Nieruchomości na Cyprze: zasady zakupu, koszty i pułapka z VAT

Na Cyprze wszystko zaczyna się od zgody. Według Cap. 109 cudzoziemiec nie może nabyć nieruchomości bez uprzedniej zgody Rady Ministrów, a wpis dokonany bez niej jest nieważny. Obywatele UE i EOG nie są w tym rozumieniu cudzoziemcami, podobnie jak spółka założona w UE lub EOG — ale cypryjska spółka kontrolowana przez cudzoziemców już tak.

Wniosek to formularz COMM 145 składany u komisarza okręgowego dla okręgu, w którym leży nieruchomość, razem z planem działki, tytułem, pozwoleniem na budowę, umową sprzedaży, dowodem środków i kopiami paszportów. Zgoda jest warunkiem tytułu, a nie umowy: kupujący może podpisać i złożyć umowę przed jej wydaniem, ale umowa nie daje prawa do tytułu, dopóki zgody nie ma.

Działka większa niż dwie σκάλες, około 2 676 m², podlega dodatkowym warunkom. Powtarzanej zasady „jedno mieszkanie na zagranicznego kupującego” nie ma w ustawie — tak zgody wydaje się w praktyce. Najem dłuższy niż 33 lata uznaje się za nabycie.

Zaostrzenie przepisów jest w dyskusji. We wrześniu 2026 rząd opisał projekt zakazu zakupów przy linii rozejmu i przy infrastrukturze krytycznej oraz limitów powierzchni działek i mieszkań, a w parlamencie leżą cztery projekty ustaw. Żaden nie został przyjęty.

Przy nowym mieszkaniu VAT zastępuje prawie wszystko inne. Stawka podstawowa to 19%. Obniżone 5% dotyczy mieszkania używanego jako główne i stałe miejsce zamieszkania kupującego na Cyprze: obejmuje pierwsze 130 m² powierzchni zabudowy i wartość do €350 000, i tylko jeśli cała transakcja nie przekracza €475 000, a mieszkanie 190 m². Kupujący oświadcza, że nie ma na Cyprze innego takiego mieszkania. Jeśli w ciągu dziesięciu lat przestanie w nim mieszkać, musi w 30 dni zawiadomić urząd skarbowy i dopłacić różnicę za pozostałe lata. Kupujący, który dalej mieszka za granicą, płaci 19%.

Gdy naliczono VAT, opłaty za przeniesienie własności nie ma — chyba że urząd ziemski uzna zadeklarowaną cenę za niższą od rynkowej i pobierze opłatę od różnicy. Odsprzedaż nie ma VAT, ale ma opłatę: 3% do €85 000, 5% do €170 000 i 8% powyżej, ustawowo obniżone o połowę — faktycznie 1,5%, 2,5% i 4%. Przy odsprzedaży za €300 000 to €8 600.

Opłaty skarbowej już nie ma: zniesiono ją od 1 stycznia 2026, a poradniki podające 0,15–0,2% opisują dawne prawo. Wynagrodzenia prawnika nie ustala żadna taryfa; około 1% ceny to praktyka rynkowa.

Kupującego chroni umowa sprzedaży. Według ustawy 81(I)/2011 trzeba ją złożyć w okręgowym urzędzie ziemskim w ciągu sześciu miesięcy od podpisania, a przyjmą ją tylko wtedy, gdy sprzedający jest właścicielem wpisanym do rejestru, a umowa jest pisemna i podpisana przez obie strony. Złożona umowa czyni zakup wykonalnym, zanim powstanie tytuł własności — a przy zakupie w budowie tak bywa przez długi czas.

Kupujący spoza UE równolegle składa COMM 145; zgoda jest potrzebna przed wpisem tytułu na jego nazwisko, a nie przed podpisaniem.

Na ścieżce stałego pobytu umowa musi być już złożona albo tytuł wydany w chwili składania wniosku o pobyt, a zapłacone co najmniej €300 000 bez VAT.

Na Cyprze nie ma rocznego podatku od nieruchomości: zniesiono go od 1 stycznia 2017. Zostają opłaty lokalne — gminne, kanalizacyjne i wspólne opłaty budynku, ustalane przez każdy organ i każdy budynek.

Dochód z najmu opodatkowuje się razem z innymi dochodami właściciela według skali 2026: do €22 000 nic, dalej 20%, 25% i 30%, a powyżej €72 000 35%. Od 2026 od najmu nie płaci się już specjalnej składki obronnej (SDC), która dawniej szła na wierzch. To, czy właściciel jest opodatkowany jako rezydent, zależy od dni spędzonych na Cyprze, a nie od zezwolenia na pobyt.

Przy sprzedaży podatek od zysków kapitałowych wynosi 20%. Dla mieszkania, w którym właściciel mieszkał co najmniej pięć lat, zwolnione jest €150 000 zysku — od 2026 zamiast €85 430.

Dom lub mieszkanie można wynajmować turystom dopiero po wpisaniu do rejestru obiektów samoobsługowych Wiceministerstwa Turystyki i tylko dopóki wpis jest ważny i odnawiany. Obiekt musi spełniać wymagania ustawy dla pojedynczego domu, willi lub mieszkania.

Najem bez wpisu to przestępstwo: do roku więzienia albo grzywna do €5 000, albo obie kary, oraz do €200 za każdy dzień kontynuowania po wyroku.

Mieszkanie kupione z VAT 5% musi przez dziesięć lat pozostać miejscem zamieszkania właściciela. Jeśli przestaje nim być — a najem wakacyjny to nie miejsce, w którym mieszka właściciel — różnicę do 19% trzeba dopłacić za pozostałe lata.

Nowe mieszkanie od dewelopera to główna droga do stałego pobytu na Cyprze według przepisu 6(2): €300 000 plus VAT, pierwsza sprzedaż, do dwóch lokali, zapłata pieniędzmi z zagranicy, a nie cypryjskim kredytem. Do wniosku trzeba zapłacić co najmniej €300 000 bez VAT bez względu na termin oddania, więc zakup w budowie działa, gdy ta kwota jest wpłacona.

Nieruchomość jest warunkiem, a nie etapem: trzeba ją zatrzymać. Sprzedaż bez zastąpienia równą lub droższą cofa zezwolenie całej rodzinie, a posiadacz co roku potwierdza, że nadal jest właścicielem.

Prawdziwą cenę ścieżki rozstrzyga VAT. Zezwolenie nie wymaga mieszkania na Cyprze, więc obniżona stawka zwykle nie ma zastosowania, i zakup na progu kosztuje €357 000, a nie €315 000.

Mieszkanie z odsprzedaży nie kwalifikuje się w kategorii mieszkaniowej. Sklep, biuro albo pokój hotelowy z odsprzedaży — tak, w osobnej kategorii innej nieruchomości, za te same €300 000.