статьи 17 Кодекса IMT. Большинство гидов, написанных раньше, её не содержит.

Выходов три, и все они про то, что происходит после покупки. Покупатель уже был налоговым резидентом Португалии; либо становится им в течение двух лет с даты покупки; либо в течение шести месяцев сдаёт объект в долгосрочную аренду по ставке не выше «умеренного» потолка — €2 300 в месяц в 2026 году — и держит его сданным не менее 36 месяцев из первых пяти лет. Тот, кто выполнил условие позже, вправе вернуть разницу в течение шести месяцев с момента выполнения.

Для покупателя-резидента действует обычная шкала: ноль до €106 346 по постоянному жилью, далее 2%, 5%, 7% и 8% по полосам, единая ставка 6% примерно с €660 000 и единая 7,5% свыше €1 150 853. Для второго жилья первая полоса не нулевая, а 1%.

Покупатель из юрисдикции, включённой в чёрный список, платит 10%, и эта ставка перекрывает 7,5%.

Гербовый сбор при покупке — 0,8%. Ипотека на пять лет и дольше добавляет 0,6% от суммы кредита.

Единое окно Casa Pronta берёт €375 за один регистрационный акт и €700, если актов несколько — обычно это покупка плюс банковская ипотека, — плюс €50 за каждый дополнительный объект. Выписка из реестра стоит €15 онлайн и действует шесть месяцев.

Гонорар юриста тарифом не установлен. Комиссия агентства законом тоже не задана: привычные 5% плюс НДС, которые платит продавец, — рыночная практика, а страница регулятора не устанавливает ни ставки, ни плательщика.

Первым идёт налоговый номер, и одно распространённое утверждение о нём неверно. Нерезидент, живущий вне ЕС и ЕЭЗ, не обязан назначать налогового представителя: вместо этого достаточно подключиться к электронным уведомлениям налоговой службы. Обязанность — быть доступным, а не быть представленным. Для резидентов ЕС, Норвегии, Исландии и Лихтенштейна оба варианта необязательны.

Португальский счёт для покупки законом не требуется, хотя практически удобен для уплаты налога и коммунальных.

Предварительный договор — связывающий шаг, и риск сосредоточен в задатке: отказавшийся покупатель его теряет, отказавшийся продавец возвращает вдвойне. Привычные 10% — практика, а не закон, стороны определяют размер свободно.

Проверка опирается на два документа: постоянную выписку из реестра, где видны титул и обременения, и запись об объекте в налоговом реестре.

Casa Pronta сводит сделку, уплату налога и регистрацию в одну встречу в одном окне.

Ни один государственный источник Португалии не публикует сроков — ни на налоговый номер, ни на открытие счёта, ни на промежуток между предварительным договором и сделкой, ни на регистрацию. Любой названный вам срок — чья-то оценка.

Ежегодный налог — IMI: от 0,3% до 0,45% кадастровой стоимости по городской недвижимости, в исключительных случаях до 0,5%. Ставку каждый муниципалитет устанавливает сам в этих пределах ежегодно и может дифференцировать по приходам, так что величина местная. Если объект простаивает больше года или находится в разрушенном состоянии, ставка утраивается.

Над IMI надстроен AIMI — налог на портфель, а не на объект: €600 000 на человека вычитается, для супругов при совместном декларировании €1 200 000, а превышение облагается по 0,7%, далее 1% на часть от €1 млн до €2 млн и 1,5% свыше. Начисляется в июне, платится в сентябре, и нерезидент с квартирой за €700 000 платит его ровно так же, как резидент.

Доход от аренды у нерезидента облагается по единой ставке 25%. Длинные договоры её снижают: от пяти до десяти лет — до 15%, от десяти до двадцати — до 10%, от двадцати лет — до 5%. С 2026 года действует отдельная ставка 10% для договоров в пределах умеренной аренды, до конца 2029 года; как она сочетается со скидками за длительность, в доступных источниках не разъяснено.

Одна асимметрия здесь важна. Резидент другой страны ЕС или ЕЭЗ вправе выбрать прогрессивную резидентскую шкалу вместо единых 25%. У резидента страны вне ЕС и ЕЭЗ такого выбора нет.

Взносы кондоминиума устанавливает собрание конкретного дома, и типовых цифр государство не публикует.

Режим краткосрочной аренды — alojamento local — прошёл через три года метаний и вышел более мягким, чем можно подумать по заголовкам.

Новые регистрации по стране открыты. Приостановку, введённую жилищным законом 2023 года, отменил Decreto-Lei 76/2024, действующий с 1 ноября 2024 года, вместе с чрезвычайным взносом с квартир в краткосрочной аренде и пятилетним сроком действия регистрации. Вместо срока действия пришло страхование: обязательное страхование ответственности отслеживается в национальном реестре, и его прекращение аннулирует регистрацию.

Регистрация оформляется предварительным уведомлением через единое электронное окно. У муниципалитета есть 60 рабочих дней на возражение, в зоне сдерживания — 90; молчание означает, что регистрация состоялась. Платформы обязаны показывать регистрационный номер.

Кондоминиум больше не может отменить регистрацию сам. С 2024 года он вправе лишь принять мотивированное решение более чем половиной долей здания, опираясь на доказанное нарушение покоя, и просить муниципалитет рассмотреть аннулирование.

Действующее ограничение — муниципальное. Муниципалитеты вправе объявлять зоны сдерживания, а декрет от июля 2026 года дал тем из них, где больше тысячи регистраций, срок до 31 декабря 2026 года, чтобы решить, вводить ли регулирование, и право однократно приостановить новые регистрации на время подготовки правил. Лиссабон и Порту ограничивают части своих центров, за ними пошли ещё несколько городов. Ответ определяется тем, в каком приходе стоит объект, поэтому проверять нужно именно приход, а не общенациональную сводку.

Именно в этом разделе Португалия отличается от всех остальных юрисдикций сайта: покупка недвижимости здесь не даёт никакого иммиграционного статуса.

Маршрут резидентства за инвестиции через недвижимость отменён в 2023 году, и закон пошёл дальше простого удаления. Пункт 5 статьи 3 иммиграционного закона теперь устанавливает, что квалифицированная инвестиция не может быть направлена на недвижимость «прямо или косвенно» — а это закрывает и фонд, владеющий зданиями, а не только квартиру. Норма пережила очередную поправку в октябре 2025 года.

Остались пять маршрутов, и ни один из них не про недвижимость: создание не менее десяти рабочих мест; €500 000 в научные исследования; €250 000 в культурное наследие; €500 000 в квалифицированный фонд без недвижимости; €500 000 в компанию, создающую пять постоянных рабочих мест.

Маршрут, о котором на самом деле думает большинство покупателей, — D7, и он опирается на доход, а не на активы. На официальной странице владение недвижимостью не значится среди критериев, и подтверждение жилья там не упоминается вовсе. Порог дохода в евро ни на одной доступной нам государственной странице не назван; цифры, которые ходят по рынку, идут от консультантов.

То есть купленное жильё может быть адресом в заявлении. Государственного источника, который утверждал бы, что владение его усиливает, мы не нашли.