Zakup nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce: mieszkanie, dom i działka

Najczęstsze nieporozumienie brzmi tak: „cudzoziemcowi i tak nie sprzedadzą w Polsce ziemi, szkoda zaczynać”. W rzeczywistości ustawa rozróżnia dwie sytuacje, a różnica między nimi jest większa, niż się wydaje:

• mieszkanie — samodzielny lokal mieszkalny — kupuje się bez zezwolenia;
• dom z działką, grunt, drugi dom — co do zasady z zezwoleniem ministra spraw wewnętrznych (MSWiA).

To ustawa z 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców — ustawa z 1920 roku, która obowiązuje do dziś i to ona rozstrzyga, czy potrzebujesz zezwolenia. Poniżej cały reżim artykuł po artykule: kto zezwolenia nie potrzebuje, jak się je uzyskuje, gdzie zwolnienia przestają działać i czym kończy się transakcja bez zezwolenia — a dalej to, co przychodzi po zezwoleniu i kosztuje: podatek od transakcji, taksa notarialna, opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej, umowa rezerwacyjna, umowa przedwstępna i zadatek przed wizytą u notariusza, sprawdzenie nieruchomości w księdze wieczystej i odrębne zasady dla gruntów rolnych. Odnośniki prowadzą do strony źródeł z datą, kiedy czytaliśmy przepis.

W skrócie: zakup nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce w 2026 roku

• Mieszkanie — bez zezwolenia, jeżeli nie leży w strefie nadgranicznej.
• Dom, działka, grunt — z zezwoleniem MSWiA, jeżeli nie ma zwolnienia.
• Opłata skarbowa za zezwolenie — 1570 zł.
• Ważność zezwolenia — 2 lata; można wcześniej uzyskać promesę na rok.
• Warunek — wykazanie więzi z Polską: karta pobytu, małżeństwo z obywatelem Polski, polskie pochodzenie, działalność gospodarcza.
• Powierzchnia na własne potrzeby życiowe — nie więcej niż 0,5 ha.
• Bez zezwolenia transakcja jest nieważna, notariusz jej nie sporządzi, a wpisu w księdze wieczystej nie będzie.
• Obywatele UE, EOG i Szwajcarii zezwolenia w ogóle nie uzyskują.
• Zakup nieruchomości nie daje karty pobytu.
• Podatek od transakcji PCC — 2% po stronie kupującego; pierwsze w życiu mieszkanie — 0%; mieszkanie od dewelopera — zamiast PCC VAT.
• Notariusz — według skali maksymalnej, dla lokali i domów mieszkalnych połowa stawki; wpis własności w księdze wieczystej — 200 zł.
• Księgę wieczystą każdy może przejrzeć bezpłatnie, znając jej numer, a jej sprawdzenie jest w praktyce obowiązkiem kupującego.
• Grunty rolne od 1 ha — tylko rolnik indywidualny albo zgoda KOWR, plus 5 lat obowiązków.
• Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego pozwala żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, zwykła pisemna — tylko odszkodowania.
• Zadatek przy zerwaniu transakcji z winy sprzedającego wraca w podwójnej wysokości; zasada dotyczy tylko kwoty nazwanej zadatkiem.
• Opłata rezerwacyjna u dewelopera — nie więcej niż 1% ceny, zwracana, jeżeli bank odmówił kredytu.

Zakup mieszkania przez cudzoziemca bez zezwolenia: kiedy zezwolenie nie jest potrzebne

Pełna lista zwolnień to art. 8 ust. 1 ustawy:

Obywatele UE, EOG i Szwajcarii zezwolenia nie potrzebują w ogóle, art. 8 ust. 2. W ustawie zostały wyjątki przejściowe — 12 lat dla nieruchomości rolnych i leśnych oraz 5 lat dla drugiego domu od dnia wejścia Polski do UE 1 maja 2004 roku — ale według naszego wyliczenia oba terminy dawno upłynęły.

