Przeprowadzka do Portugalii dla Polaka: co naprawdę trzeba załatwić

Polacy kupują nieruchomości za granicą rekordowo i jednocześnie się tam nie przeprowadzają. Obie połowy tego zdania są zmierzone.

Kupują: udział polskich nabywców w zakupach nieruchomości przez cudzoziemców w Hiszpanii wzrósł z 1,91 procent w czwartym kwartale 2021 roku do 4,6 procent w pierwszym kwartale 2026, około 4200 transakcji rocznie, ósme miejsce wśród wszystkich narodowości. Dane pochodzą z rejestrów — Colegio de Registradores — i potwierdza je niezależnie notariat.

Nie przeprowadzają się: liczba Polaków zameldowanych w Hiszpanii to 61 258 osób w 2025 roku, o 23 procent mniej niż w szczytowym 2009. GUS w raporcie o czasowej emigracji za lata 2019–2024 w ogóle nie wymienia Hiszpanii ani Portugalii wśród kierunków.

O wojnie, bo to pytanie pada zawsze. Agencje sprzedające Polakom nieruchomości w Hiszpanii tłumaczą ten wzrost obawą przed wojną, a media powtarzają to za nimi. Sprawdziliśmy, na czym to stoi: nie istnieje żadne badanie nabywców — ani sondaż, ani praca naukowa, ani analiza urzędowa — które by ten motyw mierzyło. Jedyna instytucjonalna wzmianka, w opracowaniu działu badań CaixaBank, wymienia wojnę jako trzecią z trzech możliwych przyczyn i w trybie warunkowym. Do tego krzywe się rozjeżdżają: zakupy rosły w latach 2022–2024 i od połowy 2024 stoją, a rekord obaw Polaków — 63 procent widzących zagrożenie dla niepodległości, CBOS 89/2025 — przypada na wrzesień 2025. Strach jest zmierzony i realny. Związek między nim a zakupami jest twierdzeniem sprzedawców, nie ustaleniem.

W Portugalii zresztą tego sygnału nie ma wcale: portugalski urząd statystyczny publikuje nabywców według obywatelstwa i Polski w wykazie nie ma, a zakupy przez nierezydentów spadają trzeci rok z rzędu.

A teraz rzecz praktyczna, dla tych, którzy jednak jadą. Polak nie potrzebuje w Portugalii ani wizy D7, ani wizy D8, ani złotej wizy. Polskojęzyczne strony, które wychodzą w wyszukiwarce na te hasła, są w większości maszynowymi tłumaczeniami tekstów pisanych dla obywateli państw trzecich — jedna z nich, wysoko pozycjonowana na polskie zapytanie o D7, ma wszystkie nagłówki po angielsku. Ten tekst jest o tym, co obywatel Unii naprawdę załatwia, z podstawą prawną przy każdej liczbie.

Polak nie potrzebuje wizy D7 ani złotej wizy: ustawa go nie obejmuje

To nie jest interpretacja ani wniosek z ogólnych zasad Unii. To napisane wprost.

Lei n.º 23/2007 — portugalska ustawa o wjeździe, pobycie i wydalaniu cudzoziemców, ta sama, z której biorą się D7, D8 i złota wiza — w artykule 4.º stanowi:

> "2 - Sem prejuízo da sua aplicação subsidiária e de referência expressa em contrário, a presente lei não é aplicável a: a) Nacionais de um Estado membro da União Europeia…"

("Bez uszczerbku dla jej posiłkowego stosowania i wyraźnych odmiennych odesłań, niniejsza ustawa nie ma zastosowania do: a) obywateli państwa członkowskiego Unii Europejskiej…")

Konsekwencja jest arytmetyczna. Próg 920 euro miesięcznie, o którym piszą wszystkie poradniki o Portugalii, pochodzi z rozporządzenia Portaria 1563/2007, wydanego na podstawie właśnie Lei 23/2007. Rozporządzenie nie sięga dalej niż ustawa, która je upoważnia. Do Polaka ta kwota nie stosuje się w ogóle.

