Где недвижимость даёт ВНЖ в 2026 году, а где больше не даёт

Короткий ответ: из пяти юрисдикций, которые сравнивает этот сайт, покупка недвижимости даёт вид на жительство в двух — в Греции и в ОАЭ. В Португалии этот маршрут отменён в 2023 году, и никакая покупка его не заменяет. На Мальте объект нужен, но одной покупки не хватает: это один из пяти обязательных платежей и не самый крупный. По Кипру мы не публикуем цифр, и ниже сказано, почему.

Всё остальное в этой статье — детали, из-за которых сумма в объявлении расходится с суммой на счёте: пороги по зонам, полная стоимость сверх порога, реальные сроки вместо заявленных и ограничения, за нарушение которых разрешение отзывают вместе со штрафом.

Сводная таблица: где недвижимость даёт ВНЖ, а где нет

Португалия: ВНЖ за недвижимость отменён, и обходного пути нет

Это первое, что нужно знать любому, кто читает объявления про «золотую визу Португалии за недвижимость». Такого маршрута нет с 2023 года.

Статья 53 закона Lei 56/2023 «Mais Habitação» отменила подпункты i, iii и iv статьи 3(1) закона Lei 23/2007 — обе «недвижимые» опции и перевод капитала. Это важно читать целиком, потому что статья 3(5) того же закона отдельно запрещает инвестиции, прямо или косвенно направленные в недвижимость. То есть схема «вложусь в фонд, который вкладывается в жильё» тоже закрыта.

Что осталось: подписка на фонд на 500 000 € (подпункт vii). Фонд не должен быть недвижимостным, срок — не менее пяти лет, не менее 60 % активов — в компаниях с местом нахождения в Португалии. Есть и другие маршруты, которые обычно не упоминают: десять рабочих мест (восемь в малонаселённых районах, вообще без порога по капиталу), 500 000 € в научные исследования (400 000 € в малонаселённых районах), 250 000 € в культурное наследие (220 000 €), 500 000 € в компанию с созданием пяти постоянных рабочих мест.

Перевода капитала на 1,5 млн €, который до сих пор встречается в статьях, больше не существует.

Сроки. Закон (ст. 82(5) Lei 23/2007) даёт властям 90 дней на решение. На практике от подачи до карты проходит от года до трёх: от подачи до биометрии 6–24 месяца, от биометрии до карты 6–18. По состоянию на 4 августа 2026 года агентство AIMA сообщает примерно о 30 000 нерассмотренных дел. Любая статья, обещающая «6–9 месяцев», описывает закон, а не очередь.

Полная стоимость. Пошлины AIMA с 1 марта 2026 года: рассмотрение 842,80 €, выдача 8 418,90 €, продление 4 210,30 €, член семьи 8 418,90 €, при онлайн-подаче скидка 25 %. Один заявитель до первого продления — около 13 470 € одних пошлин, семья из трёх — около 40 400 €. С юристом и комиссиями фонда реально выходит 30 000–50 000 € на одного и 65 000–90 000 € на семью.

Налоги. Режим IFICI со ставкой 20 % существует, но основание у него не то, на которое обычно ссылаются: это статья 58-A EBF, введённая законом Lei 82/2023, а не кодекс CIRS. Порядок установлен постановлением Portaria 352/2024/1 от 23 декабря 2024 года. Ставка 20 % применяется к португальскому доходу категорий A и B от квалифицированной деятельности, срок — десять лет, зарегистрироваться нужно до 15 января года, следующего за годом получения резидентства. Пенсии (категория H) и доход из «чёрных» юрисдикций исключены и облагаются по 35 %.

Греция: ВНЖ за недвижимость есть, но порогов теперь три

Греция — единственная страна ЕС в нашем наборе, где покупка недвижимости и есть маршрут к виду на жительство. Норма — статья 100 закона 5038/2023 в редакции статьи 64 закона 5100/2024; порядок установлен совместным решением KYA 214926/2025.

Порог 250 000 €, который до сих пор стоит в заголовках у половины рынка, перестал быть общим правилом 1 сентября 2024 года.

Пороги золотой визы Греции по зонам

Про уровень 250 000 € нужно сказать отдельно, потому что именно его продают чаще всего. Это не «дешёвый регион», а тип проекта. И работы должны быть завершены до подачи заявления — то есть покупатель финансирует ремонт целиком, до того как получит хоть какой-то статус.

Ещё два условия, которые почти нигде не пишут: объект должен быть один (не два по 200 000 €) и не менее 120 м² основных помещений.

Что нельзя делать с греческим объектом: отзыв разрешения и штраф 50 000 €

Это самый дорогой раздел статьи, и его нет ни у одного конкурента в русской выдаче.

Пункт 7A статьи 100 запрещает три вещи, и каждая влечёт отзыв разрешения плюс штраф 50 000 €:

• краткосрочная сдача через сервисы вроде Airbnb или Booking;
• субаренда;
• использование объекта под юридический адрес или офис компании.

