Налоги и ВНЖ в ОАЭ в 2026 году: что платит физлицо и когда вы становитесь резидентом

ОАЭ — единственная юрисдикция из пяти, которые сравнивает этот сайт, где для гражданина России ничего не приостановлено, никаких ограничений по гражданству нет и подавать можно на общих основаниях. Поэтому первый вопрос здесь другой, чем в греческом тексте. Не «можно ли», а «во что это обходится и что со мной будет с налогами».

С налогами при этом произошло то, чего почти нет в русскоязычной аналитике: новое соглашение между Россией и ОАЭ вступило в силу 18 июля 2025 года и применяется с 1 января 2026-го. Большинство статей на эту тему до сих пор написаны в будущем времени.

Всё ниже приведено по акту, который это устанавливает, с номером статьи. Где акта найти не удалось — а один такой случай здесь есть, и он важный, — так и написано.

Что физическое лицо действительно платит в ОАЭ

Нормы, устанавливающей подоходный налог, не существует. Нормы, освобождающей от него, тоже не существует. Печатать надо первое, и разница не педантская: освобождение отменяют поправкой к акту, а отсутствие приходится заполнять принятием закона. Собственная страница u.ae говорит «The UAE does not levy income tax on individuals» и не ссылается ни на что — что как раз и согласуется с тем, что ссылаться не на что.

То же рассуждение переносится на прирост капитала, наследство и богатство: они не облагаются, потому что нет нормы, которая вводила бы обложение. Не правило, которое освобождает, — вообще никакого правила.

*Вы прочтёте, что у отдельных эмиратов есть спящие декреты о подоходном налоге, которые теоретически могут дотянуться до зарплаты резидента. Декреты есть и спят, но по собственному тексту они обращены к «a body corporate wherever incorporated, or each and every branch thereof». К физическим лицам они не были обращены никогда. Обычная формулировка неверна в части адресата, а не в части применения. Оговоримся: этот вывод у нас из вторичного описания, а не из текста декрета 1969 года.*

А это платить придётся:

Обратите внимание, откуда берутся 375 000 дирхамов. Почти каждая страница приписывает эту цифру Федеральному декрету-закону 47/2022. Её там нет. Декрет-закон задаёт конструкцию, а сумму устанавливает Решение Кабинета министров 116/2022, статья 2(1). На сайте, который обещает, что цифра прослеживается до акта, именно ради таких различий обещание и существует.

Кто платит 4% при покупке недвижимости в Дубае

Рыночный ответ — покупатель. Акт говорит иначе.

Резолюция Исполнительного совета № 30 от 2013 года, приложение, пункт 1, устанавливает сбор за «Registering a Real Property sale contract» в размере «4% of the value of the sale contract». А статья 3 предусматривает, что «unless agreed otherwise, the Fee for the sale of Real Property will be shared equally by the seller and purchaser».

То есть по умолчанию — по 2% с каждой стороны. То, что покупатель платит все 4%, — это распределение по оговорке «если не согласовано иное»: рыночный обычай, сильный, но не то, что предписывает акт. Знать об этом стоит до того, как принять его как данность.

Сбор муниципалитета 5% и единственная цифра здесь, которая не прослеживается

Это 5% от годовой арендной стоимости, платит арендатор — а если арендатора нет, то собственник, — и приходит он помесячно в счёте за электричество и воду. Любой, кто переехал в Дубай, встречает его в первый же месяц.

Акт найти не удалось. Лучшее, до чего дошли: директор муниципалитета Дубая в газетном интервью ссылается на «Dubai Municipality Revenue Law of 1962», текста которого на портале законодательства нет. Ни один открывшийся документ ставку 5% не устанавливает.

Это единственная цифра на странице, которая не прослеживается, и сказать об этом полезнее, чем закрыть пробел чужой ссылкой. Заодно это цифра, которой нет вообще ни в одном прочитанном нами гайде по переезду.

Платится ли налог с дохода от аренды в Дубае

По корпоративному налогу — нет, и причина не в размере дохода.

