Przepisy
Kredyt hipoteczny dla cudzoziemca w Polsce: wkład własny, waluta, decyzja banku i programy
Ustawa nie zabrania cudzoziemcowi kredytu hipotecznego w Polsce: bank ocenia zdolność kredytową, a wymogi co do karty pobytu i stażu pracy to jego wewnętrzna polityka. Ustawa reguluje co innego. Kredyt można dostać tylko w walucie, w której otrzymujesz większość dochodu. Decyzję bank wydaje 21. dnia od wniosku, chyba że zgodzisz się na wcześniejszą, i wiąże ona co najmniej 14 dni. Od umowy można odstąpić w ciągu 14 dni. Wkład własny według Rekomendacji S KNF to 20% albo 10% z dodatkowym zabezpieczeniem. „Bezpieczny kredyt 2%” jest zamknięty, a rodzinny kredyt mieszkaniowy udziela się do końca 2030 roku — bez wymogu obywatelstwa.
Sprawdzone wg Polska: pobyt, nieruchomości i sprawy codzienne osób już tu mieszkających
Jurysdykcje Polska
Spis treści
- W skrócie: kredyt hipoteczny dla cudzoziemca w 2026 roku
- Czy cudzoziemiec dostanie kredyt hipoteczny i czy liczy się karta pobytu
- Waluta kredytu hipotecznego: w złotych, jeśli zarabiasz w złotych
- Wkład własny do kredytu hipotecznego: 20% czy 10% według Rekomendacji S
- Kredyt hipoteczny krok po kroku: od wniosku do decyzji
- Odstąpienie od umowy, wcześniejsza spłata i prowizja
- Programy rządowe: co jest dostępne dla cudzoziemców
- Co dodatkowo sprawdzić w banku przed wnioskiem o kredyt hipoteczny
- Jak sprawdzić to samodzielnie
- Najczęstsze pytania o kredyt hipoteczny dla cudzoziemca
- Kiedy kredyt hipoteczny dla Ukraińca lub innego cudzoziemca nie jest prostą sprawą
„Czy dostanę kredyt hipoteczny w Polsce?” — na to pytanie reklamy odpowiadają „tak, z kartą pobytu” albo „nie, bez pobytu stałego”. Żadna z tych odpowiedzi nie jest zapisana w ustawie. Ustawa rozstrzyga, jak bank ocenia kredytobiorcę, w jakiej walucie udziela kredytu, ile masz czasu na porównanie ofert i jak wyjść z umowy. Komu udzielić kredytu — decyduje bank.
Omawiamy ustawę o kredycie hipotecznym w tekście jednolitym Dz.U. 2025 poz. 720, Prawo bankowe, Rekomendację S Komisji Nadzoru Finansowego i ustawę o rodzinnym kredycie mieszkaniowym. O samym zakupie — dokumentach, podatku, notariuszu i zezwoleniu MSWiA — piszemy w artykule o zakupie nieruchomości przez cudzoziemca. Odnośniki prowadzą na stronę źródeł z datą, kiedy czytaliśmy tekst.
W skrócie: kredyt hipoteczny dla cudzoziemca w 2026 roku
- Ustawa nie zakazuje kredytu cudzoziemcom. Bank decyduje na podstawie zdolności kredytowej, art. 70 Prawa bankowego.
- Karta pobytu, staż pracy, okres ważności zezwolenia — to wymogi konkretnego banku, nie ustawy. W różnych bankach są różne.
- Waluta kredytu to waluta twojego dochodu albo twoich środków, art. 6 ustawy o kredycie hipotecznym.
- Wkład własny — 20%, albo 10%, jeśli część kredytu powyżej 80% jest ubezpieczona lub zabezpieczona w inny sposób.
- Decyzja banku — 21. dnia od złożenia wniosku, wcześniej tylko za twoją zgodą. Wiąże co najmniej 14 dni.
- Odstąpienie od umowy — 14 dni bez podania przyczyny.