Czym jest „drugi dom”. To nieruchomość pod mieszkanie lub wypoczynek, która nie stanie się twoim stałym miejscem zamieszkania, art. 1 ust. 5. Mieszkania ta zasada nie dotyczy: samodzielny lokal mieszkalny jest zwolniony w każdym przypadku.

Kiedy zezwolenie MSWiA na zakup nieruchomości jest obowiązkowe

Zezwolenie dotyczy nie tylko kupna. Ustawa mówi o nabyciu prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego, art. 1 ust. 4: umowa sprzedaży, zamiana, wniesienie aportem, darowizna.

Cudzoziemiec to nie tylko człowiek. To osoba fizyczna bez obywatelstwa polskiego, osoba prawna z siedzibą za granicą i — co ważne — polska spółka kontrolowana przez cudzoziemców: ponad 50% głosów albo pozycja dominująca, art. 1 ust. 2–3. Dlatego „kupię na swoją polską spółkę” zezwolenia nie znosi.

Strefa nadgraniczna: gdzie zwolnienia nie działają

To pułapka, o której dowiaduje się u notariusza. Zwolnienia z art. 8 ust. 1 nie działają dla nieruchomości w strefie nadgranicznej i dla gruntów rolnych powyżej 1 ha, art. 8 ust. 3. Oznacza to, że nawet na zwykłe mieszkanie w takiej gminie cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia MSWiA.

Strefa nadgraniczna według ustawy o ochronie granicy państwowej, art. 12:

• cały obszar gmin przyległych do granicy państwowej lub do brzegu morskiego;
• jeżeli powstały w ten sposób pas jest węższy niż 15 km — także gminy sąsiednie;
• wykaz takich gmin ogłasza minister spraw wewnętrznych, a w terenie strefę oznaczają tablice „Strefa nadgraniczna”.

Wniosek praktyczny: jeżeli nieruchomość leży przy wschodniej lub południowej granicy, nad Bałtykiem albo w pobliżu obwodu królewieckiego, status gminy sprawdza się przed wpłatą zadatku, a nie po niej.

Nie masz pewności, czy nieruchomość leży w strefie nadgranicznej albo czy obejmuje ją zwolnienie — opisz sytuację.

Jak uzyskać zezwolenie MSWiA na zakup nieruchomości przez cudzoziemca

Kto decyduje. Minister spraw wewnętrznych, w drodze decyzji. Pyta ministra obrony narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych także ministra rozwoju wsi: mają 14 dni na sprzeciw, w szczególnych przypadkach termin przedłuża się do 2 miesięcy, art. 1 ust. 1–1a.

Dwa warunki, art. 1a:

1. nabycie nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa ani porządku publicznego i nie sprzeciwiają się mu względy polityki społecznej i zdrowia publicznego;
2. wykazujesz więzi z Polską.

Czym wykazuje się więzi — otwarta lista z art. 1a ust. 2:

Lista jest otwarta: ustawa mówi „w szczególności”, więc można wykazać także inne więzi.

Powierzchnia. Nieruchomość nabywana na własne potrzeby życiowe — nie więcej niż 0,5 ha, art. 1a ust. 5. Na potrzeby działalności powierzchnia musi być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami tej działalności.

Co zawiera wniosek, art. 1a ust. 3–4: kim jest wnioskodawca i jaki ma status prawny, jaka to nieruchomość, kto jest zbywcą, w jakiej formie prawnej następuje nabycie, cel i możliwość nabycia — plus dokumenty potwierdzające zarówno to, jak i więzi z Polską.

Ile kosztuje zezwolenie na zakup nieruchomości i ile się czeka:

Promesa: przyrzeczenie zezwolenia przed transakcją

Jeżeli sprzedający nie chce czekać, a ty nie chcesz ryzykować zadatku, ustawa daje promesę — przyrzeczenie wydania zezwolenia, art. 3d:

• jest ważna rok;
• w okresie jej ważności nie można odmówić zezwolenia, chyba że zmieniły się istotne okoliczności;
• stosuje się do niej te same przepisy co do zezwolenia.

To standardowa kolejność przy takiej transakcji: najpierw promesa, potem umowa, potem zezwolenie.

