Как иностранцу купить квартиру, дом или землю в Польше: разрешение, налоги и проверка

Самое частое заблуждение звучит так: «иностранцу в Польше землю всё равно не дадут, даже не начинай». На самом деле закон разделяет две ситуации, и разница между ними больше, чем кажется:

• квартира — самостоятельное жилое помещение — покупается без разрешения;
• дом с землёй, участок, второй дом — как правило, с разрешением министра внутренних дел (MSWiA).

Это закон от 24 марта 1920 года о приобретении недвижимости иностранцами — закон 1920 года, который действует до сих пор, и именно он решает, нужна вам бумага или нет. Ниже весь режим по статьям: кому разрешение не нужно, как его получают, где освобождения перестают действовать, чем заканчивается сделка без разрешения — а дальше то, что идёт после разрешения и стоит денег: налог на сделку, такса нотариуса, сборы земельной книги, договор резервации, предварительный договор и задаток до нотариуса, проверка объекта по księga wieczysta и отдельные правила для сельхозземли. Ссылки ведут на страницу источников с датой, когда мы читали закон.

Коротко: как купить квартиру или дом в Польше иностранцу в 2026 году

• Квартира — без разрешения, если она не в приграничной зоне.
• Дом, участок, земля — с разрешением MSWiA, если нет освобождения.
• Гербовый сбор за разрешение — 1570 zł.
• Срок действия разрешения — 2 года; можно заранее взять promesa на год.
• Условие — доказать связи с Польшей: карта побыту, брак с гражданином Польши, польские корни, бизнес.
• Площадь для собственных жизненных нужд — не больше 0,5 га.
• Без разрешения сделка недействительна, нотариус её не оформит, запись в земельной книге не сделают.
• Граждане ЕС, ЕЭП и Швейцарии разрешения не получают вовсе.
• Карту побыту покупка недвижимости не даёт.
• Налог на сделку PCC — 2% с покупателя; первое в жизни жильё — 0%; новостройка у застройщика — вместо PCC НДС.
• Нотариус — по максимальной шкале, для жилья половина ставки; запись собственности в земельной книге — 200 zł.
• Земельную книгу любой может посмотреть бесплатно, зная её номер, и проверить её — фактически обязанность покупателя.
• Сельхозземля от 1 га — только индивидуальный фермер или согласие KOWR, плюс 5 лет обязанностей.
• Предварительный договор у нотариуса позволяет требовать саму сделку, простой письменный — только возмещения ущерба.
• Задаток при срыве сделки по вине продавца возвращается в двойном размере; правило касается только суммы, названной задатком.
• Плата за резервацию у застройщика — не больше 1% цены, и её возвращают, если банк отказал в кредите.

Купить квартиру в Польше без разрешения: когда оно не нужно

Полный список освобождений — статья 8 часть 1 закона:

Гражданам ЕС, ЕЭП и Швейцарии разрешение не нужно вообще, статья 8 часть 2. В законе остались переходные исключения — 12 лет для сельскохозяйственной и лесной земли и 5 лет для второго дома со дня вступления Польши в ЕС 1 мая 2004 года, — но по нашему счёту оба срока давно истекли.

Что такое «второй дом». Недвижимость под жильё или отдых, которая не станет вашим постоянным местом жительства, статья 1 часть 5. На квартиру это правило не распространяется: самостоятельное жилое помещение освобождено в любом случае.

Купить дом или землю в Польше: когда разрешение обязательно

Разрешением считается не только покупка. Закон говорит о приобретении права собственности или права бессрочного пользования по любому правовому событию, статья 1 часть 4: сделка, обмен, внесение в капитал, дарение.

Иностранец — это не только человек. Это физическое лицо без польского гражданства, юридическое лицо с местом нахождения за границей и — что важно — польская компания, которую иностранцы контролируют: больше 50% голосов или доминирующее положение, статья 1 части 2–3. Поэтому «куплю на свою польскую фирму» разрешения не отменяет.

