Zadatek a zaliczka: różnica, co wraca i co przepada przy zakupie mieszkania

„Zadatek przepada, zaliczka zawsze wraca” — tak zwykle streszcza się różnicę między nimi. Pierwsza połowa tego zdania jest bliska prawdy, ale niepełna. Druga nie wynika z żadnego z przepisów, które opisujemy na tej stronie: Kodeks cywilny w art. 394 mówi wyłącznie o zadatku, a słowo „zaliczka” w tym artykule nie pada ani razu. O tym, co stanie się z zaliczką, rozstrzyga więc treść umowy, a nie przepis o zadatku.

Poniżej zasady z samych aktów: Kodeksu cywilnego — art. 394 o zadatku, art. 389–390 o umowie przedwstępnej, art. 158 o formie aktu notarialnego — oraz ustawy deweloperskiej, która dla umowy rezerwacyjnej z deweloperem ustala własne, sztywne reguły. Przy każdej zasadzie podajemy artykuł i paragraf, żeby można było porównać ją z umową, którą masz podpisać.

W skrócie: zadatek a zaliczka

• Zadatek reguluje art. 394 Kodeksu cywilnego; zaliczki ten przepis nie dotyczy.
• Umowa wykonana — zadatek zalicza się na poczet świadczenia, czyli ceny, § 2.
• Nie wykonał kupujący — sprzedający może odstąpić od umowy i zadatek zachować, § 1.
• Nie wykonał sprzedający — kupujący może odstąpić i żądać sumy dwukrotnie wyższej, § 1.
• Umowa rozwiązana albo nikt nie odpowiada za niewykonanie, albo odpowiadają obie strony — zadatek wraca, podwójnej sumy się nie płaci, § 3.
• Te zasady działają, jeżeli umowa ani zwyczaj nie stanowią inaczej — strony mogą je zmienić, § 1.
• Umowa przedwstępna u notariusza pozwala żądać zawarcia samej umowy sprzedaży; zwykła pisemna — tylko odszkodowania, art. 390.
• Opłata rezerwacyjna u dewelopera — nie więcej niż 1% ceny, zwracana m.in. wtedy, gdy bank odmówił kredytu; jeżeli umowy nie wykonuje deweloper — w podwójnej wysokości.

Zadatek a zaliczka — różnica w jednej tabeli

Najważniejszy wiersz jest ostatni. Art. 394 to zasada domyślna: umowa może ją przesunąć na korzyść jednej ze stron. Dlatego samo słowo „zadatek” w umowie niczego nie gwarantuje, dopóki nie przeczytasz, co napisano obok niego.

Zadatek czy zaliczka — co mówi art. 394 Kodeksu cywilnego

Art. 394 ma trzy paragrafy i każdy odpowiada na inne pytanie.

§ 1 — ktoś nie wykonał umowy. Zadatek dany przy zawarciu umowy oznacza, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może bez wyznaczania terminu dodatkowego odstąpić od umowy. Dalej wszystko zależy od tego, kto dał zadatek:

• jeżeli zadatek otrzymała strona, która odstępuje — może go zachować;
• jeżeli sama go dała — może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Przy zakupie mieszkania zadatek daje zwykle kupujący. W praktyce: kupujący się wycofał — sprzedający zatrzymuje zadatek; sprzedający się wycofał — kupujący żąda dwukrotności.

§ 2 — umowa wykonana. Zadatek zalicza się na poczet świadczenia strony, która go dała. Przy zakupie mieszkania oznacza to, że u notariusza dopłacasz cenę pomniejszoną o zadatek.

§ 3 — umowa się nie udała, ale nie z winy jednej strony. Zadatek podlega zwrotowi, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada, jeżeli:

• umowę rozwiązano;
• za niewykonanie nie odpowiada żadna ze stron;
• za niewykonanie odpowiadają obie strony.

Zastrzeżenie z § 1. Wszystko powyżej obowiązuje „w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju”. Umowa może więc inaczej opisać, kiedy zadatek przepada i kiedy wraca. Czytając projekt umowy, szuka się właśnie takich postanowień.

Zadatek czy jest zwrotny? Cztery sytuacje

Odpowiedź na pytanie „czy zadatek jest zwrotny” brzmi więc: zależy od tego, kto i dlaczego nie wykonał umowy — i od tego, czy umowa nie zmieniła zasad domyślnych.