Решение Кабинета министров № 49 от 2023 года, статья 2 вводит бизнес физического лица в корпоративный налог только свыше 1 000 000 дирхамов оборота за календарный год. Но три источника стоят вне его «regardless of the amount of Turnover»: заработная плата, доход от личных инвестиций и доход от инвестиций в недвижимость.

И вся суть в определении третьего:

> «Real Estate Investment: Any investment activity conducted by a natural person related to … the sale, leasing, sub-leasing, and renting of land or real estate property in the State that is not conducted, or does not require to be conducted through a Licence from a Licensing Authority.»

Тест — не размер, а лицензия. Физлицо, сдающее собственную квартиру по обычному договору найма, вне корпоративного налога при любой арендной плате. Как только деятельность требует лицензии, исключение отпадает и включается порог в 1 000 000.

И здесь вопрос, на который мы ответить не можем, а он важнее многого из того, на что можем. Посуточная сдача в Дубае требует разрешения департамента туризма. Делает ли это деятельность такой, которая «requires to be conducted through a Licence», возвращая её в корпоративный налог? Определение указывает в эту сторону, а установить нам не удалось. Если план — купить и сдавать посуточно, это вопрос к лицензированному консультанту в Эмиратах, и любая страница, отвечающая на него уверенно и без ссылки на разъяснение налоговой службы, гадает.

Налоговое резидентство ОАЭ: 183 дня, 90 дней и то, чего виза не даёт

Разрешение на пребывание и налоговое резидентство — разные вещи в любой юрисдикции, но в ОАЭ разрыв между ними необычно широк: виза не требует присутствия вообще, а налоговый тест почти ни о чём другом не спрашивает.

Решение Кабинета министров № 85 от 2022 года, статья 4, действует с 1 марта 2023 года. Физическое лицо — налоговый резидент ОАЭ, если выполнено любое одно из трёх:

1. «его обычное или основное место жительства и центр финансовых и личных интересов находятся в государстве»;
2. физическое присутствие 183 дня и более за любые двенадцать последовательных месяцев;
3. физическое присутствие 90 дней и более за любые двенадцать последовательных месяцев, и гражданство ОАЭ, действующее разрешение на пребывание в ОАЭ или гражданство страны Залива, и дополнительно либо постоянное жильё в государстве, либо работа или бизнес в государстве.

Владения недвижимостью нет ни в одном из трёх. Золотая виза даёт вам второй элемент третьего теста и больше ничего: дни и жильё или бизнес по-прежнему нужны.

Тест на 90 дней складывается из трёх условий, а не из одного

Именно его переворачивают чаще всего, причём в разные стороны. Страницы, которые пишут «90 дней, если есть резидентская виза», отбрасывают одно условие. Русскоязычная страница, обновлённая в мае 2026 года, пишет, что срок сокращается до 90 дней для владельцев недвижимости, — а владения недвижимостью в статье 4 нет вовсе.

Министерское решение № 27 от 2023 года определяет, как считаются дни, и оно строже большинства пересказов: «All days or parts of a day on which a natural person is physically present in the State count», и они «do not need to be consecutive». Часть дня считается за целый день. День прилёта и день вылета считаются оба.

А правило об исключительных обстоятельствах — дискреционное, и его повсеместно излагают как автоматическое. Статья 4 говорит, что такой день «may be disregarded by the Authority» — может быть не учтён налоговым органом. По меньшей мере один профессиональный пересказ руководства самой налоговой службы передаёт ту же норму как «shall not be counted». Решение — более авторитетный текст, и оно даёт органу право, а не налогоплательщику гарантию.

Сертификат налогового резидентства ОАЭ: их два, и они не взаимозаменяемы

Выдаёт Федеральная налоговая служба через портал EmaraTax. Подача 50 дирхамов; электронный сертификат — 500 для зарегистрированного с корпоративным налоговым номером и 1 000 для физического лица без него; печатный экземпляр 250. Десять рабочих дней.