Wniosek o zezwolenie na nabycie nieruchomości: jak się przygotować

Najczęściej zezwolenie się przeciąga nie z powodu odmowy, tylko z powodu niekompletnego wniosku. Co warto wiedzieć z góry, na podstawie Kodeksu postępowania administracyjnego:

• Niekompletnego wniosku nie odrzuca się od razu. Ministerstwo wzywa do uzupełnienia dokumentów w terminie nie krótszym niż 7 dni, a jeżeli ich nie uzupełnisz, wniosek pozostawia się bez rozpoznania, art. 64 § 2. Czas przed tym wezwaniem i po nim to stracone tygodnie, dlatego lepiej od razu skompletować dokumenty: o sobie i o swoich więziach z Polską, o nieruchomości i zbywcy, o celu i możliwości nabycia — wszystko, co wymienia art. 1a ust. 3–4 ustawy.
• Dokumenty dotyczące nieruchomości — odpis z księgi wieczystej, dane o przeznaczeniu gruntu, zaświadczenia z urzędów właściwych dla miejsca położenia nieruchomości — zależą od tego, o jaką nieruchomość chodzi. Które są potrzebne akurat tobie, sprawdza się przed złożeniem wniosku.
• Pełnomocnik. W sprawie może działać pełnomocnik — każda osoba z pełną zdolnością do czynności prawnych, niekoniecznie adwokat; pełnomocnictwo jest pisemne, a do akt składa się oryginał lub uwierzytelniony odpis, art. 33. Tak prowadzi się sprawę, jeżeli nie możesz przychodzić osobiście albo nie mówisz po polsku.
• Jeżeli odmówiono. Od decyzji ministra nie przysługuje odwołanie do organu wyższego stopnia: składa się wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy do tego samego ministra w terminie 14 dni, art. 127 § 3 i art. 129 § 2. Dalej — skarga do sądu administracyjnego.
• Nie ryzykuj zadatku. Jeżeli sprzedający nie chce czekać, najpierw uzyskaj promesę — w okresie jej ważności nie można odmówić zezwolenia bez zmiany istotnych okoliczności.

Chcesz ocenić szanse na zezwolenie i skompletować dokumenty przed złożeniem wniosku — opisz nieruchomość i swój status.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca bez zezwolenia: skutki

• Transakcja jest nieważna, art. 6 ust. 1. Nie „wzruszalna” — nieważna.
• Nieważność stwierdza sąd, w tym na żądanie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, starosty, marszałka województwa, wojewody albo samego ministra, ust. 2.
• Notariusz nie sporządzi aktu, a sąd nie dokona wpisu prawa własności ani użytkowania wieczystego, art. 5.
• Do udziałów w spółce stosuje się te same zasady, a nieważności może żądać każdy wspólnik lub akcjonariusz, ust. 3.

Innymi słowy, obejść zezwolenia technicznie się nie da: bariera stoi u notariusza i w księdze wieczystej.

Zakup nieruchomości przez polską spółkę: dlaczego to nie jest obejście

Popularna rada „załóż sp. z o.o. i kupuj na nią” działa tylko do chwili, w której zajrzy się do art. 1 ust. 2 pkt 4: polska spółka kontrolowana przez cudzoziemców sama jest cudzoziemcem.

Co więcej, art. 3e dodaje sytuację odwrotną: nabycie udziałów w polskiej spółce, która jest właścicielem nieruchomości, wymaga zezwolenia, jeżeli w jego wyniku spółka stanie się kontrolowana — albo jeżeli już jest kontrolowana, a udziały nabywa nowy wspólnik będący cudzoziemcem. Wyjątek — akcje spółek dopuszczonych do obrotu na rynku regulowanym.

Za to członkostwo w organie zarządzającym takiej spółki i prowadzenie działalności w Polsce to więzi z Polską z art. 1a, czyli argument za wydaniem zezwolenia. Który cudzoziemiec może założyć sp. z o.o. i jak to zrobić — na stronie „Biznes w Polsce”.

