Zakup nieruchomości a pobyt: gdzie złota wiza działa, a gdzie Polakowi nic nie daje

Zacznijmy od rzeczy, której nie powie żadne biuro sprzedające greckie mieszkania: jeżeli masz polski paszport, grecka złota wiza nie daje ci niczego, czego już nie masz. Swoboda przepływu osób w Unii pozwala obywatelowi Polski mieszkać w Grecji, na Malcie, w Portugalii i na Cyprze, pracować tam, prowadzić działalność i sprowadzić rodzinę — bez progu inwestycyjnego, bez opłat i bez zezwolenia inwestorskiego. Zezwolenie, które kosztuje 400 000 euro, daje mniej praw niż dokument, który już masz w kieszeni.

Nie znaczy to, że temat jest bezużyteczny. Znaczy, że jest użyteczny dla kogoś innego i w innym miejscu, niż sugeruje reklama.

Komu te programy są rzeczywiście potrzebne

Trzeci wiersz jest tu najważniejszy. W Polsce mieszka duża grupa osób z Ukrainy, Białorusi, Gruzji i innych krajów spoza Unii, które czytają po polsku, mają tu karty pobytu i dla których polska karta nie jest przepustką do zamieszkania w Grecji. Dla nich cała reszta tego tekstu jest w pełni aktualna.

I jest jeszcze czwarty przypadek, najczęstszy: kupujesz nieruchomość w Grecji jako inwestycję albo dom wakacyjny, a pośrednik dokłada złotą wizę jako argument. Warto wiedzieć, ile ten argument jest wart — zwłaszcza że wraz z zezwoleniem przychodzą ograniczenia, o których niżej, a które potrafią zepsuć cały model najmu.

Gdzie zakup nadal kwalifikuje: tabela zbiorcza

ZEA: jedyna z piątki, która ma sens dla obywatela UE

Dlatego zaczynamy od Emiratów, a nie od Grecji. To jedyna jurysdykcja w tym zestawieniu poza Unią — czyli jedyna, gdzie polski paszport nie daje prawa pobytu z automatu.

Podstawa to usługa DLD „Request for Golden Visa – Investor" oraz usługa GDRFA „Issuing a golden residence permit (investors)". Próg wynosi AED 2 000 000, wiza jest dziesięcioletnia. Po kursie z 23 sierpnia 2026 roku (około 4,288 dirhama za euro) to mniej więcej 466 400 euro. Kurs podajemy z datą celowo: kwota w euro bez daty jest nieprawdziwa po pół roku.

Trzy rzeczy, których nie ma w zestawieniach:

• Nieruchomość nie musi być jedna. GDRFA formułuje to wprost: „jedna lub kilka nieruchomości o łącznej wartości nie mniejszej niż AED 2 000 000".
• Kredyt hipoteczny jest dopuszczalny — przy zaświadczeniu banku o braku sprzeciwu, z podaniem kwoty spłaconej i pozostałej.
• Współwłasność kwalifikuje, jeżeli sam udział osiąga próg.

Nieruchomość w budowie. Żadna oficjalna strona nie potwierdza, że lokal na etapie budowy kwalifikuje się do złotej wizy, a strona GDRFA o wizie właścicielskiej wprost wymaga ukończonej budowy. Nie twierdzimy ani jednego, ani drugiego: to pytanie, na które źródło pierwotne nie odpowiada, a kupujący off-plan powinien uzyskać potwierdzenie przed transakcją, nie po niej.

O progach AED 750 000 i AED 1 000 000. Progu AED 750 000 nie da się znaleźć w żadnym aktualnym źródle. AED 1 000 000 to emerytalna złota wiza od 55. roku życia na pięć lat, a nie „krótsza inwestorska".

Terminy. DLD podaje 7–10 dni roboczych, GDRFA około 5 dni roboczych, ICP wydaje zezwolenie na wjazd w 2 dni. Realnie od aktu własności do Emirates ID mijają dwa do czterech tygodni. To jedyna jurysdykcja w zestawie, gdzie deklarowany termin jest bliski faktycznemu.

Koszty ponad próg. Opłaty państwowe za złotą wizę to AED 9 884,75 (badanie 700, Emirates ID 1 153, pobyt 2 856,75, DLD 4 020, administracyjna 1 155), plus AED 5 774,50 za osobę zależną. Opłata rejestracyjna DLD 4 % i prowizja agenta 2 % to praktyka rynkowa, niepotwierdzona oficjalną stroną; wraz z nimi całość wychodzi około 31 000 euro.

