Podatek od sprzedaży nieruchomości: 19%, pięć lat i PIT-39 — także przy mieszkaniu ze spadku

Sprzedaż nieruchomości jest źródłem przychodu tylko wtedy, gdy nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie — art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy o PIT. Po tym terminie podatku nie ma i zeznania się nie składa. Przed nim podatek wynosi 19% dochodu, czyli różnicy między przychodem i kosztami (art. 30e ust. 1 i 2), a rozlicza się go w odrębnym zeznaniu — art. 45 ust. 1a pkt 3, druk PIT-39 — w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego. Przy nieruchomości nabytej w spadku pięć lat liczy się od końca roku, w którym nabył lub wybudował ją spadkodawca (art. 10 ust. 5), więc mieszkanie po rodzicach, którzy kupili je dawno, sprzedaje się najczęściej bez podatku. Jeżeli podatek jednak jest, dochód bywa zwolniony w całości: ulga mieszkaniowa z art. 21 ust. 1 pkt 131 zwalnia go w takiej części, w jakiej przychód ze sprzedaży wydasz na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od końca roku sprzedaży.

Opieramy się na ustawie o PIT (art. 10 ust. 1 pkt 8, ust. 5 i 6, art. 19 ust. 1, art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz ust. 25, 30 i 30a, art. 22 ust. 6c–6f, art. 30e, art. 45 ust. 1 i 1a). Skąd bierze się samo nabycie w spadku albo w darowiźnie i jaki podatek płaci się wtedy, opisuje strona o podatku od spadków i darowizn; sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką ma własną stronę z promesą banku i wykreśleniem hipoteki.

W skrócie: podatek od sprzedaży nieruchomości w 2026 roku

• Pięć lat od końca roku nabycia. Mieszkanie kupione w 2021 roku można sprzedać bez podatku od 1 stycznia 2027. Art. 10 ust. 1 pkt 8.
• Ze spadku: pięć lat od nabycia przez spadkodawcę, art. 10 ust. 5. Nie od śmierci, nie od postanowienia sądu.
• Po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej: od nabycia do majątku wspólnego, art. 10 ust. 6.
• Stawka 19% dochodu, art. 30e ust. 1. Dochodu z tego źródła nie łączy się z innymi dochodami, ust. 5.
• Przychód = cena z umowy minus koszty odpłatnego zbycia, art. 19 ust. 1. Cena znacznie odbiegająca od rynkowej bez uzasadnionej przyczyny zostanie zastąpiona wartością rynkową przez organ.
• Koszty przy nieruchomości kupionej: udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia plus udokumentowane nakłady zwiększające wartość, art. 22 ust. 6c. Corocznie waloryzowane, ust. 6f.
• Koszty przy nieruchomości ze spadku: nakłady, zapłacony podatek od spadków i darowizn, koszty nabycia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe — spłacone długi spadkowe, zaspokojony zachowek, wykonane zapisy — także gdy zapłacone po sprzedaży. Art. 22 ust. 6d.
• Nakłady udokumentowane fakturami VAT i dokumentami opłat administracyjnych, art. 22 ust. 6e. Paragon nie wystarcza.
• Ulga mieszkaniowa jest proporcjonalna: zwolniony jest dochód × (wydatki na cele mieszkaniowe ÷ przychód), art. 21 ust. 1 pkt 131. Wydasz cały przychód — podatku nie ma.
• Termin na wydatkowanie: trzy lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.
• Zeznanie PIT-39 w terminie 15 lutego – 30 kwietnia, art. 45 ust. 1 i 1a pkt 3. Pokazuje się w nim i dochód opodatkowany, i ten objęty ulgą, art. 30e ust. 4.
• Niedotrzymanie warunków ulgi: korekta zeznania i podatek z odsetkami za zwłokę, art. 30e ust. 7.

Pięć lat: od końca roku, a nie od dnia

Art. 10 ust. 1 pkt 8: źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części i udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni, oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów — jeżeli zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Liczenie „od końca roku” wydłuża termin o tyle, ile zostało do końca roku nabycia:

Mieszkanie kupione w styczniu 2021 i mieszkanie kupione w grudniu 2021 wychodzą z pięciolatki tego samego dnia. Po tej dacie nie ma ani podatku, ani obowiązku złożenia PIT-39 — sprzedaż przestaje być źródłem przychodu w rozumieniu ustawy.

Mieszkanie ze spadku: pięć lat liczy się od spadkodawcy

To jest najważniejszy przepis tej strony i najczęściej pomijany. Art. 10 ust. 5: w przypadku odpłatnego zbycia nabytych w drodze spadku nieruchomości lub praw z ust. 1 pkt 8 lit. a–c okres pięciu lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości przez spadkodawcę.