Приграничная зона: где освобождения не работают

Это ловушка, о которой узнают у нотариуса. Освобождения статьи 8 части 1 не действуют для недвижимости в приграничной зоне и для сельхозземли больше 1 га, статья 8 часть 3. То есть даже на обычную квартиру в такой гмине иностранцу нужно разрешение MSWiA.

Приграничная зона по закону об охране государственной границы, статья 12:

• вся территория гмин, прилегающих к государственной границе или к морскому берегу;
• если получившаяся полоса уже 15 км — ещё и соседние гмины;
• перечень таких гмин объявляет министр внутренних дел, а на местности зона обозначена табличками «Strefa nadgraniczna».

Практический вывод: если объект у восточной или южной границы, у Балтики или возле Калининградской области, статус гмины проверяют до задатка, а не после.

Не уверены, попадает ли объект в приграничную зону или под освобождение, — опишите ситуацию.

Как получить разрешение MSWiA на покупку недвижимости

Кто решает. Министр внутренних дел, решением. Он спрашивает министра обороны, а для сельхозземли — ещё и министра сельского развития: у них 14 дней на возражение, в особых случаях срок продлевают до 2 месяцев, статья 1 части 1–1a.

Два условия, статья 1a:

1. покупка не угрожает обороноспособности, безопасности государства и общественному порядку, и ей не противоречат соображения социальной политики и здоровья населения;
2. вы доказываете связи с Польшей.

Чем доказывают связи — открытый список из статьи 1a части 2:

Список открытый: закон говорит «в частности», то есть можно показать и другие связи.

Площадь. Недвижимость, купленная для собственных жизненных потребностей, — не больше 0,5 га, статья 1a часть 5. Для бизнеса площадь должна быть оправдана реальными потребностями деятельности.

Что в заявлении, статья 1a части 3–4: кто заявитель и его правовой статус, что за объект, кто продавец, в какой правовой форме покупка, цель и возможность покупки — плюс документы, подтверждающие и это, и связи с Польшей.

Сколько стоит и сколько ждать:

Promesa: обещание разрешения до сделки

Если продавец не готов ждать, а вы не готовы рисковать задатком, закон даёт promesa — обещание выдать разрешение, статья 3d:

• действует год;
• пока она действует, в разрешении не могут отказать, если не изменились существенные обстоятельства;
• к ней применяются те же правила, что и к разрешению.

Это штатный порядок для такой сделки: сначала promesa, потом договор, потом разрешение.

Как подготовиться к заявлению на разрешение MSWiA

Чаще всего разрешение затягивается не из-за отказа, а из-за неполного пакета. Что стоит знать заранее, по административному кодексу:

• Неполное заявление не отклоняют сразу. Министерство вызывает донести документы в срок не короче 7 дней, и если их не донести, заявление оставляют без рассмотрения, статья 64 § 2. Время до этого вызова и после него — потерянные недели, поэтому пакет лучше собрать сразу: документы о вас и о ваших связях с Польшей, об объекте и продавце, о цели и возможности покупки — всё, что перечисляет статья 1a часть 3–4 закона.
• Документы по объекту — выписка из земельной книги, данные о назначении земли, справки из учреждений по месту нахождения недвижимости — зависят от того, что это за объект. Какие нужны именно вам, проверяют до подачи.
• Представитель. В деле может участвовать доверенное лицо — любой дееспособный человек, не обязательно адвокат; доверенность письменная, в дело подаётся оригинал или заверенная копия, статья 33. Так дело ведут, если вы не можете приходить сами или не говорите по-польски.
• Если отказали. Решение министра нельзя обжаловать в вышестоящий орган: подают заявление о повторном рассмотрении дела тому же министру в течение 14 дней, статьи 127 § 3 и 129 § 2. Дальше — жалоба в административный суд.
• Не рискуйте задатком. Если продавец не готов ждать, сначала получите promesa — пока она действует, в разрешении нельзя отказать без изменения существенных обстоятельств.

Хотите оценить шансы на разрешение и собрать пакет до подачи — опишите объект и свой статус.

