Недвижимость на Кипре: правила покупки, расходы и ловушка с НДС

На Кипре всё начинается с разрешения. По Cap. 109 иностранец не может приобрести недвижимость без предварительного разрешения Совета министров, а регистрация без него ничтожна. Граждане ЕС и ЕЭЗ для этой цели иностранцами не считаются, как и компания, учреждённая в ЕС или ЕЭЗ, — а вот кипрская компания под контролем иностранцев считается.

Заявление — бланк COMM 145, подаётся окружному администратору района, где находится объект, вместе с планом участка, титулом, разрешением на строительство, договором купли-продажи, подтверждением средств и копиями паспортов. Разрешение — условие титула, а не договора: покупатель может подписать и подать договор до разрешения, но права на титул договор не даёт, пока разрешения нет.

Участок больше двух σκάλες, около 2 676 м², подчиняется дополнительным условиям. Часто повторяемого правила «одно жильё на иностранного покупателя» в законе нет — так разрешения выдаются на практике. Аренда больше 33 лет считается приобретением.

Правила обсуждают ужесточить. В сентябре 2026 года правительство описало проект с запретом покупок у линии прекращения огня и у критической инфраструктуры и с пределами площади участков и жилья, а в парламенте лежат четыре законопроекта. Ни один не принят.

На новое жильё НДС заменяет почти всё остальное. Стандартная ставка — 19%. Льготные 5% — для жилья, которое используется как основное и постоянное место проживания покупателя на Кипре: на первые 130 м² застраиваемой площади и до €350 000 стоимости, и только если вся сделка не больше €475 000, а жильё не больше 190 м². Покупатель декларирует, что другого такого жилья на Кипре у него нет. Если в течение десяти лет он перестанет там жить, он обязан за 30 дней сообщить налоговой и доплатить разницу за оставшиеся годы. Покупатель, который продолжает жить за границей, платит 19%.

Если начислен НДС, сбора за переход права нет — разве что Земельный департамент сочтёт заявленную цену ниже рыночной и возьмёт сбор с разницы. Перепродажа идёт без НДС, но со сбором: 3% до €85 000, 5% до €170 000 и 8% свыше, уменьшенные законом вдвое — фактически 1,5%, 2,5% и 4%. При перепродаже за €300 000 это €8 600.

Гербового сбора больше нет: он отменён с 1 января 2026 года, и гайды, где написано 0,15–0,2%, описывают старый закон. Гонорар юриста тарифом не установлен; около 1% цены — рыночная практика.

Покупателя защищает договор купли-продажи. По Закону 81(I)/2011 его нужно подать в окружной Земельный офис в течение шести месяцев с подписания, и его примут, только если продавец — зарегистрированный владелец, а договор письменный и подписан обеими сторонами. Поданный договор делает покупку исполнимой до того, как появится титул, — а при покупке в стройке так и бывает долгое время.

Покупатель не из ЕС параллельно подаёт COMM 145; разрешение нужно до регистрации титула на его имя, а не до подписания.

Для маршрута ПМЖ договор должен быть уже подан или титул выдан к моменту подачи на резидентство, и оплачено не меньше €300 000 без НДС.

Ежегодного налога на недвижимость на Кипре нет: он отменён с 1 января 2017 года. Остаются местные платежи — муниципальные сборы, канализация и общие расходы здания, которые устанавливает каждый орган и каждое здание.

Доход от аренды облагается вместе с другими доходами владельца по шкале 2026 года: до €22 000 — ничего, затем 20%, 25% и 30%, свыше €72 000 — 35%. С 2026 года с аренды больше не платится SDC — специальный оборонный взнос, который раньше шёл сверху. Облагается ли владелец как резидент, решают дни на Кипре, а не наличие вида на жительство.

При продаже налог на прирост капитала — 20%. Для жилья, где владелец прожил не меньше пяти лет, €150 000 прироста освобождены — с 2026 года вместо €85 430.

Сдавать дом или квартиру туристам можно только после внесения объекта в реестр самообслуживаемого жилья замминистерства туризма и только пока регистрация действует и продлевается. Объект должен отвечать требованиям закона к отдельному дому, вилле или квартире.

Сдача без неё — уголовное правонарушение: до года лишения свободы или штраф до €5 000, или оба, и до €200 за каждый день продолжения после приговора.

Жильё, купленное с НДС 5%, должно десять лет оставаться местом проживания владельца. Если оно перестаёт им быть — а посуточная аренда не место, где живёт владелец, — разницу до 19% придётся доплатить за оставшиеся годы.

Новое жильё от застройщика — основной путь к ПМЖ Кипра по правилу 6(2): €300 000 плюс НДС, первая продажа, до двух объектов, оплата деньгами из-за рубежа, а не кипрским кредитом. К подаче должно быть оплачено не меньше €300 000 без НДС независимо от даты сдачи, поэтому покупка в стройке работает, когда эта сумма внесена.

Объект — условие, а не ступенька: его нужно сохранить. Продажа без замены на такой же или дороже отменяет разрешение для всей семьи, а владелец каждый год подтверждает, что объект за ним.

Реальную цену маршрута решает НДС. Жить на Кипре разрешение не требует, поэтому льготная ставка обычно не применяется, и покупка на пороге стоит €357 000, а не €315 000.

Перепродажное жильё по категории жилья не проходит. Перепродажный магазин, офис или гостиничный номер проходит — по отдельной категории другой недвижимости, на те же €300 000.