Podatki. Portal u.ae stwierdza dosłownie: „The UAE does not levy income tax on individuals". Podatek dochodowy od osób prawnych 9 % i DMTT 15 % nie dotyczą dochodów osobistych. VAT wynosi 5 %.

Grecja: zakup nadal kwalifikuje, ale progi są teraz trzy

Grecja jest jedynym krajem UE w tym zestawie, gdzie zakup nieruchomości sam w sobie jest trasą do zezwolenia na pobyt. Przepis to artykuł 100 ustawy 5038/2023 w brzmieniu nadanym artykułem 64 ustawy 5100/2024; procedurę określa wspólna decyzja KYA 214926/2025.

Próg 250 000 euro, który wciąż stoi w nagłówkach u połowy rynku, przestał być zasadą ogólną 1 września 2024 roku.

Progi greckiej złotej wizy według stref

Poziom 250 000 euro zasługuje na osobny akapit, bo to on jest sprzedawany najczęściej. To nie jest „tańszy region", tylko typ projektu. A prace muszą być zakończone przed złożeniem wniosku — czyli kupujący finansuje cały remont, zanim uzyska jakikolwiek status.

Dwa dalsze warunki, których prawie nikt nie publikuje: nieruchomość musi być jedna (nie dwie po 200 000 euro) i mieć co najmniej 120 m² powierzchni podstawowej.

Czego nie wolno robić z grecką nieruchomością: cofnięcie zezwolenia i kara 50 000 euro

To najdroższa sekcja tego tekstu i jednocześnie ta, która dotyczy również obywatela Polski — bo dotyczy nieruchomości, nie statusu.

Ustęp 7A artykułu 100 zakazuje trzech rzeczy, a każda oznacza cofnięcie zezwolenia i karę 50 000 euro:

• najem krótkoterminowy przez serwisy typu Airbnb czy Booking;
• podnajem;
• wykorzystanie lokalu jako siedziby spółki.

Osobno przewidziano kwoty po 150 000 euro: za niewykonanie warunku odbudowy z ustępu 4 (bez cofnięcia zezwolenia) oraz za zbycie wbrew ustępowi 2(δ) (z cofnięciem).

Wniosek praktyczny jest ostry. Jeżeli pośrednik proponuje ci grecką nieruchomość z argumentem „a przy okazji dostaniesz złotą wizę", a ty planujesz wynajmować lokal na doby, to te dwie rzeczy się wykluczają. Wynajem długoterminowy zakazem nie jest objęty, ale jego rentowność to zupełnie inna rozmowa i należy ją przeprowadzić przed transakcją.

Obywatel Polski może oczywiście kupić grecką nieruchomość i wynajmować ją krótkoterminowo — jeżeli nie wystąpi o złotą wizę, ustęp 7A go nie dotyczy. Warto to policzyć świadomie, a nie odkryć po fakcie.

Terminy i pełny koszt greckiej złotej wizy

Terminu wydania nie ma w ustawie w ogóle. Przy złożeniu wniosku wydawane jest βεβαίωση (art. 10 ustawy 5038/2023) — ten dokument sam w sobie daje legalny pobyt i prawa wynikające z zezwolenia do czasu decyzji, więc oczekiwanie nie oznacza nielegalności. W listopadzie 2025 roku w kolejce było 13 499 spraw, z czego 10 703 w Attyce; terminy sięgały 18 miesięcy i obecnie się skracają.

Koszty ponad próg przy poziomie 400 000 euro: podatek od przeniesienia własności 3 % plus dopłata gminna 3 % liczona od samego podatku, czyli 3,09 %; opłata e-paravolo 2 000 euro za wniosek plus 16 euro za wydruk karty. VAT od nowych budynków (24 %) jest zawieszony do 31 grudnia 2026 roku, więc w praktyce płaci się ΦΜΑ. Opłaty za członka rodziny KYA nie ustala, więc jej nie publikujemy. Łącznie wychodzi około 34 000 euro. Przy poziomie 800 000 euro ten sam zestaw daje około 67 000 euro.

Portugalia: złota wiza za nieruchomość już nie istnieje

Artykuł 53 ustawy Lei 56/2023 „Mais Habitação" uchylił podpunkty i, iii oraz iv artykułu 3(1) ustawy Lei 23/2007 — obie opcje nieruchomościowe i transfer kapitału. Rzecz, którą się pomija: artykuł 3(5) tej samej ustawy osobno zakazuje inwestycji kierowanych bezpośrednio lub pośrednio w nieruchomości. Obejście „wejdę do funduszu, który inwestuje w mieszkania" też jest zamknięte.

