Golden Visa (недвижимость)
Переезд в Грецию: ВНЖ, налоги и недвижимость
У Греции самый низкий в этом сравнении порог входа через недвижимость и единственный маршрут, где сама подача даёт законное пребывание. Порог не единый: с сентября 2024 года это €800 000 в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и крупных островах, €400 000 в остальной стране и €250 000 только под перевод назначения или реставрацию здания определённого типа.
- От
- €400,000
- Первый пермит
- Законное пребывание с подачи, карта — месяцы
- Налоговый режим
- Non-dom, €100 000 в год, отдельная инвестиция €500 000
Настоящая цифра
Сколько на самом деле стоит Греция
Порог входа — это только сумма инвестиции. Налоги на переход права, профессиональные и государственные сборы и первое продление не опциональны: их платят все и каждый раз.
- Заявлено
- 400 000 €
- Всё остальное
- 36 000 €
- Реально, первый год
- 436 000 €
Источники Сверено с первоисточниками 23 августа 2026 года — законы, тарифы министерств и официальные таблицы сборов. Цифры даны на ОДНОГО основного заявителя и покрывают вход и первое продление; иждивенцы считаются в каждой юрисдикции по-своему и в суммы не входят. Всё в евро; порог ОАЭ — AED 2 000 000 по курсу 4,288 на ту же дату. Смотреть выкладки →
Кому этот маршрут подходит
У Греции самый низкий в этом сравнении порог через недвижимость и единственный маршрут, где сама подача уже что-то даёт: расписка, выдаваемая при подаче, даёт законное пребывание и права по разрешению, пока заявление рассматривается. Тому, кому нужно скоро оказаться в стране ЕС легально, это дороже, чем быстрая карта.
Подходит покупателю, а не инвестору в доходность: объект нельзя сдавать посуточно, и он должен быть один и не меньше 120 квадратных метров основных помещений.
Что стоит за цифрой
Порог не единая цифра. С 1 сентября 2024 года это €800 000 по всей Аттике, в номе Салоники, на Миконосе, Санторини и на каждом острове с населением больше 3 100 человек; €400 000 в остальной стране; и €250 000 только как исключение — перевод основных помещений здания в жилые, реконструкция промышленного здания, простаивавшего пять лет, или полная реставрация здания-памятника, причём работы должны быть завершены до подачи заявления.
Краткосрочная сдача запрещена прямо. Штраф €50 000, а при использовании объекта под офис или передаче в нарушение — €150 000, плюс отзыв разрешения или отказ в продлении.
Что изменилось и когда
Закон 5100/2024 заменил единые €250 000 тремя уровнями выше с 1 сентября 2024 года, с переходным периодом для договоров, завершённых до конца того года. Старая цифра до сих пор напечатана почти по всей нише, и это самая частая ошибка про Грецию.
Второе, что стоит знать, не менялось и повсеместно понимается неправильно: разрешение через недвижимость не засчитывает инвестицию €500 000, которую требует режим non-dom. Это освобождение работает только для разрешения на инвестиционную деятельность по другому закону.
Что после первого пермита
Карта занимает месяцы — на ноябрь 2025 года нерассмотренных дел было 13 499, большая часть в Аттике, — но расписка всё это время закрывает вопрос. Натурализация требует семи лет фактического законного проживания плюс экзамен по языку, истории и обществознанию. Инвесторское разрешение засчитывается как подходящий титул, но минимального пребывания не требует — значит, владеть им, не живя в Греции, значит не копить ничего.
Налоговый вариант отдельный: €100 000 в год на зарубежный доход по ст. 5A, плюс €20 000 на члена семьи, максимум пятнадцать лет, и он требует собственной инвестиции €500 000 в течение трёх лет.
Источники: ст. 100 Закона 5038/2023 в редакции ст. 64 Закона 5100/2024 и KYA 214926/2025; ст. 5A Закона 4172/2013; тарифы AADE по налогу на переход права.
Покупка недвижимости здесь — Недвижимость в Греции: правила покупки, расходы и ловушки
Частые вопросы — Греция
- Даёт ли ВНЖ право работать в ЕС?
- Нет. ВНЖ по инвестициям даёт право жить в выдавшей стране и свободно ездить по Шенгену, но не даёт права работать в других странах ЕС. Работать в самой стране обычно можно, условия отличаются.
- Через сколько лет можно подавать на гражданство?
- Мальта — около 5 лет по натурализации, Греция — 7, Кипр — 8, Португалия — 7 для граждан ЕС и португалоязычных стран и 10 для всех остальных; последняя цифра изменилась в мае 2026 года, до этого было 5. У ОАЭ гражданства по этому маршруту нет вообще. Везде считается срок фактического законного проживания, а не срок владения статусом: разрешение, требующее несколько дней в году, само по себе ничего не копит.
- Нужно ли жить в стране, чтобы сохранить статус?
- Для сохранения ВНЖ — почти нигде: обычно достаточно нескольких дней в год. Для гражданства — да, требуется фактическое проживание, и именно на этом расходятся ожидания чаще всего.
- Покупка недвижимости делает меня налоговым резидентом?
- Нет. Налоговое резидентство определяется днями присутствия и центром жизненных интересов, а не собственностью. Купить дом и остаться налоговым резидентом своей страны — обычная ситуация.
- Что будет, если правила изменятся после подачи?
- Обычно заявку рассматривают по правилам на дату подачи, но гарантии нет: Португалия и Греция меняли условия с коротким переходным периодом. Это главный аргумент не затягивать между решением и подачей.
Спросить про эту юрисдикцию
В каждой юрисдикции работает один партнёр, и заявка уходит только ему — и только если отмечена галочка согласия. Отвечает человек, обычно в течение рабочего дня.
Пишем, когда меняется правило
Это не рассылка. Короткое письмо, когда порог, налог или требование в одной из юрисдикций стало другим — со ссылкой на закон и датой. Писем будет немного: за 2026 год таких изменений набралось меньше десяти на пять стран. В подтверждении придёт сравнение четырёх маршрутов на одном листе.
Вы в списке.
Подтверждение уже в пути, вместе с ним — сравнение четырёх маршрутов в PDF. Там же написано, на что вы подписались и как уйти — одним словом в ответ.
Не отправилось.
Адрес почты и галочка — без них никак.
Это на нашей стороне.
Подписка до нас не дошла, и дело не в том, что вы заполнили. Напишите на office@moveandinvest.com, добавим вручную.