Zaliczka: czego nie da się wyczytać z art. 394

Zaliczka to w obrocie kwota płacona z góry na poczet ceny. Art. 394 jej nie wymienia, więc ani sankcja „przepada”, ani „wraca podwójnie” jej nie dotyczy. Co się z nią dzieje, gdy transakcja upadnie, rozstrzyga to, co strony zapisały w umowie — w granicach swobody umów z art. 353¹ Kodeksu cywilnego.

Wynikają z tego dwie praktyczne rzeczy:

• nazwa ma znaczenie. Kwota opisana w umowie jako zadatek podlega art. 394; kwota opisana jako zaliczka — nie. Jeżeli w umowie pada tylko „wpłata”, „kwota” albo „rezerwacja”, pierwszym pytaniem jest, czym ta kwota ma być;
• zapis o zwrocie ma znaczenie jeszcze większe. Przy zaliczce to on jest jedyną regułą. Kiedy pieniądze wracają, w jakim terminie i czy coś z nich zostaje u sprzedającego — sprawdza się w treści umowy przed przelewem.

Co lepsze w umowie: zadatek czy zaliczka

Nie ma odpowiedzi dla wszystkich, bo zadatek działa w obie strony:

• dla kupującego zadatek to ryzyko utraty pieniędzy, jeżeli sam się wycofa, ale też prawo do dwukrotności, jeżeli wycofa się sprzedający;
• dla sprzedającego zadatek to zabezpieczenie przed kupującym, który rezygnuje, ale też ryzyko oddania podwójnej kwoty.

Kto nie jest pewien, że doprowadzi transakcję do końca — na przykład czeka na decyzję kredytową banku albo na zezwolenie — ryzykuje zadatkiem najbardziej. Wtedy liczy się, co umowa mówi o takim przypadku: strony mogą zmienić zasady art. 394, więc warunek „jeżeli bank odmówi kredytu, zadatek wraca” da się zapisać. Jak wyglądają terminy i decyzje banku przy kredycie, opisujemy w artykule o kredycie hipotecznym.

Zadatek w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Zadatek płaci się najczęściej przy umowie przedwstępnej. To umowa, przez którą jedna strona lub obie zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną — tu umowę sprzedaży, art. 389 Kodeksu cywilnego.

Co musi zawierać. Istotne postanowienia umowy przyrzeczonej: przedmiot i cenę. Jeżeli nie oznaczono terminu zawarcia umowy przyrzeczonej i nikt go nie wyznaczył w ciągu roku od podpisania umowy przedwstępnej, zawarcia nie można już żądać, art. 389.

Forma rozstrzyga, czego możesz żądać. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, art. 158. Z tego wynika art. 390:

Rok na roszczenia. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta, albo od uprawomocnienia się orzeczenia oddalającego żądanie jej zawarcia, art. 390 § 3.

Zadatek i forma umowy to dwa różne narzędzia. Zadatek daje pieniądze: zachowanie go albo dwukrotność. Akt notarialny daje samą nieruchomość: prawo żądania przed sądem zawarcia umowy sprzedaży. Jeżeli zależy ci na tym konkretnym mieszkaniu, a nie na rekompensacie, umowę przedwstępną zawiera się u notariusza.

Umowa rezerwacyjna mieszkania u dewelopera: opłata do 1% i zwrot z ustawy

Na rynku pierwotnym przed umową deweloperską zwykle podpisuje się umowę rezerwacyjną. Tu zasad nie układają strony: wyznacza je ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, art. 29–34.

Prospekt przed rezerwacją. Deweloper ma obowiązek doręczyć nieodpłatnie prospekt informacyjny wraz z załącznikami przed zawarciem umowy rezerwacyjnej, art. 21. To od ceny z prospektu liczy się limit 1%, a zmiana prospektu bez informacji jest jednym z ustawowych powodów zwrotu.

Czym opłata rezerwacyjna nie jest. Ustawa nie nazywa jej ani zadatkiem, ani zaliczką — ma własne zasady. Część z nich przypomina zadatek (podwójny zwrot, gdy nie wykonuje deweloper), ale limit 1% i zwrot przy odmowie kredytu to reguły, których art. 394 nie zna. Jeżeli deweloper chce przy rezerwacji więcej niż 1% ceny z prospektu, zestaw to z art. 32.

