Правила
Ипотека в Польше для иностранца: взнос, валюта, решение банка и программы
Закон не запрещает иностранцу ипотеку в Польше: банк решает по кредитоспособности, а требования к карте побыту и стажу — это его внутренняя политика. Закон устанавливает другое. Кредит дают только в валюте, в которой вы получаете большую часть дохода. Решение банк выдаёт на 21-й день после заявления, если вы не попросили раньше, и оно действует не меньше 14 дней. От подписанного договора можно отказаться за 14 дней, а плата за досрочное погашение ограничена 3% и первыми тремя годами. Первоначальный взнос по рекомендации S Комиссии финансового надзора — 20%, или 10% с дополнительным обеспечением. «Безопасный кредит 2%» для новых заявлений закрыт, а семейный кредит без взноса по закону выдают до конца 2030 года — и гражданства он не требует.
Проверено по Польша: пребывание, недвижимость и повседневные дела для тех, кто уже там живёт
Юрисдикции Польша
Содержание
- Коротко: ипотека в Польше для иностранцев в 2026 году
- Может ли иностранец взять ипотеку в Польше
- Валюта кредита: в злотых — если доход в злотых
- Первоначальный взнос: 20% или 10%
- Как проходит ипотека: от заявления до решения
- Отказ от договора, досрочное погашение и плата за него
- Государственные программы: что открыто для иностранцев
- Что дополнительно проверить у банка
- Как проверить это самому
- Частые вопросы об ипотеке в Польше
- Когда ипотека — не простой случай
«Дадут ли мне ипотеку в Польше» — вопрос, на который реклама отвечает «да, с картой побыту» или «нет, без ПМЖ». Ни то ни другое не написано в законе. Закон решает, как банк оценивает заёмщика, в какой валюте даёт кредит, сколько времени у вас на сравнение предложений и как выйти из договора. Кому давать — решает банк.
Разбор идёт по закону об ипотечном кредите в сводной редакции Dz.U. 2025 poz. 720, Банковскому праву, рекомендации S Комиссии финансового надзора и закону о семейном жилищном кредите. О самой покупке — документах, налоге, нотариусе и разрешении MSWiA — в статье о покупке недвижимости иностранцем. Ссылки ведут на страницу источников с датой, когда мы читали текст.
Коротко: ипотека в Польше для иностранцев в 2026 году
- Запрета для иностранцев в законе нет. Банк решает по кредитоспособности, статья 70 Банковского права.
- Карта побыту, стаж работы, срок разрешения — требования конкретного банка, а не закона. У разных банков они разные.
- Валюта кредита — валюта вашего дохода или ваших средств, статья 6 закона об ипотечном кредите.
- Первоначальный взнос — 20%, или 10%, если часть кредита сверх 80% застрахована или обеспечена иначе.
- Решение банка — на 21-й день после заявления, раньше — только с вашего согласия. Оно действует не меньше 14 дней.
- Отказ от договора — 14 дней без объяснения причин.
- Досрочное погашение — в любой момент; плата при плавающей ставке — только первые 36 месяцев и не больше 3%.
- «Безопасный кредит 2%» для новых заявлений закрыт с 22 августа 2025 года.
- Семейный кредит с гарантией BGK по закону выдают до 31 декабря 2030 года; гражданства он не требует, если домохозяйство в Польше.
Может ли иностранец взять ипотеку в Польше
Может. Банк обязан поставить кредит в зависимость от кредитоспособности — способности вернуть кредит с процентами в срок, статья 70 часть 1 Банковского права. Закон об ипотечном кредите добавляет:
- оценка обязательна до договора и делается по вашим данным и по базам данных, статья 21 части 1–2;
- вы представляете документы, которые запросит банк, в указанный им срок, часть 3;
- банк не может опираться главным образом на то, что квартира стоит дороже кредита или подорожает, часть 7;
- договор можно заключить, только если оценка положительная, статья 23 часть 1.
Ни одна из этих норм не говорит о гражданстве, карте побыту или сроке жизни в Польше. Поэтому требования вида «карта побыту на срок не меньше срока кредита» или «работа в Польше не меньше года» — это внутренние правила банков. Их нужно спрашивать у каждого банка отдельно, и ответы различаются.
Если отказали из-за баз данных. Банк обязан сразу сообщить об отказе, а если причина — информация из базы данных (например, BIK), бесплатно сообщить результат проверки и назвать базу, статья 24 части 1–2.