Zostaje subskrypcja funduszu na 500 000 euro (podpunkt vii): fundusz nienieruchomościowy, termin co najmniej pięć lat, minimum 60 % aktywów w spółkach z siedzibą w Portugalii. Są też trasy rzadko wymieniane: dziesięć miejsc pracy (osiem na obszarach słabo zaludnionych, bez progu kapitałowego), 500 000 euro na badania naukowe (400 000 na obszarach słabo zaludnionych), 250 000 euro na dziedzictwo kulturowe (220 000), 500 000 euro w spółkę z utworzeniem pięciu stałych miejsc pracy. Transfer kapitału 1,5 mln euro już nie istnieje.

Terminy. Ustawa (art. 82(5) Lei 23/2007) daje 90 dni na decyzję. W praktyce od złożenia do karty mija rok do trzech: od wniosku do biometrii 6–24 miesiące, od biometrii do karty 6–18. Na 4 sierpnia 2026 roku AIMA raportuje około 30 000 nierozpatrzonych spraw.

Koszty. Opłaty AIMA od 1 marca 2026: rozpatrzenie 842,80 euro, wydanie 8 418,90, przedłużenie 4 210,30, członek rodziny 8 418,90, przy wniosku online rabat 25 %. Jeden wnioskodawca do pierwszego przedłużenia to około 13 470 euro samych opłat, rodzina trzyosobowa około 40 400. Z prawnikiem i prowizjami funduszu realnie 30 000–50 000 euro na osobę i 65 000–90 000 na rodzinę.

Podatki. Reżim IFICI ze stawką 20 % istnieje, ale jego podstawą jest artykuł 58-A EBF wprowadzony ustawą Lei 82/2023, a nie kodeks CIRS; procedurę określa rozporządzenie Portaria 352/2024/1 z 23 grudnia 2024 roku. Stawka 20 % dotyczy dochodu portugalskiego kategorii A i B z kwalifikowanej działalności, przez dziesięć lat, a rejestracja musi nastąpić do 15 stycznia roku następującego po uzyskaniu rezydencji. Emerytury (kategoria H) i dochód z jurysdykcji z czarnej listy są wyłączone i opodatkowane stawką 35 %.

Malta: nieruchomość obowiązkowa, ale to nie jest trasa

Program nazywa się Malta Permanent Residence Programme (MPRP), podstawa to S.L. 217.26 do Immigration Act (Cap. 217) w brzmieniu L.N. 310/2024 (od 1 stycznia 2025) i L.N. 146/2025 z 22 lipca 2025 roku.

Małżonek, małoletnie dzieci i pełnoletnie dzieci z niepełnosprawnością wchodzą bezpłatnie. Nieruchomość trzeba utrzymać pięć lat. Dodatkowo wymagane jest potwierdzenie aktywów: 500 000 euro, w tym 150 000 finansowych, albo 650 000, w tym 75 000.

Próg 300 000 euro, który wciąż krąży, to stara wartość dla południa Malty i Gozo sprzed reformy. Różnicy regionalnej już nie ma.

Pełny koszt. Opłata skarbowa to 5 % od wyższej z ceny i wartości rynkowej (1 % zaliczkowo przy obietnicy sprzedaży). Na trasie zakupu główny wnioskodawca płaci ponad cenę nieruchomości około 126 000 euro. Na trasie najmu około 113 500 euro w pierwszym roku i około 190 000–205 000 euro przez pięć lat najmu.

Terminy. Residency Malta w ogóle nie publikuje terminu; podręcznik agentów (wersja 4.0 z 28 stycznia 2025) mówi wyłącznie o „rozsądnych ramach czasowych". Jednocześnie na dokończenie zakupu i płatności po piśmie o wstępnej akceptacji przewidziano osiem miesięcy — więc reklamowane „4–6 miesięcy do karty" arytmetycznie się nie domyka. Sześć do dwunastu miesięcy od początku do końca jest realne.

Podatki. Rezydent bez domicylu płaci od dochodu zagranicznego wyłącznie przy przekazaniu środków na Maltę, a zagraniczne zyski kapitałowe nie są opodatkowane nawet przy przekazaniu. Istnieje podatek minimalny 5 000 euro rocznie, gdy nieprzekazany dochód zagraniczny sięga 35 000. Rzecz warta wyraźnego powiedzenia: sam MPRP nie daje rezydencji podatkowej.

