Недвижимость в Дубае: зоны фрихолда, сборы и налоговая ловушка посуточной сдачи

Иностранец может владеть недвижимостью в Дубае полностью, но только в зонах, которые определил правитель. Закон Дубая № 7 от 2006 года проводит границу между гражданами ОАЭ и стран Залива, которые владеют где угодно, и всеми остальными, которые получают полную собственность без ограничения по сроку — либо узуфрукт или аренду до 99 лет — исключительно в отведённых зонах. Отдельные национальности не исключены.

Зоны заданы регламентом 2006 года, где они перечислены кадастровыми номерами участков, а не маркетинговыми названиями, и с тех пор список расширялся последующими решениями. Единого сводного официального перечня, актуального на август 2026 года, найти не удалось, и надёжный ответ по конкретному объекту даёт сервис проверки статуса объекта у Земельного департамента. Утверждение брошюры, что район относится к фрихолду, — повод для такой проверки, а не сам ответ.

Карта зон меняется. В январе 2025 года департамент открыл конверсию в полную собственность для 457 ранее арендных участков на шейх-Зайед-роуд и в Аль-Джаддаф, с платой 30% от оценки.

Иностранная компания напрямую владеть недвижимостью в Дубае не может — только через дочернюю структуру в свободной зоне. Возрастных ограничений нет.

Абу-Даби — другой режим, и слова там значат другое. Иностранец владеет квартирами и этажами, но не землёй, в девяти инвестиционных зонах, и то, что описывает официальный портал, — это документ о собственности на 99 лет на единицу жилья, а не бессрочная полная собственность, которую даёт Дубай.

Регистрационный сбор — 4% от стоимости договора, и закон делит его поровну между продавцом и покупателем, если стороны не договорились иначе. Земельный департамент на своей странице пишет прямо: по 2% с каждого. То, что покупатель обычно платит все 4%, — рыночный обычай, работающий через оговорку «если не договорились иначе»: закладывать стоит, торговаться можно.

Административные сборы небольшие и фиксированные: 250 дирхамов за свидетельство о собственности, 250 за администрирование по виллам и квартирам, 225 за единую карту муниципалитета плюс по 10 за сборы знаний и инноваций.

Офис-регистратор берёт 4 000 дирхамов плюс НДС при стоимости от 500 000 и 2 000 плюс НДС ниже — то есть 4 200 и 2 100 с учётом НДС 5%.

Ипотека добавляет 0,25% от суммы кредита за регистрацию, 250 дирхамов за свидетельство и сбор регистратора 4 000 плюс НДС, а по строящемуся объекту 5 000.

Для передачи в зоне фрихолда нужен сертификат об отсутствии возражений от застройщика. Единственная официальная цифра по нему — 500 дирхамов, а на практике крупные застройщики берут заметно больше, иногда с возвратным депозитом по эксплуатационным сборам. Спрашивать нужно конкретного застройщика, а не считать по опубликованной величине.

Комиссию агента департамент не устанавливает: она такая, как записано в соглашении, а при молчании соглашения — по обычаю. Привычные 2% плюс НДС — это и есть обычай, а не норма. Собственный совет департамента уже конкретнее: не иметь дела с брокером, не зарегистрированным у регулятора.

НДС на саму цену жилья не начисляется: жилая недвижимость освобождена, а первая поставка в течение трёх лет после ввода облагается по нулевой ставке. НДС появляется только на услугах — сбор регистратора, комиссия, сопровождение.

Договор — стандартная Form F Земельного департамента, создаётся брокером в системе самого департамента. До подписания департамент советует юридическую проверку, а по готовому объекту — осмотр.

Там, где нет ассоциации собственников, нужен сертификат об отсутствии возражений от застройщика.

Жёсткий срок здесь один, и он щедрый: сделку нужно зарегистрировать в течение 60 дней с даты подписания договора.

Личное присутствие не требуется. Собственник является к регистратору сам либо через представителя по нотариальной доверенности.

Сама передача быстрая. Департамент публикует время обслуживания: 25 минут в офисе регистратора, 15–20 минут при снятии залога, 20–25 минут на регистрацию ипотеки. Свидетельство выдаётся на той же встрече — передача и документ представляют собой одно событие, а не два шага.

Календарь на деле определяют сертификат застройщика и, при ипотеке, одобрение банка. Сквозного срока не публикует ни один официальный источник, и единственный опубликованный предел — те самые 60 дней на регистрацию.

Ни вида на жительство, ни счёта в банке ОАЭ для покупки не нужно. В перечне документов прямо предусмотрен действующий паспорт вместо Emirates ID для иностранцев-нерезидентов. На практике цена уходит менеджерским чеком местного банка, который оформляет сопровождающий; счёт становится необходим при ипотеке.

Покупка строящегося добавляет собственные проверки, и департамент их публикует: зарегистрирован ли проект у регулятора, есть ли эскроу-счёт и кто агент, каков процент готовности, зарегистрирован ли застройщик, есть ли у него разрешение продавать на этапе строительства.

Ежегодного налога на недвижимость для физических лиц в ОАЭ нет. Ни одна официальная страница этого не утверждает — государства не публикуют того, чего не берут, — но федеральная налоговая служба администрирует только НДС, акциз и корпоративный налог, а тариф Дубая содержит транзакционные сборы и ничего регулярного.

Жилищный сбор — 5% годовой арендной платы, разбитые на двенадцать месячных частей и собираемые через счёт за коммунальные услуги. Платит ли его собственник, живущий в своей квартире, — единственное, что в этом разделе установить не удалось: ни разъяснение счёта коммунальной компании, ни государственный портал про собственников не пишут, а портал муниципалитета закрыт для автоматического доступа. Сумма существенная — 5% от вменённой рыночной аренды ежегодно, — поэтому уточнять стоит напрямую, прежде чем считать.