Obywatela Unii obejmuje osobna, równoległa ustawa: Lei n.º 37/2006 z 9 sierpnia, która wdraża dyrektywę 2004/38/WE. Obowiązuje w 2026 roku; zmieniono ją raz, dekretem DL 41/2023, który podstawił AIMA w miejsce dawnego SEF. Żadna z dwóch nowelizacji imigracyjnych z 2025 roku jej nie dotyczy — obie zmieniają ustawę o cudzoziemcach.

Pobyt do trzech miesięcy: bez formalności

Artykuł 6.º Lei 37/2006:

> "1 - Os cidadãos da União têm o direito de residir no território nacional por período até três meses sem outras condições e formalidades além da titularidade de um bilhete de identidade ou passaporte válidos."

("Obywatele Unii mają prawo przebywać na terytorium kraju przez okres do trzech miesięcy bez innych warunków i formalności niż posiadanie ważnego dowodu osobistego lub paszportu.")

Żadnego progu dochodowego, żadnego ubezpieczenia, żadnej rejestracji. To samo dotyczy członków rodziny, którzy towarzyszą obywatelowi Unii lub do niego dołączają, o ile mają ważny paszport.

Pobyt powyżej trzech miesięcy: jakie są warunki

Artykuł 7.º/1 wymaga spełnienia jednego z warunków: wykonywania w Portugalii pracy najemnej lub działalności na własny rachunek; posiadania wystarczających środków dla siebie i rodziny oraz ubezpieczenia zdrowotnego; bycia studentem z oświadczeniem o środkach; albo bycia członkiem rodziny osoby spełniającej któryś z powyższych.

Dwie rzeczy w portugalskim brzmieniu są warte uwagi, bo różnią je od dyrektywy.

Po pierwsze, kwoty nie ma nigdzie. „Wystarczające środki" definiuje artykuł 2.º litera f):

> "f) 'Recursos suficientes' os recursos do cidadão que não sejam inferiores ao nível de rendimentos aquém do qual o Estado Português pode conceder direitos e apoios sociais aos cidadãos nacionais, atendendo à situação pessoal do cidadão e, se for caso disso, à dos seus familiares."

("Środki obywatela nie niższe niż poziom dochodów, poniżej którego państwo portugalskie może przyznawać prawa i wsparcie socjalne własnym obywatelom, z uwzględnieniem sytuacji osobistej obywatela i, w danym przypadku, jego rodziny.")

To test jakościowy i zindywidualizowany, przywiązany do ruchomego progu wsparcia socjalnego, a nie stała suma. Przeszukaliśmy pełny tekst ustawy pod kątem „montante fixo", „salário mínimo", „IAS" i jakiejkolwiek kwoty w euro: poza artykułem o opłatach nie ma żadnej. Tak zresztą musi być — artykuł 8 ustęp 4 dyrektywy zakazuje państwom ustalania stałej kwoty.

Po drugie, wymóg ubezpieczenia jest w portugalskiej ustawie napisany warunkowo i wzajemnie: *„bem como um seguro de saúde, desde que tal seja exigido no Estado membro da sua nacionalidade aos cidadãos portugueses"* — „oraz ubezpieczenia zdrowotnego, o ile jest ono wymagane od obywateli portugalskich w państwie członkowskim jego obywatelstwa". Dyrektywa takiego zastrzeżenia nie zawiera i mówi o ubezpieczeniu pokrywającym wszystkie ryzyka; Portugalia napisała „ubezpieczenie zdrowotne", bez tego przymiotnika.

Co to znaczy w praktyce dla Polaka, zależy od tego, czego Polska wymaga od Portugalczyków — a tego nie sprawdzaliśmy w polskich przepisach i dlatego nie rozstrzygamy. Zwracamy uwagę na klauzulę, bo jest w tekście i nikt jej nie cytuje.

Certyfikat rejestracji CRUE: gdzie, kiedy i ile kosztuje

Artykuł 14.º — i to jest cała procedura, którą Polak faktycznie przechodzi:

> "1 - Os cidadãos da União cuja estada no território nacional se prolongue por período superior a três meses devem efectuar o registo que formaliza o seu direito de residência no prazo de 30 dias após decorridos três meses da entrada no território nacional. > 2 - O registo a que se refere o número anterior é efectuado junto da câmara municipal da área de residência."