Отдельно есть суммы по 150 000 €: за невыполнение условия о восстановлении по пункту 4 (без отзыва разрешения) и за передачу объекта вопреки пункту 2(δ) (с отзывом).

Практический вывод: расчёт «куплю студию в Афинах, буду сдавать посуточно, она отобьёт вложение» не просто не работает — он стоит разрешения и 50 000 € сверху. Долгосрочная аренда под запрет не подпадает, но доходность у неё принципиально другая, и в модель это нужно закладывать до сделки, а не после.

Сроки и полная стоимость греческой золотой визы

Срока выдачи в законе нет вообще. При подаче выдаётся βεβαίωση (ст. 10 закона 5038/2023) — этот документ сам по себе даёт законное пребывание и права по разрешению до принятия решения, поэтому ожидание не означает нелегального положения. На ноябрь 2025 года нерассмотренных дел было 13 499, из них 10 703 в Аттике; сроки доходили до 18 месяцев и сейчас сокращаются.

Расходы сверх порога на уровне 400 000 €: налог на переход права 3 % плюс муниципальная надбавка 3 % на сам налог, итого 3,09 %; пошлина э-параволо 2 000 € за заявление плюс 16 € за печать карты. НДС на новостройки (24 %) приостановлен до 31 декабря 2026 года, поэтому на практике платится ΦΜΑ. Сбор за члена семьи в KYA не установлен, поэтому мы его не публикуем. Суммарно выходит около 34 000 €. На уровне 800 000 € тот же набор даёт около 67 000 €.

Мальта: недвижимость нужна, но это не маршрут

Мальту почти всегда включают в подборки «ВНЖ за недвижимость», и формально это верно: без объекта заявление не примут. Фактически недвижимость там — один из пяти обязательных платежей, и не самый крупный.

Программа называется Malta Permanent Residence Programme (MPRP), норма — S.L. 217.26 к Immigration Act (Cap. 217) в редакции L.N. 310/2024 (с 1 января 2025 года) и L.N. 146/2025 от 22 июля 2025 года.

Супруг, несовершеннолетние дети и совершеннолетние дети с инвалидностью включаются бесплатно. Объект нужно держать пять лет. Дополнительно требуется подтверждение активов: 500 000 €, из которых 150 000 € финансовых, либо 650 000 €, из которых 75 000 € финансовых.

Порог 300 000 €, который до сих пор встречается, — это старая цифра для юга Мальты и Гозо до реформы. Региональной разницы больше нет.

Полная стоимость. Гербовый сбор — 5 % от большей из цены и рыночной стоимости (1 % предварительно при обещании продажи). По маршруту покупки основной заявитель платит сверх стоимости объекта около 126 000 €. По маршруту аренды — около 113 500 € в первый год, и около 190 000–205 000 € за пять лет аренды суммарно.

Сроки. Residency Malta срок не публикует вообще; справочник агентов (версия 4.0 от 28 января 2025 года) говорит лишь о «разумных сроках». При этом на завершение покупки и платежей после письма о предварительном одобрении даётся восемь месяцев — так что обещания «4–6 месяцев до карты» арифметически несостоятельны. Шесть-двенадцать месяцев от начала до конца — реалистично.

Налоги. Резидент без домицилия платит с зарубежного дохода только при переводе средств в страну, а зарубежный прирост капитала не облагается даже при переводе. Есть минимальный налог 5 000 € в год, если непереведённый зарубежный доход составляет 35 000 € и больше. Важное: сам по себе MPRP налогового резидентства не даёт.

ОАЭ: золотая виза за недвижимость на десять лет

Второй случай, где покупка и есть маршрут. Основания — сервис DLD «Request for Golden Visa – Investor» и сервис GDRFA «Issuing a golden residence permit (investors)».

Порог — AED 2 000 000, виза на десять лет. По курсу на 23 августа 2026 года (около 4,288 дирхама за евро) это примерно 466 400 €. Курс мы приводим с датой намеренно: цифра в евро без даты через полгода становится неверной.

Три уточнения, которых обычно нет в подборках:

• Объект не обязан быть один. GDRFA формулирует так: «одна или несколько единиц недвижимости общей стоимостью не менее AED 2 000 000».
• Ипотека допускается — при письме банка об отсутствии возражений с указанием выплаченной суммы и остатка.
• Долевое владение подходит, если сама доля дотягивает до порога.

Строящаяся недвижимость. Ни одна официальная страница не говорит, что объект на стадии строительства подходит под золотую визу, а страница GDRFA по визе собственника прямо требует завершённого строительства. Мы не утверждаем ни того, ни другого: это вопрос, на который у первоисточника нет ответа, и покупателю off-plan стоит получить подтверждение до сделки, а не после.

Про AED 750 000 и AED 1 000 000. Порог AED 750 000 в действующих источниках не находится. AED 1 000 000 — это пенсионная золотая виза с 55 лет на пять лет, а не «короткая инвесторская».

Сроки. DLD публикует 7–10 рабочих дней, GDRFA — около 5 рабочих дней, ICP выдаёт въездное разрешение за 2 дня. Реально от свидетельства о праве до Emirates ID проходит около двух-четырёх недель. Это единственная юрисдикция в наборе, где заявленные сроки близки к фактическим.