Spadek: kiedy zezwolenie nie jest potrzebne

• Dziedziczenie ustawowe — zezwolenie nie jest potrzebne w ogóle, art. 7 ust. 2. Jeżeli prawo właściwe nie zna dziedziczenia ustawowego, kwestię rozstrzyga się według prawa polskiego.
• Dziedziczenie testamentowe — cudzoziemiec musi złożyć wniosek o zezwolenie w ciągu dwóch lat od dnia otwarcia spadku. Jeżeli go nie uzyska, nieruchomość przechodzi na tych, którzy dziedziczyliby z ustawy, art. 7 ust. 3.
• Ta sama zasada obowiązuje przy zapisie windykacyjnym, ust. 3a.

Czy zakup nieruchomości daje kartę pobytu

Nie. Podstawy zezwolenia na pobyt wymienia ustawa o cudzoziemcach — praca, działalność gospodarcza, studia, rodzina i inne okoliczności — i zakupu nieruchomości wśród nich nie ma. Szczegóły — w artykule o karcie pobytu.

Działa to w drugą stronę: karta pobytu pomaga uzyskać zezwolenie na zakup, bo zezwolenie na pobyt czasowy to jedna z więzi z Polską z art. 1a.

Co zmienia się u notariuszy 19 listopada 2026 roku

Obecnie notariusz ma obowiązek przesłać ministrowi spraw wewnętrznych wypis aktu w ciągu 7 dni, art. 8a. Nowelizacja z 17 lipca 2026 roku, ogłoszona 18 sierpnia 2026 roku i wchodząca w życie po trzech miesiącach — według naszego wyliczenia od 19 listopada 2026 roku — zmienia tryb:

• notariusz umieszcza elektroniczne wypisy w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych;
• Krajowa Rada Notarialna przekazuje je ministrowi przez system;
• za umieszczenie dokumentów w repozytorium notariusz pobiera opłatę od stron transakcji — jej wysokość określi odrębne rozporządzenie ministra.

Oznacza to, że w listopadzie w kosztorysie transakcji pojawi się nowa pozycja, na razie bez kwoty. Do dokumentów sporządzonych przed wejściem nowelizacji w życie stosuje się dotychczasowe przepisy.

Koszty zakupu nieruchomości w Polsce: PCC, taksa notarialna i opłaty sądowe za wpis w księdze wieczystej

Zezwolenie MSWiA to 1570 zł i tylko tyle. Sama transakcja kosztuje osobno, a płaci kupujący. Jeżeli kupujesz na kredyt, wkład własny, walutę i terminy decyzji banku omawia artykuł o kredycie hipotecznym dla cudzoziemca.

Podatek od transakcji PCC — 2%. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, art. 7 ust. 1 pkt 1: sprzedaż nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu — 2%, innych praw majątkowych — 1%. Obowiązek podatkowy ciąży na kupującym, art. 4 pkt 1.

Zwolnienie dla pierwszego mieszkania jest najcenniejsze i najbardziej niedoceniane. Działa, jeżeli kupujący jest osobą fizyczną, która wcześniej nie miała ani prawa własności lokalu lub domu, ani spółdzielczego prawa, ani udziału w nich. Wyjątek: odziedziczony udział nie większy niż 50% zwolnieniu nie przeszkadza. Obywatelstwo nie ma znaczenia — cudzoziemiec korzysta z niego na równi z Polakiem.

Podatek liczy się nie od ceny w umowie, tylko od wartości rynkowej, art. 6 ust. 1 pkt 1 i ust. 2. Jeżeli organ podatkowy uzna zadeklarowaną wartość za zaniżoną, wezwie do jej zmiany, a przy rozbieżności z wyceną biegłego większej niż 33% koszty opinii ponosi sam podatnik, ust. 3–4. I osobna stawka 20% — dla sytuacji, w której o transakcji dowiedziano się dopiero w toku kontroli, art. 7 ust. 5. Zaniżanie ceny „żeby zapłacić mniej podatku” kosztuje w Polsce dokładnie dziesięć razy więcej.