("Obywatele Unii, których pobyt przekracza trzy miesiące, dokonują rejestracji formalizującej ich prawo pobytu w terminie 30 dni po upływie trzech miesięcy od wjazdu. Rejestracji dokonuje się w urzędzie gminy właściwym dla miejsca zamieszkania.")

Deklaracja pod słowem honoru zamiast dokumentów. Artykuł 14.º/5 wymaga do wydania certyfikatu ważnego dowodu lub paszportu oraz *„a declaração, sob compromisso de honra, de que o requerente preenche as condições referidas nas alíneas a), b) ou c) do n.º 1 do artigo 7.º"* — oświadczenia pod słowem honoru, że wnioskodawca spełnia warunki artykułu 7. Nie wyciągu z konta za dwanaście miesięcy, nie zaświadczenia o dochodach: oświadczenia.

Opłaty ustala Portaria n.º 13/2024 z 22 stycznia, wydana na podstawie artykułu 29.º Lei 37/2006. Jej artykuł 3.º daje 15 euro w kanale cyfrowym i 18 euro przy obsłudze osobistej dla osób powyżej 25 lat, 53 euro za tryb pilny. Artykuł 29.º/4 samej ustawy dodaje regułę, która tłumaczy tę wysokość: opłaty *„não podem ser superiores àqueles que são exigidos aos cidadãos nacionais em matéria de emissão do bilhete de identidade"* — nie mogą być wyższe niż to, czego wymaga się od obywateli portugalskich za wydanie dowodu osobistego.

Warto zestawić to z tym, przez co przechodzi obywatel państwa trzeciego: wiza pobytowa za 110 euro, cztery miesiące na wjazd, wizyta w AIMA i kolejka, w której 1 lipca 2026 roku czekało 30 tysięcy spraw.

Jedno zastrzeżenie o nazwie: ustawa mówi po prostu *„certificado de registo"*. Skrót CRUE i pełna nazwa *Certificado de Registo de Cidadão da União Europeia* to nazwa administracyjna, używana przez gminy i przez AIMA — poprawna w obiegu, ale nieustawowa.

Pobyt stały w Portugalii po pięciu latach

Artykuł 10.º/1: prawo do pobytu stałego mają obywatele Unii, którzy legalnie mieszkali na terytorium kraju przez pięć kolejnych lat.

Trzy rzeczy z tego samego artykułu warto znać:

• Warunki odpadają. Ustęp 3: prawo do pobytu stałego *„não está sujeito às condições estabelecidas no capítulo IV"* — nie podlega warunkom rozdziału IV, czyli po pięciu latach test środków i ubezpieczenia przestaje obowiązywać.
• Ciągłości nie przerywają zwykłe wyjazdy. Nieobecności do sześciu kolejnych miesięcy w roku, a do dwunastu w razie ciąży i porodu, poważnej choroby, studiów, szkolenia zawodowego lub oddelegowania.
• Traci się je dopiero po dwóch latach. Prawo wygasa wskutek nieobecności przekraczającej dwa kolejne lata.

Dokument to *certificado de residência permanente*, wydawany przez AIMA, a nie przez gminę, w terminie do 15 dni, i zależny wyłącznie od zweryfikowania długości pobytu — artykuł 16.º.

Obywatelstwo portugalskie: dla obywatela Unii siedem lat

Tu przepis zmienił się w tym roku i strony pisane przed majem są już nieaktualne.

Lei Orgânica n.º 1/2026 z 18 maja 2026 zmieniła ustawę o obywatelstwie i weszła w życie 19 maja 2026 (artykuł 8.º). Artykuł 6.º ustęp 1 litera b) wymaga legalnego pobytu przez co najmniej siedem lat dla obywateli krajów portugalskojęzycznych i obywateli państw członkowskich Unii Europejskiej oraz dziesięć lat dla obywateli pozostałych państw.

Polak jest więc w tej korzystniejszej grupie: siedem lat, nie dziesięć.

Nowe są też wymogi merytoryczne. Artykuł 6.º ustęp 1 wymaga wykazania testem lub certyfikatem dostatecznej znajomości języka portugalskiego oraz kultury, historii i symboli narodowych, dostatecznej znajomości praw i obowiązków obywatela oraz ustroju państwa, a także złożenia uroczystego oświadczenia o przywiązaniu do zasad demokratycznego państwa prawa.