Что будет, если купить без разрешения

• Сделка недействительна, статья 6 часть 1. Не «оспорима» — недействительна.
• Недействительность устанавливает суд, в том числе по требованию войта, бургомистра или президента города, старосты, маршала воеводства, воеводы или самого министра, часть 2.
• Нотариус не оформит сделку, а суд не сделает запись о праве собственности или бессрочном пользовании, статья 5.
• Для долей фирмы правила те же, и потребовать признания недействительности может любой участник или акционер, часть 3.

Иначе говоря, обойти разрешение технически не получается: барьер стоит у нотариуса и в земельной книге.

Покупка через польскую фирму: почему это не обход

Популярный совет «открой sp. z o.o. и покупай на неё» работает только до того момента, как посмотришь в статью 1 часть 2 пункт 4: польская компания, контролируемая иностранцами, сама считается иностранцем.

Более того, статья 3e добавляет обратную ситуацию: покупка долей в польской фирме, которая владеет недвижимостью, требует разрешения, если в результате фирма станет контролируемой — или если она уже контролируемая, а доли покупает новый иностранный участник. Исключение — акции компаний, допущенных к торгам на регулируемом рынке.

Зато членство в органе управления такой фирмы и ведение бизнеса в Польше — это связи с Польшей из статьи 1a, то есть аргумент за выдачу разрешения. Кому из иностранцев доступна sp. z o.o. и как её открыть — на странице «Бизнес в Польше».

Наследство: когда разрешение не нужно

• Наследование по закону — разрешение не нужно вообще, статья 7 часть 2. Если применимое право не знает наследования по закону, вопрос решают по польскому праву.
• Наследование по завещанию — иностранец должен подать на разрешение в течение двух лет со дня открытия наследства. Не получил — недвижимость переходит к тем, кто наследовал бы по закону, статья 7 часть 3.
• То же правило действует для завещательного отказа (zapis windykacyjny), часть 3a.

Даёт ли покупка недвижимости карту побыту

Нет. Основания для разрешения на пребывание перечислены в законе об иностранцах — работа, бизнес, учёба, семья и другие обстоятельства, — и покупки недвижимости среди них нет. Подробно — в статье о карте побыту.

Обратная связь работает: карта побыту помогает получить разрешение на покупку, потому что временное разрешение на пребывание — одна из связей с Польшей из статьи 1a.

Что меняется у нотариусов 19 ноября 2026 года

Сейчас нотариус обязан направить министру внутренних дел выписку из акта в течение 7 дней, статья 8a. Поправка от 17 июля 2026 года, опубликованная 18 августа 2026 года и вступающая в силу через три месяца — по нашему счёту с 19 ноября 2026 года, — меняет порядок:

• нотариус помещает электронные выписки в Центральный репозиторий электронных выписок нотариальных актов;
• Национальный совет нотариата пересылает их министру через систему;
• за помещение документов в репозиторий нотариус берёт плату со сторон сделки — размер установит отдельное распоряжение министра.

То есть в ноябре в смете сделки появляется новая, пока не названная в цифрах строка. К документам, составленным до вступления поправки в силу, применяются прежние правила.

Сколько стоит купить квартиру в Польше: налог PCC, нотариус и земельная книга

Разрешение MSWiA — это 1570 zł и только оно. Сама сделка стоит отдельно, и платит это покупатель. Если покупаете в кредит, взнос, валюта и сроки решения банка разобраны в статье об ипотеке для иностранцев.

Налог на сделку PCC — 2%. Закон о налоге на гражданско-правовые действия, статья 7 часть 1 пункт 1: продажа недвижимости, права бессрочного пользования и кооперативного права собственности — 2%, другие имущественные права — 1%. Обязанность лежит на покупателе, статья 4 пункт 1.

Освобождение для первого жилья — самое ценное и самое недооценённое. Оно работает, если покупатель — физическое лицо, у которого раньше не было ни права собственности на квартиру или дом, ни кооперативного права, ни доли в них. Исключение: унаследованная доля не больше 50% освобождению не мешает. Гражданство значения не имеет — иностранец пользуется им наравне с поляком.