Cypr: dlaczego mamy kreski zamiast liczb

Dla cypryjskiej trasy 6(2) źródła wtórne podają próg 300 000 euro bez VAT, wymóg potwierdzonego dochodu zagranicznego 50 000 euro rocznie plus 15 000 na małżonka i 10 000 na każde małoletnie dziecko, ubezpieczenie zdrowotne i coroczne potwierdzanie utrzymania inwestycji.

Niczego z tego nie udało się przeczytać w źródle pierwotnym: gov.cy odpowiada błędem 403, certyfikat mip.gov.cy wygasł, a PDF urzędu podatkowego jest zamknięty do odczytu. Dlatego Cypr stoi w naszych tabelach z kreskami i nie ma własnej strony.

Jedną rzecz ustaliliśmy i zmienia ona kosztorys: opłat za przeniesienie własności nie pobiera się, gdy zapłacono VAT, a trasa 6(2) wymaga nieruchomości z pierwszej sprzedaży, czyli z VAT-em. Zatem z wyliczenia trzeba je usunąć. Tam, gdzie jednak obowiązują, stawki wynoszą 1 % do 85 000 euro, 3 % do 170 000 i 5 % powyżej.

Pełny koszt: ile trzeba ponad próg

Terminy: co się deklaruje, a co się dzieje

Co po zezwoleniu: o obywatelstwie bez obietnic

Portugalia przestała być szybką drogą do paszportu. Ustawa Lei Orgânica 1/2026 (opublikowana 18 maja 2026, obowiązuje od 19 maja) przepisała artykuł 6(1)(b): siedem lat dla obywateli krajów portugalskojęzycznych i UE, dziesięć lat dla wszystkich pozostałych. Do tego egzamin z języka oraz z kultury, historii i symboli państwowych, plus uroczysta deklaracja. Przepis nie działa wstecz: sprawy złożone przed wejściem w życie rozstrzyga się według poprzedniego brzmienia. Okres liczy się od wydania zezwolenia na pobyt, nie od złożenia wniosku.

Grecja: sama złota wiza nie zbiera okresu. Kodeks obywatelstwa (art. 5(1)(δ) ustawy 3284/2004) wymaga siedmiu lat nieprzerwanego legalnego zamieszkania. Zezwolenie inwestorskie jest tytułem kwalifikującym, ale kodeks wymaga faktycznego zamieszkania, a złota wiza nie nakłada minimalnego pobytu. Można trzymać zezwolenie dziesięć lat, nie mieszkając w kraju, i nie zbliżyć się do obywatelstwa ani o dzień.

Malta: obywatelstwo za inwestycje zamknięte. Po wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawie C-181/23 z 29 kwietnia 2025 roku schemat zastąpiono ustawą XXI/2025 i przepisami S.L. 188.06: naturalizacja za zasługi w nauce, sporcie, kulturze i filantropii, z pobytem co najmniej ośmiu miesięcy. Sama płatność nie kwalifikuje. Zwykła naturalizacja to cztery lata z ostatnich sześciu plus dwanaście nieprzerwanych miesięcy przed wnioskiem.

ZEA: naturalizacja jest wyjątkowa i następuje z nominacji; posiadanie nieruchomości jej nie uruchamia.

Trzy pytania przed transakcją

Pierwsze: czy potrzebujesz statusu, czy rentowności? Jeżeli nieruchomość ma się zwracać najmem na doby, grecka złota wiza odpada — to kosztuje zezwolenie i 50 000 euro. Sam zakup bez wniosku o zezwolenie takiego zakazu nie uruchamia.

Drugie: czy masz obywatelstwo UE? Jeśli tak, cztery z pięciu tras nie dają ci nic ponad to, co masz. Pozostają Emiraty.

Trzecie: gdzie będzie rezydencja podatkowa? To pytanie osobne od zezwolenia, a na Malcie MPRP rezydencji podatkowej nie daje w ogóle.

Najczęstsze pytania

Skąd pochodzą te liczby

Każda liczba w tym tekście jest sprawdzona ze źródłem pierwotnym — ustawą, rozporządzeniem albo stroną urzędu — i każda ma podany numer artykułu. Pełna lista z odnośnikami i datą odczytu znajduje się na naszej stronie źródeł. Tam też zapisano, gdzie źródło pierwotne było niedostępne i dlaczego w tabeli stoi kreska zamiast liczby.

Porównujemy przepisy i nie świadczymy usług prawnych: ten tekst nie jest poradą prawną ani podatkową. Jeżeli po porównaniu potrzebujesz kogoś, kto sprawdzi twoją sytuację co do litery prawa, znajdziemy licencjonowanego prawnika w danej jurysdykcji i sprawdzonego agenta nieruchomości i przekażemy im twoje zapytanie bezpośrednio.