Различие, от которого зависит, годится ли сертификат вообще:

• сертификат для внутренних целей выдаётся по критериям Решения 85/2022 и только по ним;
• сертификат для целей договора называет конкретное соглашение об избежании двойного налогообложения, и получить его — значит удовлетворить статье о резидентстве именно этого договора, а она может проверять другое.

Практическое следствие. Человек, прошедший по тесту на 90 дней, может держать на руках совершенно действительный эмиратский сертификат и всё равно получить отказ в льготах за границей, потому что другая страна применяет правила своего договора. Внутренний сертификат — не щит против того, что другая страна признает вас своим резидентом, а продают его именно так.

Соглашение Россия–ОАЭ: в силе с июля 2025 года, применяется с января 2026-го

Это, вероятно, самое существенное изменение для русскоязычного читателя за последние годы, и почти вся аналитика на эту тему устарела.

Соглашение подписано 17 февраля 2025 года в Абу-Даби, ратифицировано Россией Федеральным законом № 189-ФЗ от 7 июля 2025 года, вступило в силу 18 июля 2025 года и применяется с 1 января 2026-го. Дивиденды, проценты и роялти — по 10%.

Оно заменило ограниченное соглашение 2011 года, которое покрывало только государство и государственные финансовые институты. То есть это первый договор между Россией и ОАЭ, который вообще дотягивается до частных лиц и компаний.

*Чего мы не делали: не читали текст самого договора. Вторичный источник сообщает о правиле 183 дней по трудовому доходу и о том, что Протокол относит удалённую работу к работе в стране, где находится работодатель. Второе необычно и весомо, источник вторичный, и печатать это без чтения статьи мы не будем.*

Золотая виза ОАЭ: 2 000 000 дирхамов и акт, который это устанавливает

Федеральный декрет-закон № 29 от 2021 года — головной акт. Он нигде не употребляет слов «Golden Residence» и не устанавливает никакого порога. Статья 7(2): «The Executive Regulations of this Decree-Law determines the types of visas in the State». Статья 8(2) — то же про разрешения на пребывание. Статья 36 передаёт дело Кабинету министров.

Порог уровнем ниже, в приложении к Постановлению Кабинета министров № 65 от 2022 года, действующему с 3 октября 2022 года. Приложение, статья 8, раздел второй:

> «The Investor shall own one or more Real Estate with a total value of not less than (AED 2,000,000) two million dirhams … It may be a loan, on condition that the loan is from one of the local banks determined by the Competent Local Authority.»

«Один или несколько» стоит в самом акте, а не только в пересказе ведомства. В отличие от Греции, которая во всех четырёх своих порогах требует один объект теми же самыми словами, ОАЭ разрешают складывать покупки.

Приложение, статья 1 задаёт срок: десять лет, и — предложение, на котором всё держится — держатели могут «self-reside without the need for the Guarantor/the Host Party inside the State for work, investment, business start-up or stay».

*О том, насколько это действующая редакция, потому что от этого зависит, стоит ли остальное читать. У Постановления 65/2022 шесть поправок. Все шесть прочитаны по отдельности 30 августа 2026 года: пять дописывают пункты пропуска в статью 3, ещё две вводят статью 19-бис и статью 77-бис. Ни одна не касается приложения, статьи 59 и статьи 60. Отдельно: журнал поправок самого портала неполон — в записи о Постановлении 95/2024 добавление статьи 77-бис не показано, оно видно только в тексте самого постановления.*

Подходит ли строящаяся недвижимость

Акт допускает её прямо. Второй абзац того же раздела: покупка «one or more Real Estate units off the map with a total value of not less than (AED 2,000,000)» у местных компаний, определённых компетентным местным органом. «Off the map» — стандартное эмиратское обозначение офф-плана.

А дубайский сервис подачи требует свидетельство о праве собственности, которым регистрация Oqood по строящемуся объекту не является. То есть федеральный регламент разрешает то, на что у эмиратского канала нет документа. Этого разрыва мы не нашли описанным нигде — ни у тех, кто пишет, что офф-план подходит, ни у тех, кто пишет, что нет.