Налог считают не от цены в договоре, а от рыночной стоимости, статья 6 часть 1 пункт 1 и часть 2. Если налоговый орган сочтёт заявленную стоимость заниженной, он вызовет исправить её, а при расхождении с оценкой эксперта больше чем на 33% экспертизу оплачивает сам налогоплательщик, части 3–4. И отдельная ставка 20% — для случая, когда о сделке узнали только в ходе проверки, статья 7 часть 5. Занижать цену «чтобы меньше налога» в Польше стоит ровно в десять раз дороже.

Считать и платить самому не нужно, если сделка идёт нотариальным актом: нотариус — плательщик PCC и не совершит действие, пока налог не уплачен, статья 10 части 2–3. Срок 14 дней на декларацию касается сделок без нотариуса, часть 1.

НДС вместо PCC. Новостройка у застройщика облагается НДС, и тогда PCC не платят. Ставка НДС по закону о НДС: основная 23%, для жилья по социальной жилищной программе — 8%, статья 146ef часть 1. Под 8% не подпадают дома больше 300 м² и квартиры больше 150 м² — превышение площади облагается по 23%, статья 41 части 12b–12c. В цене застройщика этот налог уже сидит.

Нотариус. Распоряжение о максимальных ставках нотариальной таксы, § 3 — это максимум, ниже которого можно договариваться:

Для жилья такса делится пополам: продажа жилого помещения и перенос права собственности на недвижимость, застроенную односемейным домом, — § 6 пункты 18–19. Акт об ипотеке под жилищный кредит — четверть ставки, § 7 часть 1 пункт 1. Выписки из акта — 6 zł за начатую страницу, § 12. Распоряжение о НДС не говорит ничего: такса в нём нетто, в счёте нотариуса налог добавляется сверху.

Суд, земельная книга. Закон о судебных издержках, статьи 42–46:

Пример: квартира на вторичном рынке за 600 000 zł. Такса по § 3 — 1010 + 0,4% от 540 000 = 3170 zł, для жилья пополам: до 1585 zł плюс НДС и выписки. Запись собственности — 200 zł. PCC — 12 000 zł, а если это ваше первое жильё, ноль. Иностранцу, которому нужно разрешение, добавьте 1570 zł гербового сбора. Разброс между двумя покупателями одной и той же квартиры — 12 000 zł на одном освобождении.

Договор резервации и предварительный договор купли-продажи в Польше: umowa rezerwacyjna и umowa przedwstępna

До нотариуса покупатель обычно подписывает ещё один-два документа и отдаёт деньги. Именно их текст решает, вернутся ли эти деньги, если сделка сорвётся.

Договор резервации у застройщика урегулирован прямо — законом о защите прав покупателя жилья, статьи 29–34:

До договора резервации застройщик обязан бесплатно вручить проспект информационный с приложениями, статья 21. Не получили — это первый вопрос к застройщику, а не формальность.

На вторичном рынке договора резервации в законе нет. Закон о застройщиках действует только для договоров с застройщиком, статья 2. Между двумя частными лицами «резервация» — это договор, который стороны составили как захотели, в пределах свободы договора по статье 353¹ Гражданского кодекса. Ни лимита в 1%, ни обязательного возврата к нему не прилагается: что он обязывает и когда деньги возвращаются, решает только его текст.

Предварительный договор (umowa przedwstępna) — это обязательство заключить основной договор (umowa przyrzeczona), статья 389 Гражданского кодекса:

• в нём должны быть существенные условия основного договора — объект, цена;
• если срок основного договора не указан и в течение года со дня подписания его никто не назначил, требовать заключения уже нельзя, статья 389 § 2.

Форма предварительного договора решает всё. Договор, обязывающий перенести собственность на недвижимость, заключается у нотариуса, статья 158. Отсюда статья 390:

Требования из предварительного договора истекают через год со дня, когда основной договор должен был быть заключён, § 3. Вывод простой: если вам важен именно этот объект, а не компенсация, предварительный договор оформляют у нотариуса.