- Wcześniejsza spłata — w każdej chwili; prowizja przy zmiennym oprocentowaniu tylko w pierwszych 36 miesiącach i nie więcej niż 3%.
- „Bezpieczny kredyt 2%” jest zamknięty dla nowych wniosków od 22 sierpnia 2025 roku.
- Rodzinny kredyt mieszkaniowy z gwarancją BGK udziela się z mocy ustawy do 31 grudnia 2030 roku; nie wymaga obywatelstwa, jeśli gospodarstwo domowe jest w Polsce.
Czy cudzoziemiec dostanie kredyt hipoteczny i czy liczy się karta pobytu
Tak. Bank musi uzależnić kredyt od zdolności kredytowej — zdolności do spłaty kredytu wraz z odsetkami w terminach umowy, art. 70 ust. 1 Prawa bankowego. Ustawa o kredycie hipotecznym dodaje:
- ocena jest obowiązkowa przed zawarciem umowy i opiera się na twoich danych oraz na bazach danych, art. 21 ust. 1–2;
- przedstawiasz dokumenty, których zażąda bank, w wyznaczonym przez niego terminie, ust. 3;
- bank nie może opierać się przede wszystkim na tym, że mieszkanie jest warte więcej niż kredyt albo zyska na wartości, ust. 7;
- umowę można zawrzeć tylko przy pozytywnej ocenie, art. 23 ust. 1.
Żaden z tych przepisów nie mówi o obywatelstwie, karcie pobytu ani o tym, jak długo mieszkasz w Polsce. Dlatego wymogi w rodzaju „karta pobytu ważna co najmniej przez okres kredytowania” albo „co najmniej rok pracy w Polsce” to wewnętrzne zasady banków. Trzeba o nie pytać w każdym banku osobno, a odpowiedzi się różnią.
Jeśli odmówiono ci z powodu baz danych. Bank musi niezwłocznie poinformować o odmowie, a jeśli jej przyczyną jest informacja z bazy danych (na przykład BIK), nieodpłatnie przekazać wynik sprawdzenia i wskazać bazę, art. 24 ust. 1–2.
Waluta kredytu hipotecznego: w złotych, jeśli zarabiasz w złotych
Art. 6 ust. 1: kredyt hipoteczny można udzielić tylko w walucie, w której uzyskujesz przeważającą część dochodów albo posiadasz przeważającą część środków lub innych aktywów — albo indeksować go do takiej waluty.
| Twoja sytuacja | Co to oznacza |
|---|---|
| Wynagrodzenie w złotych | Kredyt w złotych |
| Dochód w euro lub dolarach — praca zdalna, kontrakt z zagraniczną firmą | Ustawa wiąże walutę kredytu z walutą dochodu lub aktywów; jak bank zastosuje to do twojej sytuacji, zapytaj przed złożeniem wniosku |
| Kredyt już jest w walucie obcej, a dochód się zmienił | Bank na twój wniosek musi przewalutować kredyt na walutę dochodu albo państwa UE, w którym mieszkasz, po średnim kursie NBP, art. 6 ust. 2–3 |
Wkład własny do kredytu hipotecznego: 20% czy 10% według Rekomendacji S
Wysokości wkładu własnego ustawa nie określa. Wyznacza ją Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego — dokument, którego stosowania nadzór oczekuje od banków. Bank nie powinien finansować całej wartości nieruchomości i powinien wymagać wkładu własnego, rekomendacja 10.
| Wariant | Maksymalne LTV (kredyt do wartości nieruchomości) | Wkład własny | Warunek |
|---|---|---|---|
| Zwykły kredyt | 80% | 20% | — |
| Z dodatkowym zabezpieczeniem | 90% | 10% | Część powyżej 80% jest ubezpieczona albo zabezpieczona blokadą środków, zastawem na obligacjach Skarbu Państwa, przeniesieniem środków na własność banku, środkami z IKE lub IKZE, rekomendacja 15.5 |
| Rodzinny kredyt mieszkaniowy z gwarancją | Do 100% | Może go nie być | Część kredytu gwarantuje BGK, rekomendacja 15.5a |
Dwie kolejne zasady Rekomendacji S, które dotyczą cudzoziemców:
- Wkładu własnego nie można wziąć na kredyt — bank sprawdza, że pieniądze nie pochodzą z pożyczki, kredytu ani dotacji, rekomendacja 10.7.