*Это поправка к тому, что публиковал сам этот сайт. В нашем разделе источников было написано, что ни один официальный текст офф-план не допускает. Акт говорит обратное, а формулировка про завершённое строительство оказалась на странице продления обычного разрешения собственника недвижимости — другого разрешения. Мы соединили два документа о двух продуктах.*

Можно ли с ипотекой

Да, и допущение стоит в акте, а не в практике: «It may be a loan, on condition that the loan is from one of the local banks determined by the Competent Local Authority.»

Эмиратский канал добавляет условие, которого нет в федеральном тексте: по объекту в ипотеке дубайский сервис требует «a bank letter indicating 2 million AED paid amount as a proof». Одна консультантская страница, обновлённая в августе 2026 года, пишет, что инвестор проходит по оценке «regardless of how much has been paid». Это противоречит форме.

Что изменилось в 2026 году и почему акта нет

Два дубайских изменения описаны везде. Ни одно не опубликовано.

750 000 дирхамов никогда не были порогом золотой визы. Это был минимум по другому разрешению — двухлетней инвесторской визе Дубая, которую администрирует земельный департамент. И в апреле 2026 года его отменили: страница подачи DLD, обновлённая 19 августа 2026 года, теперь говорит, что подать можно «regardless of the property value», а доля совладельца должна быть не менее 400 000 дирхамов.

Второе изменение — отмена, по сообщениям с февраля 2026 года, требования оплатить половину стоимости объекта до подачи. Все источники ссылаются на «policy circular dated 20 February 2026», и ни один не даёт ни номера, ни реквизитов, ни ссылки.

Мы искали, и вот где именно. Отсутствие стоит публиковать, только если его проверяли. На 30 августа 2026 года: портал законодательства Дубая, чья собственная страница помечена этой же датой, — все 32 акта 2026 года просмотрены по типу и заголовку, ничего о пребывании, инвесторских визах и порогах; запрос «golden residence» даёт ноль результатов. Реестр меморандумов, рубрика «Residency and Foreigners Affairs», — ноль; меморандума GDRFA–DLD от 24 апреля там нет. Страница законодательства самого DLD — ни одного акта 2025–2026 годов по теме.

Честная формулировка — «не опубликовано», а не «не существует». Внутренний циркуляр, не поданный на публикацию, ни в один из этих реестров и не попал бы. Но читателю, который строит планы вокруг правила, стоит знать, к какому из двух видов правил оно относится, и об этом не говорит ни одна страница на этом рынке.

Заметим и другое: требования 50% в федеральном приложении никогда и не было — это практика GDRFA и DLD, поэтому её отмена изменяющего акта и не потребовала бы.

Двухлетняя виза Дубая против десятилетней золотой

Пошлины между каналами не сходятся, и делать вид, что сходятся, мы не будем. GDRFA публикует 1 100 дирхамов плюс сопутствующие за золотую резиденцию; сервис DLD по золотой визе даёт итог 9 884,75; двухлетняя инвесторская виза DLD — 10 212,50. Правдоподобно, что это три разных продукта через три разных канала. Состав суммы 9 884,75 мы не проверяли, и страница, которая называет одну из этих цифр «пошлиной», делает выбор за вас.

Сколько можно находиться вне ОАЭ с золотой визой

Общее правило. Статья 59 Постановления 65/2022: разрешение считается недействительным, если пребывание за пределами государства превысило 180 дней подряд.

Исключения — в статье 60, и слов «Golden Residence» в ней нет. Статья перечисляет одиннадцать категорий. Пункт 9: «Investors holding valid Residence Permits» — инвесторы с действующим разрешением на пребывание. Пункт 11 — резервное полномочие председателя освободить любую иную категорию своим решением.

Отсюда, точно:

• Держатель инвесторской золотой визы освобождён — но как инвестор, по пункту 9, а не как обладатель золотой визы. Основание надёжное и косвенное.
• Держатель золотой визы за таланты, учёбу, гуманитарную работу или службу не назван ни одним пунктом и зависел бы от резервного полномочия. Ни одного такого решения не опубликовано.
• Слова «бессрочно» нет нигде. Акт не устанавливает верхней границы, потому что не касается этого вопроса.