Задаток или аванс при покупке квартиры в Польше: zadatek a zaliczka

Одно слово в договоре меняет судьбу денег. Статья 394 Гражданского кодекса описывает задаток (zadatek):

Эти правила действуют, если договор не устанавливает иное, — стороны вправе их изменить, § 1.

Аванс (zaliczka) в статье 394 не упоминается: её правила относятся только к сумме, данной как задаток. Поэтому первое, что проверяют в предварительном договоре или договоре резервации, — как названа сумма, что написано о её возврате и не изменены ли правила статьи 394 в пользу одной стороны.

Вам прислали проект договора резервации или предварительного договора — пришлите его на проверку до подписи и до перевода денег.

Какие документы запросить у продавца или риелтора перед покупкой квартиры в Польше

Чего юридическая проверка не покрывает — техническое состояние. Влажность, конструкции, инженерные сети оценивает строительный специалист на осмотре. Проверка документов отвечает на другой вопрос: может ли продавец продать и что вы получите вместе с объектом.

Как проверить недвижимость перед покупкой: земельная книга (księga wieczysta)

Закон о земельных книгах и ипотеке устроен так, что проверка — это не услуга, а ваша обязанность. Статья 2: книги открыты, и никто не может ссылаться на незнание записи или отмеченного в книге заявления.

Посмотреть можно бесплатно и самому. Всякий, кто знает номер книги, просматривает её через интернет бесплатно — статья 36⁴ часть 6, система Центральной информации земельных книг. Два уточнения, которые стоят денег:

• распечатка режима просмотра силы документа не имеет, часть 7;
• выписку с силой судебного документа заказывают в Центральной информации, и её можно скачать и распечатать самому — она действительна, если на ней есть признаки для сверки с центральной базой, часть 4.

Номер книги спрашивают у продавца. Он же есть в каждом нотариальном акте на этот объект.

Четыре раздела и что в каждом искать, статья 25:

Гарантия публичной достоверности — и три дыры в ней. Статья 3: право, видное из книги, предполагается соответствующим действительности. Статья 5: при расхождении книги и реальности содержание книги решает в пользу покупателя. Но эта защита не работает:

1. при безвозмездном приобретении и для приобретателя недобросовестного — а недобросовестен и тот, кто мог легко узнать, что книга не соответствует действительности, статья 6;
2. против прав, обременяющих недвижимость в силу закона, права пожизненного содержания, сервитутов, установленных решением органа, сервитута необходимой дороги и сервитута передачи — они действуют независимо от записи, статья 7;
3. полностью — если в книге есть отметка (wzmianka) о поданном заявлении, жалобе, апелляции или кассации либо предупреждение о несоответствии, статья 8.

Отсюда практическое правило: книгу смотрят в день подписания акта, а не за неделю. Отметка появляется в тот момент, когда кто-то подал заявление, и с этого момента вы уже не «добросовестный покупатель, положившийся на книгу».

Второе практическое правило: фраза «мог легко узнать» из статьи 6 — это про вас. Не посмотреть открытую книгу перед покупкой — не нейтральное бездействие, а основание считать покупателя недобросовестным.

Не знаете, что означает отметка или запись в третьем разделе, — пришлите номер книги и описание объекта.

Покупка сельхозземли в Польше: 0,3 га, 1 га и согласие KOWR

Для иностранца сельхозземля — это два закона сразу. Закон 1920 года прямо говорит, что приобретение сельхознедвижимости иностранцем происходит дополнительно с соблюдением закона о формировании аграрного строя, статья 1a часть 6.

Три порога по площади:

Ограничение для покупателя. Статья 2a часть 1: покупателем сельхознедвижимости может быть только индивидуальный фермер, а хозяйство — не больше 300 га. Всем остальным нужно согласие генерального директора KOWR, которое даётся решением по заявлению продавца, доказавшего, что фермеру продать не удалось, либо по заявлению человека, который создаёт семейное хозяйство: с сельскохозяйственной квалификацией, обязательством вести хозяйство и 5 лет жить в этой гмине, статья 2a часть 4. Согласие действует год, статья 2ba.