Nie musisz liczyć ani płacić sam, jeżeli transakcja idzie aktem notarialnym: notariusz jest płatnikiem PCC i nie dokona czynności, dopóki podatek nie zostanie zapłacony, art. 10 ust. 2–3. Termin 14 dni na deklarację dotyczy transakcji bez notariusza, ust. 1.

VAT zamiast PCC. Mieszkanie od dewelopera jest opodatkowane VAT i wtedy PCC się nie płaci. Stawka VAT według ustawy o VAT: podstawowa 23%, dla budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym — 8%, art. 146ef ust. 1. Pod 8% nie podpadają domy powyżej 300 m² i lokale powyżej 150 m² — nadwyżka powierzchni jest opodatkowana stawką 23%, art. 41 ust. 12b–12c. W cenie dewelopera ten podatek już jest.

Notariusz. Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, § 3 — to maksimum, poniżej którego można negocjować:

Dla nieruchomości mieszkalnych taksa jest dzielona na pół: sprzedaż lokalu mieszkalnego i przeniesienie własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym — § 6 pkt 18–19. Umowa ustanowienia hipoteki pod kredyt mieszkaniowy — ćwierć stawki, § 7 ust. 1 pkt 1. Wypisy aktu — 6 zł za każdą rozpoczętą stronę, § 12. O VAT rozporządzenie nie mówi nic: taksa jest w nim kwotą netto, a na rachunku notariusza podatek dolicza się na wierzchu.

Sąd, księga wieczysta. Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 42–46:

Przykład: mieszkanie z rynku wtórnego za 600 000 zł. Taksa według § 3 — 1010 + 0,4% od 540 000 = 3170 zł, dla lokalu mieszkalnego połowa: do 1585 zł plus VAT i wypisy. Wpis własności — 200 zł. PCC — 12 000 zł, a jeżeli to twoje pierwsze mieszkanie — zero. Cudzoziemiec, który potrzebuje zezwolenia, dolicza 1570 zł opłaty skarbowej. Różnica między dwoma kupującymi to samo mieszkanie — 12 000 zł na jednym zwolnieniu.

Umowa rezerwacyjna mieszkania i umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Osobno i szczegółowo — w artykule o umowie rezerwacyjnej i przedwstępnej.

Przed notariuszem kupujący zwykle podpisuje jeszcze jeden lub dwa dokumenty i przekazuje pieniądze. To ich treść rozstrzyga, czy te pieniądze wrócą, jeżeli transakcja się nie uda.

Umowa rezerwacyjna z deweloperem jest uregulowana wprost — ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, art. 29–34:

Przed umową rezerwacyjną deweloper ma obowiązek nieodpłatnie doręczyć prospekt informacyjny wraz z załącznikami, art. 21. Nie dostałeś go — to pierwsze pytanie do dewelopera, a nie formalność.

Na rynku wtórnym umowy rezerwacyjnej w ustawie nie ma. Ustawa deweloperska obowiązuje tylko dla umów z deweloperem, art. 2. Między dwiema osobami prywatnymi „rezerwacja” to umowa, którą strony ułożyły, jak chciały, w granicach swobody umów z art. 353¹ Kodeksu cywilnego. Nie dołącza się do niej ani limit 1%, ani obowiązkowy zwrot: do czego zobowiązuje i kiedy pieniądze wracają, rozstrzyga wyłącznie jej treść.

Umowa przedwstępna to zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej, art. 389 Kodeksu cywilnego:

• musi określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej — przedmiot, cenę;
• jeżeli termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie został oznaczony i w ciągu roku od podpisania nikt go nie wyznaczył, nie można już żądać jej zawarcia, art. 389 § 2.

Forma umowy przedwstępnej rozstrzyga wszystko. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości zawierana jest u notariusza, art. 158. Stąd art. 390:

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta, § 3. Wniosek jest prosty: jeżeli zależy ci na tej konkretnej nieruchomości, a nie na odszkodowaniu, umowę przedwstępną zawiera się u notariusza.

Zadatek a zaliczka przy zakupie mieszkania

Pełne porównanie — w artykule „Zadatek a zaliczka”.

