Świadectwo energetyczne: obowiązki, ważność i kary w 2026 roku

Świadectwo charakterystyki energetycznej to nie formalność dla budowlańców, tylko dokument, który musi znaleźć się na stole u notariusza i przy podpisywaniu umowy najmu. Od nowelizacji, która weszła w życie 28 kwietnia 2023 roku, nabywca i najemca nie mogą zrzec się prawa do jego otrzymania — a to oznacza, że klauzula „strony odstępują od przekazania świadectwa” w umowie jest bezskuteczna.

Wszystkie przepisy poniżej pochodzą z ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków w tekście jednolitym Dz.U. 2024 poz. 101, sprawdzonym 23 września 2026 roku.

W skrócie: świadectwo energetyczne w 2026 roku

• Obowiązek dotyczy sprzedaży i wynajmu budynku lub jego części — art. 3 ust. 1 ustawy.
• Świadectwo jest ważne 10 lat od dnia sporządzenia, a wcześniej traci ważność po robotach, które zmieniły charakterystykę energetyczną — art. 14.
• Nabywca i najemca nie mogą się go zrzec — art. 11 ust. 4, w brzmieniu obowiązującym od 28 kwietnia 2023 roku.
• Wystawia je osoba wpisana do wykazu prowadzonego w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków, a dokument dostaje numer z tego rejestru — art. 17 i art. 5.
• Za nieprzekazanie świadectwa grozi grzywna — art. 41 ust. 1 pkt 3. Ustawa nie podaje kwoty; z art. 24 § 1 Kodeksu wykroczeń wynika przedział od 20 do 5000 zł.
• W polskim świadectwie nie ma litery A–G. Wzór z rozporządzenia zawiera wskaźniki liczbowe, nie klasę.

Kiedy świadectwo charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe

Artykuł 3 ust. 1 ustawy wymienia trzy sytuacje, w których właściciel, zarządca, osoba ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu albo ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego zapewnia sporządzenie świadectwa:

1. budynek lub część budynku zbywana na podstawie umowy sprzedaży;
2. zbywane spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
3. budynek lub część budynku wynajmowany.

Osobny obowiązek ma sektor publiczny: budynek zajmowany przez organy wymiaru sprawiedliwości, prokuraturę i organy administracji publicznej, w którym obsługuje się interesantów, o powierzchni użytkowej ponad 250 m², musi mieć świadectwo, a jego kopię wywiesza się w widocznym miejscu (art. 3 ust. 2 i 3).

Trzeci przypadek dotyczy usług: w budynku o powierzchni użytkowej powyżej 500 m², w którym świadczone są usługi dla ludności, kopię świadectwa umieszcza się w widocznym miejscu — ale tylko wtedy, gdy świadectwo dla tego budynku w ogóle sporządzono (art. 12).

Zwróć uwagę na to, czego w ustawie nie ma. Nie ma obowiązku sporządzania świadectwa dla mieszkania, którego nikt nie sprzedaje ani nie wynajmuje. Samo posiadanie nieruchomości obowiązku nie tworzy.

Kto nie musi mieć świadectwa energetycznego: sześć wyjątków z ustawy

Artykuł 3 ust. 4 zwalnia z obowiązku sześć kategorii budynków:

Dwa wyjątki bywają nadużywane. „Dom letniskowy” nie jest zwolniony dlatego, że tak się nazywa — liczy się przeznaczenie do użytkowania nie dłużej niż cztery miesiące w roku. A limit 50 m² dotyczy budynku wolnostojącego, a nie mieszkania o takim metrażu w bloku.

Kto wystawia świadectwo energetyczne i jak sprawdzić uprawnienia

Świadectwo sporządza osoba wpisana do wykazu osób uprawnionych, prowadzonego w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków (art. 31 ust. 1 pkt 1). Do wykazu może być wpisany ten, kto ma pełną zdolność do czynności prawnych, nie był skazany za przestępstwa wymienione w art. 17 pkt 2, oraz ukończył studia inżynierskie albo inne studia wyższe uzupełnione studiami podyplomowymi z zakresu charakterystyki energetycznej — albo ma uprawnienia budowlane z art. 14 ust. 1 Prawa budowlanego.

Właściciel sam sobie świadectwa nie wystawi, chyba że spełnia te warunki i figuruje w wykazie.

Dwie rzeczy, które warto sprawdzić przed zapłatą:

• Świadectwo powstaje w systemie teleinformatycznym rejestru (art. 4 ust. 3) i jest przekazywane z numerem nadanym w rejestrze — na papierze z podpisem osobistym albo elektronicznie z podpisem kwalifikowanym, zaufanym lub osobistym (art. 5). Dokument bez numeru z rejestru nie jest świadectwem w rozumieniu ustawy.
• Wykazy są jawne. Ustawa nakazuje udostępniać wykazy osób uprawnionych i wykaz świadectw przez Biuletyn Informacji Publicznej urzędu obsługującego ministra (art. 31 ust. 3). Uprawnienia sporządzającego i istnienie samego świadectwa można więc zweryfikować samodzielnie, bez pytania sprzedającego.