Umowa rezerwacyjna na rynku wtórnym: bez ustawowego limitu

Ustawa deweloperska stosuje się tylko do umów między nabywcą a deweloperem, art. 2. Przy zakupie od osoby prywatnej „rezerwacja” to umowa, którą strony ułożyły, jak chciały, w granicach swobody umów z art. 353¹ Kodeksu cywilnego. Nie dołącza się do niej ani limit 1%, ani ustawowy zwrot przy odmowie kredytu.

Oznacza to, że na rynku wtórnym o losie wpłaconych pieniędzy decydują dwie rzeczy: jak kwotę nazwano (zadatek podlega art. 394, zaliczka nie) i co zapisano o jej zwrocie.

Umowa rezerwacyjna a umowa przedwstępna: różnica

Cudzoziemiec kupujący mieszkanie: kiedy zadatek jest zagrożony

Zasady zadatku są takie same dla każdego kupującego. Cudzoziemiec ma jednak jedno dodatkowe ryzyko: transakcję może zatrzymać brak zezwolenia.

• Mieszkanie — samodzielny lokal mieszkalny — cudzoziemiec kupuje bez zezwolenia MSWiA, art. 8 ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
• Dom z działką, działka, „drugi dom” — co do zasady z zezwoleniem. Opłata skarbowa wynosi 1570 zł.
• Strefa nadgraniczna — tam zwolnienia nie działają i zezwolenie jest potrzebne nawet na mieszkanie, art. 8 ust. 3; czym jest ta strefa, określa ustawa o ochronie granicy państwowej, art. 12.
• Bez zezwolenia transakcja jest nieważna, a notariusz nie sporządzi aktu, art. 5 i 6.

Stąd kolejność: status gminy i potrzebę zezwolenia sprawdza się przed wpłatą zadatku, nie po niej. Jeżeli zezwolenie jest potrzebne, a sprzedający nie chce czekać, ustawa daje promesę — przyrzeczenie zezwolenia ważne rok, w czasie którego nie można odmówić zezwolenia, chyba że zmieniły się istotne okoliczności, art. 3d. Pełny reżim zezwoleń i koszty transakcji opisujemy w artykule o zakupie nieruchomości przez cudzoziemca.

Co sprawdzić przed wpłatą zadatku lub zaliczki

Księgę wieczystą każdy, kto zna jej numer, przegląda przez internet bezpłatnie, art. 36⁴ ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Ustawa zakłada, że znasz jej treść: nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów, art. 2.

Jak sprawdzić to samodzielnie

1. Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795: art. 158 — forma aktu notarialnego; art. 353¹ — swoboda umów; art. 389 — umowa przedwstępna i rok na wyznaczenie terminu; art. 390 — odszkodowanie albo żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej i rok na roszczenia; art. 394 — zadatek.
2. Ustawa z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880: art. 2 — do jakich umów się ją stosuje; art. 21 — prospekt informacyjny; art. 29–34 — umowa rezerwacyjna, 1% i zwrot opłaty.
3. Ustawa z 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, tekst jednolity Dz.U. 2017 poz. 2278: art. 3d — promesa; art. 5 i 6 — notariusz i nieważność; art. 8 — zwolnienia i strefa nadgraniczna.
4. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1066: art. 2 — jawność ksiąg; art. 36⁴ — bezpłatne przeglądanie.

Teksty wszystkich aktów z datą, kiedy je czytaliśmy, są na stronie źródeł.

Partner w Polsce: umowa przed podpisaniem

Partner w Polsce sprawdza dokumenty przed wpłatą pieniędzy: projekt umowy rezerwacyjnej lub przedwstępnej — jak nazwano kwotę, co zapisano o jej zwrocie, czy zmieniono zasady art. 394, jaka jest forma i termin umowy — a także księgę wieczystą i dokumenty, które trzeba dodatkowo uzyskać od sprzedającego, pośrednika lub dewelopera. Stanu technicznego mieszkania to sprawdzenie nie obejmuje. Opisz sytuację w formularzu poniżej.

Najczęstsze pytania o zadatek a zaliczkę