После покупки обязанности не кончаются. Статья 2b: покупатель обязан лично вести хозяйство 5 лет и в этот срок не может участок продать или передать во владение без согласия KOWR. Исключения — участок меньше 1 га в границах города, наследство, близкий родственник.

Решает план, а не вид земли. «Сельскохозяйственной недвижимостью» не считается земля, отведённая в местном плане застройки под несельскохозяйственные цели, статья 2 пункт 1. Поэтому участок под застройку с планом — это не сельхозземля, даже если на нём сейчас растёт пшеница. План смотрят в гмине до задатка.

Преимущественное право покупки. Статья 3: при продаже оно принадлежит арендатору — если договор аренды письменный, имеет достоверную дату, исполнялся три года и участок входит в его семейное хозяйство, — а при его отсутствии KOWR. Уведомляет управомоченных нотариус. Практически это значит, что сделка идёт в два этапа: условный договор, затем срок на ответ.

Санкция та же, что и в законе 1920 года — недействительность. Статья 9: приобретение вопреки закону недействительно, в том числе прямо — без уведомления управомоченного на преимущественную покупку, без согласия KOWR и на основании ложных заявлений или подложных документов. Иск о недействительности может подать сам KOWR.

И поверх всего этого для иностранца работает статья 8 часть 3 закона 1920 года: освобождения не действуют для сельхозземли больше 1 га, то есть нужно ещё и разрешение MSWiA.

Что дополнительно проверить по вашему объекту

Всё выше — это законы. Ответ по конкретной квартире, дому или участку они дают только вместе с документами. Вот что смотрят до задатка и где это лежит:

Последняя строка — самая важная. Земельная книга показывает правовое положение, а не долги за отопление, не состояние дома и не то, кто в квартире прописан. Это разные проверки, и ни одна из них не делается за пять минут перед нотариусом.

Мы помогаем именно с этим. Партнёр в Польше проверяет юридическую чистоту объекта до задатка — земельную книгу, документы на участок или квартиру, договор резервации, предварительный договор и документы, которые нужно дозапросить у владельца или риелтора, — считает всю смету сделки — PCC, нотариуса, судебные сборы, разрешение, — и ведёт дело о разрешении MSWiA, если оно нужно. Опишите объект в форме ниже: что покупаете, в каком городе или гмине и какой у вас статус в Польше. Если объекта ещё нет, а есть только вопрос «потяну ли я это по документам», это тоже подходящий момент написать.