Poziomu A2 w ustawie nie ma. Artykuł 6.º ustęp 1 litera c) mówi o „dostatecznej znajomości" i nie wymienia żadnego poziomu europejskiego systemu opisu kształcenia językowego. Powszechnie publikowany A2 pochodzi z aktów wykonawczych, nie z tej ustawy — i to samo dotyczy pobytu stałego dla cudzoziemców spoza Unii, gdzie artykuł 80.º ustawy o cudzoziemcach mówi wyłącznie „Português básico".

Sprawy w toku są chronione. Artykuł 7.º ustęp 2: postępowania administracyjne toczące się w dniu wejścia ustawy w życie rozpatruje się według poprzedniego brzmienia, czyli reguły pięcioletniej. Granicą jest 19 maja 2026.

Podatki: 183 dni i stawka 20 procent

Obywatelstwo Unii nie zmienia niczego w podatkach: rezydencję podatkową rozstrzyga obecność, nie paszport.

Artykuł 16.º kodeksu podatku dochodowego czyni rezydentem osobę, która przebywała w Portugalii ponad 183 dni, ciągiem lub z przerwami, w dowolnym okresie dwunastu miesięcy zaczynającym się lub kończącym w danym roku. Dwa szczegóły są zwykle podawane błędnie: okno jest ruchome dwunastomiesięczne, a nie kalendarzowe, i liczy się każdy dzień obejmujący nocleg, pełny lub niepełny.

Stawka 20 procent to reżim IFICI, utworzony artykułem 58.º-A Statutu ulg podatkowych i uregulowany Portaria n.º 352/2024/1 z 23 grudnia. Obejmuje dochód z pracy i samozatrudnienia w zamkniętym katalogu zawodów — kadra zarządzająca, dyrektorzy służb administracyjnych i handlowych, dyrektorzy produkcji, specjaliści nauk ścisłych i inżynierii, lekarze, wykładowcy akademiccy, specjaliści technologii informacyjnych — przez dziesięć kolejnych lat.

Termin rejestracji to rzecz, o której się zapomina: do 15 stycznia roku następującego po roku, w którym stało się rezydentem. Emerytury są poza reżimem i podlegają stawce 35 procent.

A jeśli małżonek albo rodzic nie jest obywatelem Unii

Tu wracają wszystkie liczby, których Polakowi oszczędzono — bo osoba spoza Unii idzie ścieżką z ustawy o cudzoziemcach.

Dwie drogi prowadzą do celu i różnią się mocno.

Jako członek rodziny obywatela Unii, na podstawie Lei 37/2006. Karta pobytu członka rodziny wydawana jest przez AIMA, a nie przez gminę — artykuł 15.º ustęp 2 w brzmieniu nadanym dekretem DL 41/2023. Warunki są warunkami z artykułu 7.º, czyli tymi samymi jakościowymi, bez kwoty.

Albo własną ścieżką z ustawy o cudzoziemcach, i wtedy obowiązują progi z Portaria 1563/2007: 920 euro miesięcznie na wnioskodawcę głównego, 460 na drugą osobę dorosłą, 276 na dziecko do 18 lat. Do tego, przy łączeniu rodzin z artykułu 98.º ustawy o cudzoziemcach w brzmieniu nadanym Lei 61/2025, sponsor musi mieć kartę pobytu ważną od co najmniej dwóch lat — a artykuł 101.º wymaga środków *„suficientes para sustentar todos os membros do agrupamento familiar, sem recurso a apoios sociais"*, wystarczających na utrzymanie wszystkich członków rodziny bez korzystania z pomocy społecznej.

Różnica jest zasadnicza i warto ją znać przed wyborem drogi: ścieżka rodzinna z Lei 37/2006 nie ma progu kwotowego, ścieżka z ustawy o cudzoziemcach ma.

Ile kosztuje życie w Portugalii

Krótko, bo to temat osobnego tekstu na tym serwisie.