Валюта кредита: в злотых — если доход в злотых
Статья 6 часть 1: ипотечный кредит можно дать только в валюте, в которой вы получаете большую часть доходов или держите большую часть средств или других активов, — или индексировать к такой валюте.
| Ваша ситуация | Что это значит |
|---|---|
| Зарплата в злотых | Кредит в злотых |
| Доход в евро или долларах — удалённая работа, контракт с иностранной фирмой | Закон связывает валюту кредита с валютой дохода или активов; как банк применяет это к вашему случаю, спросите до заявления |
| Кредит уже в валюте, а доход сменился | Банк по вашему заявлению обязан перевести кредит в валюту дохода или страны ЕС, где вы живёте, по среднему курсу НБП, статья 6 части 2–3 |
Первоначальный взнос: 20% или 10%
Размер взноса закон не называет. Его задаёт рекомендация S Комиссии финансового надзора — документ, исполнения которого надзор ожидает от банков. Банк не должен кредитовать полную стоимость жилья и должен требовать взнос, рекомендация 10.
| Вариант | Максимальный LTV (кредит к стоимости жилья) | Взнос | Условие |
|---|---|---|---|
| Обычный кредит | 80% | 20% | — |
| С дополнительным обеспечением | 90% | 10% | Часть сверх 80% застрахована, или обеспечена блокировкой средств, залогом гособлигаций, переводом денег в собственность банка, средствами IKE или IKZE, рекомендация 15.5 |
| Гарантированный семейный кредит | До 100% | Может не быть | Часть кредита гарантирует BGK, рекомендация 15.5a |
Ещё два правила рекомендации, которые касаются иностранцев:
- Взнос не может быть взят в кредит — банк проверяет, что деньги не из займа, кредита или дотации, рекомендация 10.7.
- Взнос вносят не позже выдачи кредита, рекомендация 10.4. Земельный участок под будущий дом может засчитываться во взнос, 10.3.
Как проходит ипотека: от заявления до решения
- Заявление в банк, статья 14 часть 1.
- Оценка кредитоспособности: документы о доходе, данные из баз, при необходимости — оценка жилья по закону об обращении с недвижимостью, статья 21 часть 8.
- Решение банка — на 21-й день со дня заявления, чтобы вы успели сравнить предложения других банков, статья 14 часть 2. Раньше — только с вашего согласия, и банк обязан сказать, что это возможно, часть 3.
- Решение — это оферта, часть 4. Вместе с информационным бланком оно обязывает банк не меньше 14 дней; если решение выдано раньше 21-го дня, срок продлевается на сэкономленные дни, часть 6.
- Договор у банка и нотариальный акт покупки с ипотекой. Нотариальная такса за акт об ипотеке под жилищный кредит — четверть обычной ставки, об этом в статье о покупке.
- Запись ипотеки в земельную книгу — судебный сбор 200 zł.
Страховка — где хотите. Банк может требовать страхование, но обязан сказать, что можно выбрать любого страховщика с достаточным покрытием, статья 9 части 2–3. Навязывать другие продукты как условие кредита нельзя, кроме бесплатного счёта для погашения, часть 1.
Отказ от договора, досрочное погашение и плата за него
| Что | Правило | Норма |
|---|---|---|
| Отказ от договора | 14 дней со дня заключения, без причин. Достаточно отправить заявление заказным письмом или на адрес электронных доставок до конца срока | Ст. 42 |
| Досрочное погашение | В любое время, целиком или частично. По вашему запросу банк за 7 рабочих дней сообщает стоимость, но не может ставить погашение в зависимость от этого | Ст. 38 |
| Проценты при досрочном погашении | Снижаются на проценты и расходы за сокращённый срок | Ст. 39 |
| Плата при плавающей ставке | Только если погашаете в первые 36 месяцев; не больше процентов за год и не больше 3% погашаемой суммы | Ст. 40 ч. 2–3 |
| Плата при фиксированной ставке | Может взиматься в период фиксированной ставки | Ст. 40 ч. 6 |
| Любая плата | Не больше прямых расходов банка на досрочное погашение | Ст. 40 ч. 7 |
Государственные программы: что открыто для иностранцев
«Безопасный кредит 2%» закрыт. Поправка Dz.U. 2025 poz. 1077 оставила его только для заявлений, поданных до её вступления в силу — 22 августа 2025 года. Новые заявления не принимаются.
Семейный жилищный кредит — кредит, часть которого гарантирует BGK, поэтому свой взнос может быть меньше обычного или его может не быть. По закону его выдают до 31 декабря 2030 года, статья 3 часть 4. Условия:
| Условие | Норма |
|---|---|
| Домохозяйство в Польше — гражданство не требуется. За границей — только гражданину Польши или вместе с ним | Ст. 3 ч. 1 п. 1 |
| За 36 месяцев до заявления не было другого ипотечного кредита на покупку жилья | Ст. 3 ч. 1 п. 2 |
| Выдаёт только банк, заключивший договор с BGK | Ст. 3 ч. 2 |
| Ни у кого в домохозяйстве нет квартиры или дома, и за 5 лет их не дарили близким | Ст. 5 ч. 1 п. 1–2 |
| Цена за м² не выше предела: коэффициент 1,4 для первичного рынка и 1,3 для вторичного к официальному показателю стоимости м² | Ст. 5 ч. 1 п. 4 |
| Собственный взнос не больше 20% — при плавающей ставке, не больше 30% — при фиксированной на 5 лет и больше | Ст. 5 ч. 1 п. 5 |
Цель — покупка квартиры или дома, строительство дома, кооперативное право; купить только долю нельзя, статья 4.