- Wkład wnosi się najpóźniej w dniu wypłaty kredytu, rekomendacja 10.4. Działka pod przyszły dom może zostać zaliczona do wkładu własnego, 10.3.
Kredyt hipoteczny krok po kroku: od wniosku do decyzji
- Wniosek do banku, art. 14 ust. 1.
- Ocena zdolności kredytowej: dokumenty o dochodzie, dane z baz, w razie potrzeby wycena nieruchomości według ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 21 ust. 8.
- Decyzja banku — 21. dnia od złożenia wniosku, żebyś zdążył porównać oferty innych banków, art. 14 ust. 2. Wcześniej — tylko za twoją zgodą, a bank musi poinformować, że jest to możliwe, ust. 3.
- Decyzja jest ofertą, ust. 4. Razem z formularzem informacyjnym wiąże bank co najmniej 14 dni; jeśli decyzję wydano przed 21. dniem, termin wydłuża się o zaoszczędzone dni, ust. 6.
- Umowa w banku i akt notarialny zakupu z hipoteką. Taksa notarialna za akt ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie kredytu mieszkaniowego to jedna czwarta zwykłej stawki — więcej w artykule o zakupie.
- Wpis hipoteki do księgi wieczystej — opłata sądowa 200 zł.
Ubezpieczenie — gdzie chcesz. Bank może wymagać ubezpieczenia, ale musi poinformować, że możesz wybrać dowolnego ubezpieczyciela z wystarczającym zakresem ochrony, art. 9 ust. 2–3. Uzależniać kredytu od zakupu innych produktów nie wolno, z wyjątkiem bezpłatnego rachunku do spłaty, ust. 1.
Odstąpienie od umowy, wcześniejsza spłata i prowizja
| Co | Zasada | Przepis |
|---|---|---|
| Odstąpienie od umowy | 14 dni od dnia zawarcia, bez podania przyczyny. Wystarczy wysłać oświadczenie listem poleconym albo na adres do doręczeń elektronicznych przed upływem terminu | Art. 42 |
| Wcześniejsza spłata | W każdej chwili, w całości lub w części. Na twoje żądanie bank w ciągu 7 dni roboczych podaje koszt, ale nie może uzależniać spłaty od tej informacji | Art. 38 |
| Odsetki przy wcześniejszej spłacie | Obniżają się o odsetki i koszty za skrócony okres | Art. 39 |
| Prowizja przy zmiennym oprocentowaniu | Tylko przy spłacie w pierwszych 36 miesiącach; nie więcej niż odsetki za rok i nie więcej niż 3% spłacanej kwoty | Art. 40 ust. 2–3 |
| Prowizja przy stałym oprocentowaniu | Może być pobierana w okresie stałej stopy | Art. 40 ust. 6 |
| Każda prowizja | Nie więcej niż bezpośrednie koszty banku związane z wcześniejszą spłatą | Art. 40 ust. 7 |
Programy rządowe: co jest dostępne dla cudzoziemców
„Bezpieczny kredyt 2%” jest zamknięty. Nowelizacja Dz.U. 2025 poz. 1077 pozostawiła go tylko dla wniosków złożonych przed jej wejściem w życie — 22 sierpnia 2025 roku. Nowych wniosków się nie przyjmuje.