Jedno słowo w umowie zmienia los pieniędzy. Art. 394 Kodeksu cywilnego opisuje zadatek:

Te zasady obowiązują, jeżeli umowa nie stanowi inaczej — strony mogą je zmienić, § 1.

Zaliczka w art. 394 nie występuje: jego zasady dotyczą tylko kwoty danej jako zadatek. Dlatego pierwsze, co sprawdza się w umowie przedwstępnej lub rezerwacyjnej, to jak nazwano kwotę, co napisano o jej zwrocie i czy zasad art. 394 nie zmieniono na korzyść jednej strony.

Dostałeś projekt umowy rezerwacyjnej lub przedwstępnej — przyślij go do sprawdzenia przed podpisaniem i przed przelewem pieniędzy.

Jakie dokumenty pobrać od sprzedającego lub pośrednika przed zakupem mieszkania

Czego badanie stanu prawnego nie obejmuje — stanu technicznego. Wilgoć, konstrukcję, instalacje ocenia specjalista budowlany na oględzinach. Sprawdzenie dokumentów odpowiada na inne pytanie: czy sprzedający może sprzedać i co dostajesz razem z nieruchomością.

Sprawdzenie księgi wieczystej przed zakupem nieruchomości

Co znaczy każdy wpis i każda wzmianka — w artykule o sprawdzaniu księgi wieczystej.

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece jest skonstruowana tak, że sprawdzenie to nie usługa, tylko twój obowiązek. Art. 2: księgi są jawne i nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów ani wniosków, o których uczyniono wzmiankę w księdze.

Sprawdzić można bezpłatnie i samodzielnie. Każdy, kto zna numer księgi, przegląda ją przez internet bez opłat — art. 36⁴ ust. 6, system Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych. Dwa zastrzeżenia, które kosztują pieniądze:

• wydruk z przeglądania nie ma mocy dokumentu, ust. 7;
• odpis z mocą dokumentu wydanego przez sąd zamawia się w Centralnej Informacji i można go samodzielnie pobrać i wydrukować — jest ważny, jeżeli ma cechy umożliwiające jego weryfikację z centralną bazą danych, ust. 4.

O numer księgi pyta się sprzedającego. Jest też w każdym akcie notarialnym dotyczącym tej nieruchomości.

Cztery działy i czego w każdym szukać, art. 25:

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych — i trzy luki w niej. Art. 3: domniemywa się, że prawo jawne z księgi jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Art. 5: przy niezgodności księgi z rzeczywistością treść księgi rozstrzyga na korzyść nabywcy. Ale ta ochrona nie działa:

1. przy nabyciu nieodpłatnym i dla nabywcy w złej wierze — a w złej wierze jest też ten, kto z łatwością mógł się dowiedzieć, że treść księgi jest niezgodna z rzeczywistością, art. 6;
2. przeciwko prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, prawu dożywocia, służebnościom ustanowionym decyzją organu, służebności drogi koniecznej i służebności przesyłu — działają one niezależnie od wpisu, art. 7;
3. w całości — jeżeli w księdze jest wzmianka o wniosku, skardze, apelacji lub skardze kasacyjnej albo ostrzeżenie o niezgodności, art. 8.

Stąd reguła praktyczna: księgę sprawdza się w dniu podpisania aktu, a nie tydzień wcześniej. Wzmianka pojawia się w chwili, gdy ktoś złożył wniosek, i od tej chwili nie jesteś już „nabywcą w dobrej wierze, który polegał na księdze”.

Druga reguła praktyczna: sformułowanie „z łatwością mógł się dowiedzieć” z art. 6 dotyczy ciebie. Niesprawdzenie jawnej księgi przed zakupem to nie neutralna bezczynność, tylko podstawa, by uznać kupującego za działającego w złej wierze.

Nie wiesz, co oznacza wzmianka albo wpis w dziale III — przyślij numer księgi i opis nieruchomości.