Na jedynej mierze pozwalającej uczciwie porównać kraje — porównawczym indeksie poziomu cen Eurostatu — Portugalia leży około 14 procent poniżej średniej unijnej (86,6 przy UE-27 = 100, dane wstępne za 2025). To nie jest kraj tani w sensie wakacyjnym; to kraj o poziomie cen zbliżonym do średniej europejskiej.

Portugalski urząd statystyczny publikuje badanie wydatków gospodarstw domowych za lata 2022–2023 oraz kwartalną medianę czynszu, ale żadnego z tych komunikatów nie udało nam się otworzyć u źródła — wszystkie drogi do serwera urzędu zawiodły na poziomie sieci. Dlatego konkretnych kwot tutaj nie ma, a porównanie niesie indeks cen.

Liczby w obiegu bez podstawy prawnej

Ta tabela dotyczy ścieżek dla obywateli państw trzecich, ale warto ją znać także Polakowi: to są strony, które wyjdą w wyszukiwarce na polskie zapytania o Portugalię, i to jest miara ich staranności.

Każda z tych stron ma znacznik aktualizacji nowszy niż publikowana liczba. Znacznik odnotowuje, że plik ruszono; nie odnotowuje, że liczbę sprawdzono z aktem. To dwa różne zdarzenia i tylko drugie ma wartość.

Najczęstsze pytania

Co jeszcze na tej stronie ma tu znaczenie

Jak portugalskie 920 euro wypada obok tego, czego żądają pozostałe cztery jurysdykcje, i ile kosztuje życie w każdej z nich — w tekście o dochodzie i kosztach życia. Czy zakup nieruchomości w ogóle daje pobyt — w Portugalii przestał dawać w 2023 roku — jest odczytane z ustawy dla wszystkich pięciu w tekście o nieruchomościach. Grecja, jedyny kraj w tym zestawie, gdzie nieruchomość wciąż jest całą ścieżką, ma własny poradnik. Wszystkie wymienione akty z datą odczytu są na stronie źródeł.

Źródła: skąd pochodzi każda liczba

Reżim unijny pochodzi z Lei n.º 37/2006 z 9 sierpnia, czytanej w bazie Prokuratury Okręgowej w Lizbonie 28 sierpnia 2026 roku, oraz z rozporządzenia Portaria n.º 13/2024 z 22 stycznia, czytanego w PDF „Diário da República". Wyłączenie obywateli Unii spod ustawy o cudzoziemcach pochodzi z artykułu 4.º Lei n.º 23/2007 w tekście „Diário da República" z 4 lipca 2007. Przepisy o obywatelstwie pochodzą z Lei Orgânica n.º 1/2026 z 18 maja 2026. Przepisy podatkowe pochodzą ze Statutu ulg podatkowych, rozporządzenia Portaria 352/2024/1 i kodeksu podatku dochodowego.

Dane o zakupach pochodzą z kwartalnej statystyki rejestrowej Colegio de Registradores i z portalu statystycznego notariatu hiszpańskiego; dane o zameldowanych Polakach z hiszpańskiego INE; dane o nabywcach w Portugalii z portugalskiego INE; badanie obaw z raportu CBOS 89/2025, badanie terenowe 11–22 września 2025.

Czego nie potwierdziliśmy w źródle pierwotnym, a co jest zaznaczone w miejscu, gdzie występuje: dokładnego brzmienia rozporządzenia Portaria 1563/2007, czytanego we wtórnej kompilacji; poziomu europejskiego systemu opisu kształcenia językowego stojącego za „podstawową znajomością portugalskiego" i za testem do obywatelstwa; kolejki 30 tysięcy spraw w AIMA, będącej ustną wypowiedzią sekretarza stanu przekazaną przez agencję; oraz tego, czego polskie przepisy wymagają od obywateli portugalskich w zakresie ubezpieczenia — czego w ogóle nie sprawdzaliśmy.

Nie sprzedajemy nieruchomości i nie jesteśmy prawnikami. Ten serwis porównuje zasady i publikuje akt obok liczby. Jeśli po przeczytaniu powyższego chcecie działać, następnym krokiem jest licencjonowana kancelaria w Portugalii, a jej dobranie jest tym, czym się zajmujemy.