Ile jest ważne świadectwo energetyczne

10 lat od dnia sporządzenia — art. 14 ust. 1. Data „Ważne do” jest wydrukowana na samym dokumencie.

Jest jeden warunek skracający ten okres: świadectwo traci ważność wcześniej, jeżeli w wyniku robót budowlano-instalacyjnych zmieniła się charakterystyka energetyczna budynku lub jego części (art. 14 ust. 2). Wymiana źródła ciepła, docieplenie ścian czy montaż instalacji fotowoltaicznej to typowe przypadki. Ustawa nie każe wtedy sporządzać nowego świadectwa „na zapas” — ale przy kolejnej sprzedaży lub wynajmie stare już nie wystarczy.

Świadectwo energetyczne przy sprzedaży mieszkania: co robi notariusz

Przy zbyciu prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu świadectwo przekazuje się nabywcy przy sporządzeniu aktu notarialnego (art. 11 ust. 1 pkt 1). Nie kopię i nie wydruk — sam dokument.

Notariusz ma tu dwa zadania wynikające wprost z art. 11 ust. 6: odnotowuje w akcie przekazanie świadectwa, a jeżeli świadectwa nie przekazano, poucza sprzedającego o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku.

Dlatego brak świadectwa nie blokuje transakcji — akt notarialny zostanie sporządzony. Zmienia się tylko to, że fakt niewykonania obowiązku zostaje zapisany w dokumencie, pod którym sprzedający się podpisuje.

Jeśli kupujesz nieruchomość w Polsce jako cudzoziemiec, świadectwo jest jednym z kilku dokumentów, na które warto patrzeć przed podpisem — pozostałe opisuje poradnik o zakupie nieruchomości przez cudzoziemca.

Świadectwo energetyczne przy wynajmie

Przy zawarciu umowy najmu najemca dostaje kopię świadectwa przekazanego w postaci papierowej albo wydruk świadectwa elektronicznego (art. 11 ust. 1 pkt 2).

Obowiązek dotyczy każdego najmu budynku lub jego części, bez rozróżnienia na najem długoterminowy i na doby. Jeżeli wynajmujesz mieszkanie turystom, świadectwo dochodzi do listy obowiązków opisanych w tekście o najmie krótkoterminowym — zgłoszenia obiektu do ewidencji w gminie, ryczałtu i podatku od nieruchomości.

Jeżeli umowa dotyczy części budynku albo lokalu, przekazywane świadectwo dotyczy tej części, a nie całego budynku (art. 11 ust. 5).

I najważniejsze zdanie tego rozdziału: najemca ani nabywca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania świadectwa (art. 11 ust. 4). Przed 28 kwietnia 2023 roku takie oświadczenie było w obrocie powszechne. Dziś nie wywołuje skutku.

Co musi być w ogłoszeniu: wskaźniki EU, EK i EP

Artykuł 13 ustawy nakłada obowiązek na tego, kto ogłasza sprzedaż lub najem — właściciela, zarządcę, osobę ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu albo podmiot działający na ich zlecenie, czyli również biuro nieruchomości. Jeżeli świadectwo zostało sporządzone, w ogłoszeniu lub reklamie podaje się:

• wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię użytkową (EU);
• wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową (EK);
• wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną (EP);
• udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową;
• jednostkową wielkość emisji CO₂.

Warunek „jeżeli zostało sporządzone” działa w jedną stronę: nie zmusza do wcześniejszego zamówienia świadectwa po to, żeby wystawić ogłoszenie, ale gdy świadectwo już istnieje, pominięcie wskaźników w ofercie jest naruszeniem obowiązku.

Kara za brak świadectwa energetycznego: od 20 do 5000 zł

Artykuł 41 ust. 1 wymienia czyny zagrożone grzywną. Dla właściciela istotny jest punkt 3: nieprzekazanie świadectwa zgodnie z art. 11 ust. 1. Dla sporządzających — punkty 1 i 2: wystawienie świadectwa bez wpisu do wykazu albo dokumentu sporządzonego poza systemem rejestru. Tej samej karze podlega ten, kto dopuszcza się czynu z punktu 3, działając w imieniu osoby fizycznej lub prawnej (art. 41 ust. 2).

Ustawa o charakterystyce energetycznej nie podaje wysokości grzywny. Orzekanie następuje na podstawie Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia (art. 42), a wysokość wynika z art. 24 § 1 Kodeksu wykroczeń: grzywnę wymierza się w wysokości od 20 do 5000 złotych, chyba że ustawa stanowi inaczej. Ustawa o charakterystyce energetycznej inaczej nie stanowi, więc obowiązuje ten przedział.