Rodzinny kredyt mieszkaniowy — kredyt, którego część gwarantuje BGK, dlatego wkład własny może być niższy niż zwykle albo może go nie być. Z mocy ustawy udziela się go do 31 grudnia 2030 roku, art. 3 ust. 4. Warunki:
| Warunek | Przepis |
|---|---|
| Gospodarstwo domowe w Polsce — obywatelstwo nie jest wymagane. Za granicą — tylko obywatelowi Polski albo razem z nim | Art. 3 ust. 1 pkt 1 |
| W ciągu 36 miesięcy przed wnioskiem nie było innego kredytu hipotecznego na zakup mieszkania | Art. 3 ust. 1 pkt 2 |
| Udziela go tylko bank, który zawarł umowę z BGK | Art. 3 ust. 2 |
| Nikt w gospodarstwie domowym nie ma mieszkania ani domu i w ciągu 5 lat nie podarował ich osobom bliskim | Art. 5 ust. 1 pkt 1–2 |
| Cena za m² nie wyższa niż limit: współczynnik 1,4 dla rynku pierwotnego i 1,3 dla wtórnego względem średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych | Art. 5 ust. 1 pkt 4 |
| Wkład własny nie wyższy niż 20% — przy zmiennym oprocentowaniu, nie wyższy niż 30% — przy stałym na co najmniej 5 lat | Art. 5 ust. 1 pkt 5 |
Cel to zakup mieszkania lub domu, budowa domu, spółdzielcze prawo do lokalu; kupić samego udziału nie można, art. 4.
Które banki udzielają obecnie tego kredytu, ustawa nie mówi — zapytaj w banku, czy zawarł umowę z BGK.
„Kredyt na start” był omawiany jako kolejny program, ale ustawy o nim w Dzienniku Ustaw na 17 września 2026 roku nie znaleźliśmy.
Co dodatkowo sprawdzić w banku przed wnioskiem o kredyt hipoteczny
Ustawa zostawia bankom dużo swobody, dlatego przed wnioskiem warto zapytać:
- jaka karta pobytu i na jaki okres jest potrzebna, czy bank akceptuje status UKR albo kartę CUKR;
- jaki staż pracy w Polsce i jaki rodzaj umowy — o pracę, zlecenie, B2B — bank uwzględnia;
- jak bank stosuje zasadę waluty do dochodu w euro lub dolarach;
- jakie oprocentowanie oferuje: stałe na ile lat czy zmienne, według jakiego wskaźnika;
- jakiego wkładu własnego i jakiego ubezpieczenia wymaga;
- czy bank udziela rodzinnego kredytu mieszkaniowego z gwarancją BGK.
Odpowiedzi na te pytania to nie ustawa, tylko warunki banku, i one się zmieniają. Najpewniejszy sposób — złożyć wnioski w dwóch–trzech bankach: decyzja przychodzi 21. dnia i można ją porównać.
W czym pomagamy. Partner w Polsce pomaga cudzoziemcom przy zakupie mieszkania i kredycie hipotecznym: sprawdzi, który bank pracuje z twoim statusem pobytowym i rodzajem dochodu, przygotuje dokumenty i sprawdzi mieszkanie przed umową. Opisz swoją sytuację w formularzu poniżej: obywatelstwo, status pobytowy, źródło dochodu i jakie mieszkanie rozważasz.
Jak sprawdzić to samodzielnie
- Otwórz [ustawę o kredycie hipotecznym](/sources#pl-legal-kredyt-hipoteczny), art. 6, 14, 21–24, 38–42.
- Przeczytaj Rekomendację S, rekomendacje 10 i 15 — tam jest wkład własny i LTV.
- Porównaj formularze informacyjne dwóch–trzech banków: decyzja wiąże co najmniej 14 dni.
- Sprawdź rodzinny kredyt mieszkaniowy w art. 3–5 ustawy i zapytaj bank o umowę z BGK.
- Przed podpisaniem sprawdź mieszkanie i dokumenty — kolejność opisujemy w artykule o zakupie.
Najczęstsze pytania o kredyt hipoteczny dla cudzoziemca
Czy obcokrajowiec może dostać kredyt hipoteczny w Polsce?