Przykład. Rodzice kupili mieszkanie w 2005 roku, ojciec zmarł w 2024, postanowienie sądu uprawomocniło się w 2025, a dziecko sprzedaje mieszkanie w 2026. Pięć lat liczy się od końca 2005 roku, czyli upłynęło 31 grudnia 2010. Podatku nie ma, PIT-39 się nie składa — mimo że od śmierci minęły dwa lata, a od uprawomocnienia rok.

Odwrotnie: jeżeli spadkodawca kupił nieruchomość w 2023 roku, a spadkobierca sprzedaje w 2026 — pięciolatka biegnie od końca 2023 i podatek jest, bo sprzedaż nastąpiła przed 1 stycznia 2029.

Dla darowizny ten przepis nie działa. Art. 10 ust. 5 mówi wyłącznie o nabyciu w drodze spadku. Przy mieszkaniu otrzymanym w darowiźnie pięć lat liczy się od końca roku, w którym darowiznę otrzymałeś — czyli od własnego nabycia.

Po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej okres liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabyto do majątku wspólnego albo wybudowano w trakcie trwania wspólności, art. 10 ust. 6. Rozwód ani podział majątku nie zaczynają pięciolatki od nowa.

Przychód i koszty: co wchodzi do rachunku

Przychód, art. 19 ust. 1: wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Kosztami odpłatnego zbycia są wydatki konieczne, żeby transakcja doszła do skutku — ustawa ich nie wylicza, więc i my nie wyliczamy.

Koszty uzyskania przychodu zależą od tego, jak nieruchomość trafiła do ciebie.

Ciężary spadkowe to spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia — i, co przepis mówi wprost, również wtedy, gdy podatnik zapłacił je po dokonaniu sprzedaży. Czyli zachowek wypłacony rodzeństwu z pieniędzy ze sprzedaży jest kosztem tej sprzedaży.

Dwa ograniczenia dowodowe i jedna waloryzacja. Art. 22 ust. 6e: wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Art. 22 ust. 6f: koszty nabycia lub wytworzenia z ust. 6c są corocznie podwyższane, od roku następującego po nabyciu do roku poprzedzającego sprzedaż, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za pierwsze trzy kwartały, ogłaszanemu przez Prezesa GUS w Monitorze Polskim. Wskaźników za poszczególne lata nie czytaliśmy, więc w przykładach niżej waloryzacji nie stosujemy — a to znaczy, że prawdziwy podatek będzie niższy od naszego.

Jeszcze jedna pozycja, o której łatwo zapomnieć. Art. 30e ust. 2: podstawę powiększa się o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanej nieruchomości. Kto wynajmował mieszkanie i amortyzował je w kosztach, przy sprzedaży dolicza te odpisy do dochodu.

Ulga mieszkaniowa: wzór, a nie zerojedynkowe zwolnienie

Art. 21 ust. 1 pkt 131 zwalnia dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży — jeżeli przychód został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie. Udokumentowane wydatki uwzględnia się do wysokości przychodu.

Czyli:

zwolniony dochód = dochód × (wydatki na cele mieszkaniowe ÷ przychód)

Mieszkanie kupione za 400 000 zł, sprzedane za 600 000 zł, koszty sprzedaży 15 000 zł, bez nakładów i bez waloryzacji — nasze wyliczenia:

Trzy rzeczy, które z tego wzoru wynikają, a z hasła „ulga mieszkaniowa” nie:

• Odnosi się do przychodu, nie do dochodu. Żeby zwolnić cały dochód, trzeba wydać cały przychód — tu 585 000 zł, a nie 185 000 zł zysku.
• Działa częściowo. Wydanie połowy zwalnia połowę. Nie ma progu, po którym ulga przepada albo działa w całości.
• Zegar liczy się od końca roku sprzedaży. Sprzedaż w styczniu 2026 i sprzedaż w grudniu 2026 dają ten sam termin: 31 grudnia 2029.

Co jest „własnym celem mieszkaniowym”, wylicza art. 21 ust. 25: nabycie budynku mieszkalnego, lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa do domu w spółdzielni, gruntu lub prawa użytkowania wieczystego związanego z tym budynkiem albo pod jego budowę — oraz, w pkt 2, spłata kredytu zaciągniętego na te cele. Art. 21 ust. 30a rozciąga to na spłatę kredytu zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością, czyli pieniądze z ceny idące prosto na hipotekę sprzedawanego mieszkania są wydatkiem mieszkaniowym. Art. 21 ust. 30 zakazuje liczenia drugi raz tego, co uwzględniono już w innej uldze.