Kwoty wyższe, które krążą w internecie, biorą się zwykle z innych przepisów — na przykład z art. 24 § 1a Kodeksu wykroczeń, gdzie limit 30 000 zł dotyczy wyliczonych tam wykroczeń drogowych i, po nowelizacji z 7 listopada 2025 roku, art. 82. Świadectw energetycznych ten przepis nie obejmuje.

Ile kosztuje świadectwo energetyczne

Ceny nie ustala żaden przepis. Ani ustawa, ani rozporządzenie nie zawierają taryfy — świadectwo jest usługą na wolnym rynku i jego cena zależy od metrażu, rodzaju budynku i tego, czy sporządzający ma komplet dokumentacji technicznej.

Dla porządku: 23 września 2026 roku oferty widoczne w wynikach wyszukiwania dla hasła „świadectwo energetyczne cena” zaczynały się od 129 zł i 199 zł. To oferty firm, a nie stawka urzędowa, i właśnie dlatego nie ma sensu traktować żadnej z nich jako punktu odniesienia dla całego kraju.

Co realnie wpływa na cenę i na czas: kompletność projektu budowlanego, dostęp do danych o źródle ciepła i o instalacjach oraz to, czy budynek trzeba obejrzeć. Sporządzający uwzględnia parametry techniczne konstrukcji, instalacji i źródła ciepła (art. 4 ust. 2), więc im mniej dokumentacji, tym więcej pracy po jego stronie.

Klasa energetyczna budynku: czego nie ma w polskim świadectwie

W polskim świadectwie nie ma litery od A do G. Wzór dokumentu jest załącznikiem do rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z 27 lutego 2015 r. w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej (Dz.U. 2015 poz. 376, ze zmianami z 2016, 2017 i 2019 roku). Sprawdziliśmy jego treść 23 września 2026 roku: określenie „klasa energetyczna” nie pada w nim ani razu.

Świadectwo pokazuje co innego:

Ocena „czy to dużo” wynika więc z porównania wskaźnika EP z wymaganiem dla nowego budynku, a nie z litery na okładce. Jeżeli w przyszłości litery mają się pojawić, stanie się to przez zmianę tego rozporządzenia — a wykaz aktów wykonawczych do ustawy kończy się na nowelizacjach z 2019 roku.

Najczęstsze pytania o świadectwo energetyczne

Czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe w 2026 roku? Tak, przy sprzedaży budynku lub jego części, przy zbyciu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i przy wynajmie — art. 3 ust. 1 ustawy. Obowiązek nie powstaje z samego faktu posiadania nieruchomości.

Czy można sprzedać mieszkanie bez świadectwa energetycznego? Akt notarialny zostanie sporządzony, ale notariusz odnotuje brak przekazania świadectwa i pouczy sprzedającego o karze grzywny (art. 11 ust. 6). Nabywca nie może zrzec się prawa do dokumentu (art. 11 ust. 4).

Ile jest ważne świadectwo charakterystyki energetycznej? Dziesięć lat od dnia sporządzenia. Wcześniej traci ważność, jeżeli roboty budowlano-instalacyjne zmieniły charakterystykę energetyczną budynku (art. 14).

Co grozi za brak świadectwa energetycznego? Grzywna z art. 41 ust. 1 pkt 3 ustawy, orzekana w trybie wykroczeniowym. Wysokość wynika z art. 24 § 1 Kodeksu wykroczeń: od 20 do 5000 zł.

Kto wystawia świadectwo energetyczne? Osoba wpisana do wykazu w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków, spełniająca warunki z art. 17 ustawy. Dokument powstaje w systemie rejestru i ma nadany w nim numer.

Czy można samemu zrobić świadectwo energetyczne? Tylko wtedy, gdy samemu spełnia się warunki z art. 17 i figuruje w wykazie. W przeciwnym razie dokument nie będzie świadectwem w rozumieniu ustawy.

Czy świadectwo jest potrzebne przy wynajmie pokoju lub mieszkania na doby? Tak. Art. 11 ust. 1 pkt 2 nie rozróżnia rodzajów najmu — najemca dostaje kopię lub wydruk świadectwa przy zawarciu umowy.

Gdzie sprawdzić, czy świadectwo istnieje? W wykazach centralnego rejestru, które są udostępniane przez Biuletyn Informacji Publicznej urzędu obsługującego ministra właściwego do spraw budownictwa (art. 31 ust. 3).

Kiedy warto się z nami skontaktować

Odezwij się, jeżeli:

• kupujesz w Polsce mieszkanie lub dom i chcesz wiedzieć, jakich dokumentów żądać przed podpisaniem aktu;
• sprzedajesz nieruchomość, a pośrednik twierdzi, że świadectwo „nie jest potrzebne, bo kupujący się zrzeka”;
• wynajmujesz mieszkanie i nie wiesz, co musi znaleźć się w ogłoszeniu;
• prowadzisz biuro nieruchomości i publikujesz oferty, w których brakuje wskaźników z art. 13.

Opisz sytuację w formularzu poniżej.