И на собственной странице правительства стоит оговорка, которой нет ни у одного конкурента. Страница ICP о въезде после долгого отсутствия говорит, что «Golden, Green, and Blue Residence holders … may enter the UAE anytime as long as the residence remains valid» — и там же: «Does not apply to Dubai residents.»

Формулировка u.ae аккуратнее, чем у рынка, который на неё опирается: держатели получают «the ability to stay outside the UAE for more than the usual period of six months needed to keep their residence visa valid». «Больше шести месяцев» — не то же предложение, что «бессрочно».

Члены семьи: дети любого возраста и родители

Приложение, статья 3, щедрее, чем обычно пишут, и самое недооценённое здесь — про детей:

> «Residence Permits may be issued to family members … including the spouse and children, regardless of age and parents, for a renewable period of (10) ten years»

Обычное эмиратское правило — сыновья до 25, незамужние дочери — это статья 54(1) основного текста того же постановления, и до золотого резидентства она не дотягивается вовсе: слов «Golden Residence» в статьях с 1 по 80 нет. Это два отдельных режима, а не правило с изъятием, и такое основание прочнее.

Поэтому возраст разрешение ребёнка не прекращает. Прекратить его могут статус самого спонсора, десятилетнее продление и длящиеся условия статьи 4 — самообеспечение и медицинская страховка. «Возрастного предела нет» — точно; «не выпадает никогда» — уже нет.

Требования к доходу для спонсорства нет. Статья 4 ставит два условия, и ни одно не про зарплату: способность содержать себя и семью без государственной поддержки, и действующая медицинская страховка. Все конкретные суммы, которые мы встретили по иждивенцам держателя золотой визы, приходят с коммерческих страниц по сопровождению и не восходят ни к чему.

Домашний персонал — «in accordance with his financial solvency», без числового потолка. Заявителю за границей выдаётся многократная въездная виза на шесть месяцев с продлением ещё на шесть. А при смерти спонсора иждивенцы могут остаться на срок выданного им разрешения, но условно — «in accordance with the conditions determined by the ICA», а не безусловно, как пишут некоторые страницы.

Продление и что будет, если продать объект

Приложение, статья 5: разрешение продлевается с одобрения ICA «in accordance with the same standards and conditions under which it is granted».

Эта формулировка и есть ответ. Продление не автоматическое, и к десятому году 2 000 000 дирхамов недвижимости надо по-прежнему держать.

Можно ли продать в течение десяти лет — решается на уровне эмирата, а не федерации. Приложение о распоряжении объектом молчит. Страница GDRFA по золотой резиденции — нет: «It is required to place a lien on the property to ensure the continuity of ownership throughout the validity of the Golden Residency». Механизм — зарегистрированное обременение, а не штраф: вас не наказывают за продажу, вам её не дают совершить, пока действует разрешение.

Семь категорий и почему «новые категории» 2025–2026 годов не изменили закон

Приложение, статья 6 устанавливает семь категорий и ни одной сверх: инвесторы; предприниматели; выдающиеся таланты; учёные и специалисты; отличники и выпускники; деятели гуманитарной работы; первая линия обороны.

С 2024 года отраслевая пресса сообщает о потоке новых категорий: медсёстры, учителя и преподаватели вузов, киберспортсмены, авторы контента, доноры вакфа.

Ни одна из них приложение не изменила, потому что приложение не изменялось ни разу. Это программы номинирования по статье 2, которая допускает подачу «через рекомендацию или номинацию компетентного федерального или местного органа», и они укладываются в уже существующие рубрики — в основном в «выдающиеся таланты». Программы настоящие, но это администрирование, а не изменение закона, и несколько отраслевых обзоров описывают их как поправки, что уже другое утверждение и неверное.