Tak. Ustawa nie stawia warunków dotyczących obywatelstwa: bank decyduje na podstawie zdolności kredytowej. Wymogi co do karty pobytu i stażu pracy to wewnętrzne zasady konkretnego banku.
Czy Ukraińcy mogą dostać kredyt hipoteczny?
Ustawa nie zawiera odrębnych zasad dla obywateli Ukrainy. Czy bank akceptuje status UKR albo kartę CUKR i na jaki okres, trzeba zapytać w banku.
Ile wynosi wkład własny do kredytu hipotecznego?
Według Rekomendacji S — 20%, albo 10%, jeśli część kredytu powyżej 80% jest ubezpieczona lub zabezpieczona w inny sposób. Z gwarancją BGK w rodzinnym kredycie mieszkaniowym wkład może być niższy.
Czy można wziąć kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego?
Tylko w rodzinnym kredycie mieszkaniowym z gwarancją BGK, jeśli spełniasz jego warunki, i w banku, który go udziela. Wziąć wkładu własnego na kredyt Rekomendacja S nie pozwala.
Ile bank rozpatruje wniosek o kredyt hipoteczny?
Decyzję wydaje się 21. dnia od złożenia wniosku, chyba że zgodziłeś się na wcześniejszą. Wiąże ona bank co najmniej 14 dni.
Czy można odstąpić od kredytu hipotecznego po podpisaniu umowy?
Tak, w ciągu 14 dni bez podania przyczyny. Bank może żądać tylko odsetek za czas, w którym korzystałeś z pieniędzy.
Czy można wcześniej spłacić kredyt hipoteczny?
W każdej chwili. Przy zmiennym oprocentowaniu bank może pobrać prowizję tylko w pierwszych trzech latach i nie więcej niż 3% spłacanej kwoty.
Czy „kredyt 2%” jest jeszcze dostępny?
Nie, dla nowych wniosków jest zamknięty od 22 sierpnia 2025 roku.
Kiedy kredyt hipoteczny dla Ukraińca lub innego cudzoziemca nie jest prostą sprawą
Kredyt najłatwiej dostać z wynagrodzeniem w złotych na umowie o pracę i kartą pobytu na kilka lat. Inaczej jest, jeśli:
- masz status UKR, kartę CUKR albo karta kończy się przed końcem okresu kredytowania;
- dochód jest w walucie obcej albo z umowy B2B;
- pracujesz w Polsce od niedawna;
- kupujesz z małżonkiem, który ma inny status pobytowy;
- liczysz na rodzinny kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego.
Opisz swoją sytuację w formularzu poniżej: obywatelstwo, status pobytowy, dochód i jakie mieszkanie rozważasz.
Przekazujemy Twoją sprawę jednej firmie doradczej w Polsce
Opisz sprawę — pobyt, zakup nieruchomości, własną firmę albo konto w banku — a w ciągu kilku godzin przekażemy ją jednej firmie doradczej w Polsce, która prowadzi sprawy cudzoziemców. To nasz termin, nie jej: kiedy firma odpowie, decyduje ona. Przekazanie jest dla Ciebie bezpłatne i tylko za Twoją zgodą; usługi firmy są płatne na jej warunkach. Strona powyżej to badanie, a nie porada: nie zna Twoich terminów ani dokumentów.
Wysłane.
Zgłoszenie jest u nas i przeczyta je człowiek. Jeśli termin już biegnie — wezwanie w MOS, prośba banku, data transakcji — nie czekaj na naszą odpowiedź i działaj w terminie.
Nie wysłało się.
Adres e-mail i pole zgody to dwie rzeczy, bez których się nie da. Cała reszta jest nieobowiązkowa.
To po naszej stronie.
Zgłoszenie do nas nie dotarło i nie chodzi o to, co wypełniłeś. Napisz na office@moveandinvest.com, zajmiemy się tym.