Nabycie nieruchomości rolnej przez cudzoziemca: 0,3 ha, 1 ha i zgoda KOWR

Dla cudzoziemca grunt rolny to dwie ustawy naraz. Ustawa z 1920 roku mówi wprost, że nabycie nieruchomości rolnej przez cudzoziemca następuje dodatkowo z zachowaniem ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, art. 1a ust. 6.

Trzy progi powierzchni:

Ograniczenie po stronie nabywcy. Art. 2a ust. 1: nabywcą nieruchomości rolnej może być tylko rolnik indywidualny, a gospodarstwo — nie większe niż 300 ha. Wszyscy pozostali potrzebują zgody Dyrektora Generalnego KOWR, wydawanej w drodze decyzji na wniosek zbywcy, który wykazał, że nie udało się sprzedać rolnikowi, albo na wniosek osoby, która tworzy gospodarstwo rodzinne: z kwalifikacjami rolniczymi, zobowiązaniem do prowadzenia gospodarstwa i 5 lat zamieszkania w tej gminie, art. 2a ust. 4. Zgoda jest ważna rok, art. 2ba.

Po zakupie obowiązki się nie kończą. Art. 2b: nabywca ma obowiązek osobiście prowadzić gospodarstwo przez 5 lat i w tym czasie nie może działki zbyć ani oddać w posiadanie bez zgody KOWR. Wyjątki — działka poniżej 1 ha w granicach miasta, spadek, osoba bliska.

Rozstrzyga plan, a nie rodzaj gruntu. „Nieruchomością rolną” nie jest grunt przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne, art. 2 pkt 1. Dlatego działka budowlana z planem to nie grunt rolny, nawet jeżeli rośnie na niej teraz pszenica. Plan sprawdza się w gminie przed wpłatą zadatku.

Prawo pierwokupu. Art. 3: przy sprzedaży przysługuje ono dzierżawcy — jeżeli umowa dzierżawy jest pisemna, ma datę pewną, była wykonywana przez trzy lata, a działka wchodzi w skład jego gospodarstwa rodzinnego — a w jego braku KOWR. Uprawnionych zawiadamia notariusz. W praktyce oznacza to, że transakcja przebiega w dwóch etapach: umowa warunkowa, potem termin na odpowiedź.

Sankcja taka sama jak w ustawie z 1920 roku — nieważność. Art. 9: nabycie sprzeczne z ustawą jest nieważne, w tym wprost — bez zawiadomienia uprawnionego do pierwokupu, bez zgody KOWR oraz na podstawie nieprawdziwych oświadczeń lub podrobionych dokumentów. Powództwo o stwierdzenie nieważności może wnieść sam KOWR.

A ponad tym wszystkim dla cudzoziemca działa art. 8 ust. 3 ustawy z 1920 roku: zwolnienia nie obejmują gruntów rolnych powyżej 1 ha, czyli potrzebne jest jeszcze zezwolenie MSWiA.

Co dodatkowo sprawdzić dla twojej nieruchomości

Wszystko powyżej to przepisy. Odpowiedź dla konkretnego mieszkania, domu czy działki dają one tylko razem z dokumentami. Oto co sprawdza się przed wpłatą zadatku i gdzie to leży:

Ostatni wiersz jest najważniejszy. Księga wieczysta pokazuje stan prawny, a nie długi za ogrzewanie, nie stan budynku i nie to, kto jest w mieszkaniu zameldowany. To różne sprawdzenia i żadnego z nich nie robi się w pięć minut przed wizytą u notariusza.

Pomagamy właśnie w tym. Partner w Polsce sprawdza stan prawny nieruchomości przed wpłatą zadatku — księgę wieczystą, dokumenty działki lub mieszkania, umowę rezerwacyjną, umowę przedwstępną i dokumenty, które trzeba dodatkowo uzyskać od właściciela lub pośrednika — liczy cały kosztorys transakcji — PCC, notariusza, opłaty sądowe, zezwolenie — i prowadzi sprawę o zezwolenie MSWiA, jeżeli jest potrzebne. Opisz nieruchomość w formularzu poniżej: co kupujesz, w jakim mieście lub gminie i jaki masz status w Polsce. Jeżeli nieruchomości jeszcze nie ma, a jest tylko pytanie „czy dam radę pod względem dokumentów”, to też dobry moment, żeby napisać.