Как проверить это самому

1. Закон от 24 марта 1920 года, сводный текст Dz.U. 2017 poz. 2278: статья 1 — кто иностранец и что считается приобретением; 1a — условия, связи с Польшей, 0,5 га и часть 6 о сельхозземле; 3 — два года; 3d — promesa; 3e — доли; 5 и 6 — нотариус и недействительность; 7 — наследство; 8 — освобождения и приграничная зона.
2. Закон об охране государственной границы, сводный текст Dz.U. 2026 poz. 919, статья 12 — что такое приграничная зона.
3. Закон о гербовом сборе, Dz.U. 2025 poz. 1154, приложение, часть III пункт 8 — 1570 zł.
4. Поправка Dz.U. 2026 poz. 1099 — новый порядок для нотариусов и плата за репозиторий.
5. Закон о PCC, сводный текст Dz.U. 2026 poz. 191: статья 2 пункт 4 — когда PCC нет; 4 пункт 1 — платит покупатель; 6 — рыночная стоимость и 33%; 7 — ставки и 20%; 7a — 6%; 9 пункт 17 — первое жильё; 10 — нотариус как плательщик.
6. Закон о НДС, сводный текст Dz.U. 2025 poz. 775: статья 41 части 12–12c — жильё и площади 150 и 300 м²; 146ef — ставки 23% и 8%.
7. Распоряжение о максимальных ставках нотариальной таксы, сводный текст Dz.U. 2024 poz. 1566: § 3 — шкала; § 6 пункты 18–19 — половина для жилья; § 7 — четверть для ипотеки; § 12 — 6 zł за страницу.
8. Закон о судебных издержках, сводный текст Dz.U. 2025 poz. 1228, статьи 42–46 — сборы за записи в земельной книге.
9. Закон о земельных книгах и ипотеке, сводный текст Dz.U. 2026 poz. 1066: статьи 2–8 — открытость, презумпции, гарантия достоверности и её границы; 25 — четыре раздела; 36⁴ — бесплатный просмотр и сила выписок.
10. Закон о формировании аграрного строя, сводный текст Dz.U. 2026 poz. 941: статья 1a — когда не применяется; 2 пункт 1 — роль плана; 2a и 2ba — фермер, KOWR, год; 2b — пять лет; 3 — преимущественное право; 9 — недействительность.
11. Гражданский кодекс, сводный текст Dz.U. 2026 poz. 795: статья 158 — нотариальная форма; 353¹ — свобода договора; 389–390 — предварительный договор, его форма и год на требования; 394 — задаток.
12. Закон о защите прав покупателя жилья и Девелоперском гарантийном фонде, сводный текст Dz.U. 2026 poz. 880: статья 2 — к каким договорам применяется; 21 — проспект информационный; 29–34 — договор резервации, 1% и возврат платы.

Частые вопросы: как купить квартиру или дом в Польше

Если квартира покупается под посуточную аренду

Сдача купленной квартиры туристам — это не продолжение покупки, а отдельный режим с тремя обязанностями, о которых покупатели узнают уже после сделки.

• Объект заявляют в гминную эвиденцию объектов, оказывающих гостиничные услуги, до первого гостя. Заявление бесплатное, но объект должен отвечать строительным, противопожарным и санитарным требованиям — закон об услугах гостеприимства.
• Налог на недвижимость считается по ставке для бизнеса. Максимум на 2026 год — 35,53 злотого за метр вместо 1,25 для жилья, обвещение Министра финансов. Так вышло потому, что Высший административный суд в постановлении от 21 октября 2024 года признал повторяющуюся сдачу на сутки близкой к гостиничным услугам, то есть занятием помещения под предпринимательскую деятельность.
• С 20 мая 2026 года действует [регламент ЕС 2024/1028](/sources#pl-legal-ue-najem): площадка обязана требовать регистрационный номер объекта, показывать его в объявлении и ежемесячно передавать данные о бронированиях.

Отдельно считайте комиссию. Airbnb пишет в своей справке, что в одной модели с хозяина удерживается около 15,5%, в другой — 3% с хозяина и 14,1–16,5% с гостя. При обороте 60 000 злотых в год это 9 000 злотых, больше, чем налог с этого дохода. Поэтому владельцы с повторными гостями добавляют к площадкам свой канал — страницу бронирования с календарём и оплатой. Обязанности при этом те же: номер объекта нужен и в своём объявлении.

Когда покупка — не простой случай

Купить квартиру в Варшаве или Вроцлаве иностранец может сам, без бумаг из министерства. Иначе обстоит дело, если:

• вы смотрите дом с участком или землю под застройку;
• объект в приграничной гмине или это сельхозземля;
• продавец торопит с задатком, а разрешения ещё нет — тогда нужна promesa;
• покупка идёт на фирму или через доли в фирме;
• недвижимость досталась по завещанию, а два года уже идут;
• в третьем или четвёртом разделе земельной книги есть записи, смысл которых непонятен, или в книге стоит свежая отметка;
• вам прислали договор резервации или предварительный договор и просят перевести деньги;
• в договоре непонятно, задаток это или аванс и когда деньги вернут;
• вы не уверены, проходит ли покупка под освобождение от PCC для первого жилья;
• документы продавца вызывают вопросы и их нужно проверить до задатка.

Опишите ситуацию в форме ниже: что за объект, где он и какой у вас статус в Польше.