PIT-39: jedno zeznanie, dwie kwoty i ryzyko korekty

Art. 45 ust. 1a pkt 3: podatnicy składają odrębne zeznanie o wysokości osiągniętego dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości opodatkowanego na zasadach art. 30e — w terminie z ust. 1, czyli od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Druk nosi numer PIT-39; sam numer wynika z rozporządzenia, którego nie czytaliśmy.

Art. 30e ust. 4: w tym zeznaniu wykazuje się dwie rzeczy osobno — dochód, do którego ulga nie ma zastosowania, wraz z należnym podatkiem, oraz dochód objęty ulgą z art. 21 ust. 1 pkt 131. To znaczy, że ulgę deklaruje się z góry, w zeznaniu za rok sprzedaży, zanim wydatki zostaną poniesione.

I stąd art. 30e ust. 7: w przypadku niewypełnienia warunków ulgi podatnik jest obowiązany złożyć korektę zeznania i zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki liczą się nie od dnia, w którym stało się jasne, że pieniędzy nie wydasz, a od terminu płatności za rok sprzedaży. Zadeklarowanie ulgi, której się potem nie wykorzysta, jest więc pożyczką od urzędu na procent, a nie neutralną deklaracją intencji.

Art. 30e ust. 6 wyłącza całą tę konstrukcję, gdy budowa i sprzedaż mieszkań jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika albo przychód stanowi przychód z działalności — wtedy rozlicza się go w ramach działalności, a nie w PIT-39.

Czego tu nie napiszemy

• Wskaźników waloryzacji kosztów z art. 22 ust. 6f za poszczególne lata — to komunikaty Prezesa GUS, których nie czytaliśmy. Dlatego nasze przykłady podają podatek wyższy od rzeczywistego.
• Pełnej listy z art. 21 ust. 25, w tym budowy, rozbudowy i remontu oraz zakupu poza Polską. Czytaliśmy pkt 1 i odesłanie z pkt 2; reszty punktu nie przytaczamy.
• Co dokładnie jest kosztem odpłatnego zbycia — ustawa ich nie wylicza.
• Zasad przy zamianie (art. 19 ust. 2 i art. 30e ust. 3) i przy sprzedaży przez nierezydenta.
• Odsetek za zwłokę i trybu korekty — to Ordynacja podatkowa, nieczytana dla tej strony.
• Podatku od samego nabycia — spadek i darowizna mają własną stronę, a PCC przy zakupie opisuje strona o zakupie nieruchomości.

Jak sprawdzić to samodzielnie

1. Ustawa o PIT, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 592: art. 10 ust. 1 pkt 8 — pięć lat od końca roku; art. 10 ust. 5 — liczenie od spadkodawcy; art. 10 ust. 6 — po ustaniu wspólności majątkowej.
2. Tamże art. 19 ust. 1 — przychód; art. 22 ust. 6c, 6d, 6e i 6f — koszty, ciężary spadkowe, faktury i waloryzacja.
3. Tamże art. 30e ust. 1, 2, 4, 5, 6 i 7 — stawka, podstawa, zeznanie, zakaz łączenia, wyłączenie dla działalności i korekta z odsetkami.
4. Tamże art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz ust. 25, 30 i 30a — ulga, cele mieszkaniowe, zakaz podwójnego liczenia i spłata kredytu zbywanej nieruchomości.
5. Tamże art. 45 ust. 1 i 1a pkt 3 — odrębne zeznanie i termin 15 lutego – 30 kwietnia.

Najczęstsze pytania o podatek od sprzedaży nieruchomości

Kiedy to nie jest prosta sprawa

Rachunek jest prosty, dopóki jest jedno nabycie, jedna data i faktury na wszystko. Inaczej jest, gdy:

• mieszkanie pochodzi ze spadku i nie wiesz, kiedy kupił je spadkodawca ani za ile;
• wypłaciłeś zachowek albo spłaciłeś długi spadkowe i chcesz je ująć w kosztach;
• nieruchomość weszła do majątku wspólnego, a sprzedajesz po rozwodzie;
• wynajmowałeś mieszkanie i amortyzowałeś je w kosztach;
• część przychodu idzie na spłatę kredytu, a część na nowe mieszkanie, i trzeba policzyć udział;
• nabycie było częściami — udział w spadku, potem dokupiony udział od rodzeństwa;
• zadeklarowałeś ulgę w poprzednich latach, a termin trzech lat się kończy;
• masz nakłady bez faktur VAT.

Napisz, kiedy i jak nieruchomość trafiła do ciebie, za ile sprzedajesz i co zamierzasz zrobić z pieniędzmi — sprawdzimy, czy pięciolatka w ogóle minęła, a jeśli nie, policzymy koszty i udział ulgi.