Jak sprawdzić to samodzielnie

1. Ustawa z 24 marca 1920 roku, tekst jednolity Dz.U. 2017 poz. 2278: art. 1 — kto jest cudzoziemcem i co jest nabyciem; 1a — warunki, więzi z Polską, 0,5 ha i ust. 6 o gruntach rolnych; 3 — dwa lata; 3d — promesa; 3e — udziały; 5 i 6 — notariusz i nieważność; 7 — spadek; 8 — zwolnienia i strefa nadgraniczna.
2. Ustawa o ochronie granicy państwowej, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 919, art. 12 — czym jest strefa nadgraniczna.
3. Ustawa o opłacie skarbowej, Dz.U. 2025 poz. 1154, załącznik, część III pkt 8 — 1570 zł.
4. Nowelizacja Dz.U. 2026 poz. 1099 — nowy tryb dla notariuszy i opłata za repozytorium.
5. Ustawa o PCC, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 191: art. 2 pkt 4 — kiedy PCC nie ma; 4 pkt 1 — płaci kupujący; 6 — wartość rynkowa i 33%; 7 — stawki i 20%; 7a — 6%; 9 pkt 17 — pierwsze mieszkanie; 10 — notariusz jako płatnik.
6. Ustawa o VAT, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 775: art. 41 ust. 12–12c — budownictwo mieszkaniowe i powierzchnie 150 i 300 m²; 146ef — stawki 23% i 8%.
7. Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566: § 3 — skala; § 6 pkt 18–19 — połowa dla nieruchomości mieszkalnych; § 7 — ćwierć dla hipoteki; § 12 — 6 zł za stronę.
8. Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1228, art. 42–46 — opłaty za wpisy w księdze wieczystej.
9. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1066: art. 2–8 — jawność, domniemania, rękojmia wiary publicznej i jej granice; 25 — cztery działy; 36⁴ — bezpłatne przeglądanie i moc odpisów.
10. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 941: art. 1a — kiedy się jej nie stosuje; 2 pkt 1 — rola planu; 2a i 2ba — rolnik, KOWR, rok; 2b — pięć lat; 3 — prawo pierwokupu; 9 — nieważność.
11. Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795: art. 158 — forma aktu notarialnego; 353¹ — swoboda umów; 389–390 — umowa przedwstępna, jej forma i rok na roszczenia; 394 — zadatek.
12. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880: art. 2 — do jakich umów się ją stosuje; 21 — prospekt informacyjny; 29–34 — umowa rezerwacyjna, 1% i zwrot opłaty.

Najczęstsze pytania o zakup nieruchomości przez cudzoziemca

Kiedy zakup nie jest prostą sprawą

Mieszkanie w Warszawie czy we Wrocławiu cudzoziemiec może kupić sam, bez dokumentów z ministerstwa. Inaczej jest, jeżeli:

• oglądasz dom z działką albo działkę budowlaną;
• nieruchomość leży w gminie nadgranicznej albo jest gruntem rolnym;
• sprzedający pogania z zadatkiem, a zezwolenia jeszcze nie ma — wtedy potrzebna jest promesa;
• zakup idzie na spółkę albo przez udziały w spółce;
• nieruchomość przypadła ci z testamentu, a dwa lata już biegną;
• w dziale III lub IV księgi wieczystej są wpisy, których sensu nie rozumiesz, albo w księdze jest świeża wzmianka;
• dostałeś umowę rezerwacyjną lub przedwstępną i proszą cię o przelew pieniędzy;
• z umowy nie wynika jasno, czy to zadatek, czy zaliczka i kiedy pieniądze wrócą;
• nie masz pewności, czy zakup podlega zwolnieniu z PCC dla pierwszego mieszkania;
• dokumenty sprzedającego budzą pytania i trzeba je sprawdzić przed wpłatą zadatku.

Opisz sytuację w formularzu poniżej: jaka to nieruchomość, gdzie leży i jaki masz status w Polsce.