*У одной категории есть условие, которое рынок почти не повторяет: статья 18 даёт отличникам и выпускникам золотую резиденцию, которая «one-time, non-renewable» — разовая и непродлеваемая.*

*И одно утверждение из оборота — ложное, официально опровергнутое: «пожизненной золотой визы за 100 000 дирхамов» не существует. ICP публично опроверг это в июле 2025 года.*

Цифры в обороте, у которых нет источника

Проверено 29 и 30 августа 2026 года.

Двух вещей в этой таблице нет намеренно, потому что мы сами ошибались первыми. Страницы, которые пишут, что офф-план подходит, правы, и акт их подтверждает. Страницы, которые пишут, что держатели золотой визы освобождены от правила 180 дней, тоже правы. Неверна только абсолютная формулировка — «бессрочно, без условий», — и то лишь из-за дубайской оговорки.

И один конкурент заслуживает не строки в аудите, а упоминания. Golden Harbors ссылается на Федеральный декрет-закон 47/2022 и Решение 85/2022, верно объясняет раздел 4% между продавцом и покупателем и разоблачает путаницу с 750 000. Номеров статей не даёт, двух ключевых актов не знает и продаёт программы — но ближе всех, и делать вид, что в нише пусто, было бы тем же самым, за что мы разбираем остальных.

Частые вопросы

Что ещё на сайте относится к делу

Эмираты — одна из двух юрисдикций в этом наборе, где покупка и есть маршрут целиком, а разрешение не требует присутствия вовсе. Вторая — Греция, и насколько иначе она устроена (четыре порога, в каждом только один объект, а ПМЖ считает дни) — в гайде по Греции. Португалия убрала маршрут через недвижимость совсем в 2023 году, и это разобрано в гайде по Португалии. Что даёт покупка в каждой из пяти, прочитанное по закону, — в тексте про недвижимость. Все названные акты с датой прочтения — на странице источников.

Источники: откуда взята каждая цифра

Миграционные нормы — из Федерального декрета-закона 29/2021 и Постановления Кабинета министров 65/2022 с приложением о золотой резиденции, прочитанных на правительственном портале законодательства ОАЭ по-арабски и по-английски 30 августа 2026 года, вместе со всеми шестью изменяющими постановлениями — № 87/2022, 117/2023, 95/2024, 125/2024, 179/2025 и 95/2026, — прочитанными по отдельности, чтобы установить, что ни одно из них не касается процитированных здесь норм. Налоговое резидентство — из Решения Кабинета министров 85/2022 и Министерского решения 27/2023; корпоративный налог — из Решений 116/2022 и 49/2023; сбор за переход права — из Резолюции Исполнительного совета 30/2013 на портале законодательства Дубая. Условия и пошлины двухлетнего разрешения — со страницы подачи земельного департамента, освобождение от правила отсутствия — со страницы ICP.

Шесть вещей на этой странице к этому стандарту не проверены, и каждая помечена по месту. Акт, стоящий за любым из двух дубайских изменений 2026 года. Акт, устанавливающий сбор муниципалитета в 5%. Попадает ли лицензируемая посуточная сдача внутрь или вне исключения по инвестициям в недвижимость. Адресат спящих эмиратских декретов о подоходном налоге, который у нас из вторичного описания. Состав пошлины 9 884,75 и причина, по которой три государственных канала публикуют три разных итога. И номера статей закона об НДС, сверенные с неофициальным переводом, а не с текстом на сайте ведомства.

Двух цифр, которые есть на каждой коммерческой странице, мы не публикуем вовсе: срок действия Emirates ID для держателя золотой визы и распространяется ли на него медицинское освидетельствование. Ни одна официальная страница не говорит ни того, ни другого, а цифра без источника не становится лучше от повторения.

Называть это — суть дела, а не извинение за него. Гайд, который читается одинаково независимо от того, проверял он или нет, — это гайд, которым нельзя пользоваться.

Мы не продаём недвижимость и мы не юристы. Этот сайт сравнивает правила и печатает акт рядом с цифрой. Если вы прочли всё выше и хотите действовать, следующий шаг — лицензированная фирма в Эмиратах, и наша работа в том, чтобы её вам найти.