Какие банки сейчас выдают этот кредит, закон не говорит — спросите в банке, заключил ли он договор с BGK.
«Кредит на старт» обсуждался как следующая программа, но закона о нём в Dz.U. на 17 сентября 2026 года мы не нашли.
Что дополнительно проверить у банка
Закон оставляет банкам много свободы, поэтому до заявления стоит спросить:
- какая карта побыту и на какой срок нужна, принимают ли статус UKR или CUKR;
- какой стаж работы в Польше и какой вид договора — трудовой, поручения, B2B — банк учитывает;
- как банк применяет правило валюты к доходу в евро или долларах;
- какую ставку даёт: фиксированную на сколько лет или плавающую, от какого индекса;
- какой взнос и какое страхование требует;
- участвует ли банк в семейном кредите с гарантией BGK.
Ответы на эти вопросы — не закон, а условия банка, и они меняются. Самый надёжный способ — подать заявления в два-три банка: решение приходит на 21-й день, и его можно сравнить.
Чем помогаем мы. Партнёр в Польше помогает иностранцам с покупкой жилья и ипотекой: проверит, какой банк работает с вашим статусом пребывания и видом дохода, подготовит документы и проверит квартиру до договора. Опишите ситуацию в форме ниже: гражданство, статус пребывания, откуда доход и какое жильё рассматриваете.
Как проверить это самому
- Откройте [закон об ипотечном кредите](/sources#pl-legal-kredyt-hipoteczny), статьи 6, 14, 21–24, 38–42.
- Прочитайте рекомендацию S, рекомендации 10 и 15, — там взнос и LTV.
- Сравните информационные бланки двух-трёх банков: решение действует не меньше 14 дней.
- Проверьте семейный кредит по статьям 3–5 закона и спросите банк о договоре с BGK.
- До подписания проверьте квартиру и документы — порядок в статье о покупке.
Частые вопросы об ипотеке в Польше
Может ли иностранец получить ипотеку в Польше?
Да. Закон не ставит условий по гражданству: банк решает по кредитоспособности. Требования к карте побыту и стажу — внутренние правила конкретного банка.
Дают ли ипотеку украинцам в Польше?
Закон отдельных правил для граждан Украины не содержит. Принимает ли банк статус UKR или карту CUKR и на какой срок, нужно спрашивать в банке.
Какой первоначальный взнос по ипотеке в Польше?
По рекомендации S — 20%, или 10%, если часть кредита сверх 80% застрахована или обеспечена иначе. С гарантией BGK в семейном кредите взнос может быть меньше.
Можно ли взять ипотеку в Польше без первоначального взноса?
Только в семейном жилищном кредите с гарантией BGK, если выполнены его условия, и в банке, который его выдаёт. Взять взнос в кредит рекомендация S не позволяет.
Сколько банк рассматривает заявление на ипотеку?
Решение выдают на 21-й день после заявления, если вы не согласились получить его раньше. Оно обязывает банк не меньше 14 дней.
Можно ли отказаться от ипотеки после подписания?
Да, в течение 14 дней без объяснения причин. Банк вправе требовать только проценты за время, пока вы пользовались деньгами.
Можно ли погасить ипотеку досрочно?
В любое время. При плавающей ставке банк может взять плату только в первые три года и не больше 3% погашаемой суммы.
Действует ли «кредит 2%»?
Нет, для новых заявлений он закрыт с 22 августа 2025 года.
Когда ипотека — не простой случай
Кредит проще всего получить с зарплатой в злотых по трудовому договору и картой побыту на несколько лет. Иначе обстоит дело, если:
- у вас статус UKR, карта CUKR или карта заканчивается раньше срока кредита;
- доход в иностранной валюте или по договору B2B;
- работаете в Польше недавно;
- покупаете с супругом, у которого другой статус пребывания;
- рассчитываете на семейный кредит без взноса.
Опишите ситуацию в форме ниже: гражданство, статус пребывания, доход и какое жильё рассматриваете.
Передаём ваше дело одной консультационной фирме в Польше
Опишите дело — пребывание, покупку недвижимости, свою фирму или счёт в банке, — и в течение нескольких часов мы передадим его одной консультационной фирме в Польше, которая ведёт дела иностранцев. Это наш срок, а не её: когда фирма ответит, решает она. Передача для вас бесплатна и только с вашего согласия; услуги фирмы оплачиваются по её условиям. Страница выше — исследование, а не консультация: ваших сроков и документов она не знает.
Отправлено.
Заявка у нас, и прочтёт её человек. Если срок уже идёт — вызов в MOS, запрос банка, дата сделки, — не ждите нашего ответа и действуйте в срок.
Не отправилось.
Адрес и галочка согласия — две вещи, без которых нельзя. Всё остальное необязательно.
Это на нашей стороне.
Заявка до нас не дошла, и дело не в том, что вы заполнили. Напишите на office@moveandinvest.com, разберёмся.