Настоящий регулярный расход — эксплуатационные сборы, и закон подводит под их установление основание. Собственник должен свою долю управляющей организации и не вправе не платить утверждённые регулятором сборы, но и управляющая организация не вправе брать ничего без такого утверждения, по предписанным стандартам и с аудированной отчётностью. Деньги лежат на отдельном счёте по каждому дому.

Утверждённые сборы публичны: департамент ведёт индекс эксплуатационных сборов с поиском по проекту, открытый всем независимо от резидентства. Смотреть цифру по конкретному дому нужно до покупки — она разнится сильнее всего, и именно её брошюра упоминает реже всего. Долги следуют за объектом, так что стоит убедиться, что продавец рассчитался; сдающий собственник остаётся обязанным, если не платит арендатор.

Депозит коммунальной компании — 2 000 дирхамов за квартиру и 4 000 за виллу, собственнику возвращается только при продаже, разовая активация около 155.

Доход от аренды у физического лица вне корпоративного налога. Налоговая служба считает сдачу лично принадлежащего объекта инвестицией в недвижимость, исключает валовой доход из корпоративного налога и исключает его же из подсчёта оборота, так что подвести под порог регистрации он не может. Личного подоходного налога нет. Исключение — предмет следующего раздела.

Собственник-физлицо может держать посуточное жильё в Дубае сам. У департамента туризма две категории заявителей — владельцы, регистрирующие свои объекты, и компании-операторы, — и торговая лицензия нужна только второй. Подать может и арендатор, а не только собственник, и на этом стоит рынок субаренды.

Разрешение действует один год и продлевается на тех же условиях.

Со сборами официальные источники расходятся. Тариф 2014 года устанавливает 300 дирхамов за спальню, но не более 1 200 за объект в год. Действующая схема департамента показывает первичное разрешение 1 570 дирхамов плюс 370 за единицу. Это разные инструменты, и арифметика у самого департамента тоже не сходится, так что его цифры стоит брать как рабочие и уточнять до расчёта.

Туристический дирхам берётся за комнату за ночь: 15 дирхамов с «люксового» объекта и 10 со «стандартного». Ограничения по числу ночей в резолюции нет, несмотря на широко цитируемый потолок в 30 ночей, которого там не найти.

Из документов нужны паспорт или удостоверение собственника, свидетельство о собственности, доверенность на форме департамента и счёт за коммунальные услуги по объекту не старше трёх месяцев. Постоянные обязанности — полис всеобъемлющего страхования от местного страховщика и регулярная передача данных о гостях.

Работа без лицензии — 5 000 дирхамов, ложные сведения — 5 000, работа во время приостановки — 20 000; повтор в течение года удваивает штраф, потолок 100 000.

Может ли дом вам помешать? Департамент туризма выдаёт разрешение без согласия здания, а закон о совместной собственности прямо посуточную сдачу не регулирует. Но собственник сдаёт объект при условии соблюдения учредительных документов сообщества, а пользователи обязаны соблюдать декларацию сообщества и правила управления зданием. Значит, декларация может ограничить или запретить посуточное использование, и разрешение её не перебивает. Читать декларацию конкретного проекта нужно до покупки, если расчёт строится на посуточной сдаче.

И расход, о котором не говорят: разрешение делает деятельность лицензируемой, а это выводит её из исключения для инвестиций в недвижимость. Доход, который был вне корпоративного налога, становится предпринимательским и под него попадает: регистрация обязательна, когда оборот от деятельности превышает 1 000 000 дирхамов за календарный год, а 9% применяются к налогооблагаемому доходу свыше 375 000.

Здесь недвижимость — действующий маршрут к резидентству, и условия самые мягкие на этом сайте.

Порог — 2 000 000 дирхамов, и несколько объектов можно складывать: резолюция говорит «одна или несколько единиц недвижимости общей стоимостью не менее» этой величины, и это повторяют и Земельный департамент, и миграционная служба. Если владение долевое, сама доля должна достигать 2 000 000.

Разрешение выдаётся на десять лет и продлевается. Две официальные страницы до сих пор пишут о пяти годах для инвесторов в недвижимость — это остаток режима до 2022 года; действующая резолюция, страница услуги миграционной службы и тариф Земельного департамента говорят о десяти.

Ипотека допускается при условии, что кредит взят в местном банке из утверждённого перечня, — намеренный контраст с инвестиционными маршрутами вне недвижимости, где капитал не может быть заёмным. Но дубайская реализация строже федеральной нормы: департамент просит письмо банка, подтверждающее фактически выплаченные 2 000 000, то есть собственные средства, а не стоимость. При покупке в кредит это стоит проверить заранее.

На объект накладывается обременение, чтобы владение оставалось непрерывным весь срок действия разрешения. Продать квалифицирующий объект и сохранить визу нельзя.

Со строящимся объектом источники расходятся. Федеральный закон разрешает его прямо — покупка на этапе строительства на общую сумму от 2 000 000 у застройщиков, одобренных компетентным местным органом. Дубайские документы тянут в другую сторону: Земельный департамент требует свидетельство о собственности, которого у строящегося объекта до передачи нет, а отдельная виза собственника жилья у миграционной службы требует, чтобы объект был полностью построен и пригоден для проживания. Три официальных дубайских источника указывают в разные стороны. До того как строить визовый расчёт на строящемся объекте, это нужно подтвердить в департаменте.

Требуется всеобъемлющая медицинская страховка на весь срок. Государственные сборы для инвестора составляют 9 884,75 дирхама — медосмотр, Emirates ID, подтверждение резидентства, сборы департамента и административные, — и по 5 774,50 за каждого спонсируемого члена семьи.