Стоимость сверх порога. Государственные сборы по золотой визе — AED 9 884,75 (медосмотр 700, Emirates ID 1 153, резидентство 2 856,75, DLD 4 020, административный 1 155), плюс AED 5 774,50 за иждивенца. Регистрационный сбор DLD 4 % и комиссия агента 2 % — рыночная практика, официальной страницей не подтверждённая; с ними итог выходит около 31 000 €.

Налоги. Портал u.ae формулирует дословно: «The UAE does not levy income tax on individuals». Корпоративный налог 9 % и DMTT 15 % личных доходов не касаются. НДС — 5 %.

Кипр: почему у нас прочерки вместо цифр

По кипрскому маршруту 6(2) вторичные источники дают порог 300 000 € без НДС, требование подтверждённого зарубежного дохода 50 000 € в год плюс 15 000 € на супруга и 10 000 € на каждого несовершеннолетнего ребёнка, медицинскую страховку и ежегодное подтверждение сохранения инвестиции.

Ничего из этого мы не смогли прочитать в первоисточнике: gov.cy отвечает ошибкой 403, у mip.gov.cy истёк сертификат, PDF налогового ведомства закрыт для чтения. Поэтому Кипр стоит в наших таблицах с прочерками и не имеет отдельной страницы.

Одну вещь по Кипру мы всё же уточнили и она меняет смету: сборы за переход права не взимаются, если уплачен НДС, а маршрут 6(2) требует объект первой продажи, то есть с НДС. Значит, из расчёта их надо убирать. Там, где они всё-таки применяются, ставки такие: 1 % до 85 000 €, 3 % до 170 000 €, 5 % выше.

Полная стоимость: сколько нужно сверх порога

Сроки: что обещают и что происходит

Что будет после ВНЖ: про гражданство честно

Здесь в 2026 году поменялось больше всего, и подборки за прошлый год уже неверны.

Португалия перестала быть быстрым маршрутом к паспорту. Закон Lei Orgânica 1/2026 (опубликован 18 мая 2026 года, в силе с 19 мая) переписал статью 6(1)(b): семь лет для граждан португалоязычных стран и ЕС, десять лет для всех остальных. Плюс экзамен по языку и по культуре, истории и государственным символам, плюс торжественная декларация. Обратной силы нет: дела, поданные до вступления в силу, решаются по прежней редакции. Срок считается от выдачи вида на жительство, а не от подачи заявления.

Греция: золотая виза сама по себе срок не копит. Кодекс гражданства (ст. 5(1)(δ) закона 3284/2004) требует семи лет непрерывного законного проживания. Инвесторское разрешение — квалифицирующий титул, но кодекс требует фактического проживания, а золотая виза минимального пребывания не требует. То есть человек может держать разрешение десять лет, не живя в стране, и не приблизиться к гражданству ни на день.

Мальта: гражданство за инвестиции закрыто. После решения Суда ЕС по делу C-181/23 от 29 апреля 2025 года схема заменена Актом XXI/2025 и правилами S.L. 188.06: натурализация за заслуги в науке, спорте, культуре и благотворительности, с проживанием не менее восьми месяцев. Платёж сам по себе не квалифицирует. Обычная натурализация — четыре года из последних шести плюс двенадцать непрерывных месяцев перед подачей.

ОАЭ: натурализация исключительная и по номинации; владение недвижимостью её не запускает.

Правильная формулировка колонки в любом сравнении — не «путь к гражданству», а «натурализация по проживанию возможна». Во всех случаях она требует настоящего многолетнего проживания и языкового экзамена.

Как выбрать: три вопроса до сделки

Первый: нужен статус или нужна доходность? Если объект должен окупаться посуточной сдачей — Греция отпадает, там это стоит разрешения и 50 000 €. Если нужен только статус, греческий уровень 400 000 € остаётся самым дешёвым входом в ЕС из нашего набора.

Второй: нужен ли в перспективе паспорт? Если да, то золотая виза без проживания к нему не ведёт нигде. Португальские десять лет и греческие семь считаются от фактической жизни в стране.

Третий: где будет налоговое резидентство? Это отдельный от ВНЖ вопрос, и на Мальте, например, MPRP налогового резидентства не даёт вовсе.

Частые вопросы

Откуда взяты цифры

Каждая цифра в этой статье сверена с первоисточником: законом, постановлением или страницей ведомства, — и у каждой указан номер статьи. Полный список с ссылками и датой прочтения лежит на нашей странице источников. Там же указано, где первоисточник недоступен и почему в таблице стоит прочерк вместо числа.

Мы сравниваем правила и не оказываем юридических услуг: этот текст не является юридической или налоговой консультацией. Если после сравнения нужен человек, который проверит вашу ситуацию по букве закона, мы подберём лицензированного юриста в нужной юрисдикции и проверенного агента по недвижимости — и передадим им ваш запрос напрямую, без посредников между вами.